- Средняя цена предложения жилья в квартирном секторе (вторичный рынок) в апреле 2020 года в Ташкенте составила 648 долларов/кв.м. (месячный темп прироста составил 0,8%) или 6 440,1 тысячи сумов/кв.м. (темп прироста по сравнению с предыдущим месяцем составил 4,9%).
- Индекс стоимости жилья в квартирном секторе (вторичный рынок) в апреле 2020 года в столице составил 603 доллара/кв.м. (темп прироста по сравнению с мартом 2020 года составил 1,0%) или 5 992,9 тысячи сумов/кв.м. (темп прироста по сравнению с предыдущим месяцем составил 5,1%).
- Средняя стоимость найма квартир в апреле 2020 года в Ташкенте составила 5,6 доллара/кв.м. (месячный прирост составил 1,8%) или 55,7 тысячи сумов/кв.м. (темп прироста в сумовом выражении составил 6,0% по сравнению с уровнем предыдущего месяца).
- Средняя стоимость аренды офисов в апреле 2020 года в столице увеличилась до 8,7 доллара/кв.м. (месячный темп прироста составил 1,2%) или до 86,5 тысячи сумов/кв.м. (темп прироста в сумовом выражении составил 5,3% за месяц).
Квартирный сектор города Ташкента
Вторичный рынок квартир
В связи с распространением коронавирусной инфекции с 22 марта 2020 года в Ташкенте было прекращено движение общественного транспорта (автобусов, метро и маршрутных такси). С 30 марта были введены ограничения на поездки на личном автомобиле. Установленный режим «самоизоляции» запретил свободное передвижение граждан.
Нам еще предстоит понять, насколько эффективными были решения по введению ограничительных мероприятий на передвижения и хозяйственную деятельность, почему некоторые предприятия продолжали работу, и как то или иное решение отразилось на экономическом положении страны и состоянии домохозяйств. Последствия карантинных мероприятий могут иметь долговременный характер и отрицательный мультипликативный эффект.
Введение карантинных мероприятий привело к тому, что рынок недвижимости в столице замер. Перевод просмотров и проведение консультаций в онлайн-режим не смог оказать какую-либо поддержку рынку. Количество звонков уменьшилось в сотни раз, просмотры упали до нуля: рынок жилья впал в коматозное состояние. В апреле стало известно лишь о восьми проведенных сделках купли-продажи столичного жилья, но все они являлись лишь завершением раннее достигнутых договоренностей или соглашений.
Даже историческое решение, разрешающее с 1 апреля 2020 года иногородним покупателем приобретать недвижимость не только на первичном, но и на вторичном рынке в Ташкенте и Ташкентской области, как будто прошло незамеченным.
Гораздо больший эффект вызвало решение Специальной республиканской комиссии о возобновлении с 25 апреля деятельности рынков стройматериалов, магазинов автозапчастей, крупных автосервисов, страховых компаний, нотариусов и других субъектов. Это вселило надежду, что с 10 мая начнется постепенное снятие введенных ограничений и восстановление нормальной деятельности.
***
В апреле 2020 года средняя цена предложения (СЦП) жилой недвижимости (квартирный сектор, вторичный рынок) города Ташкента составила 648 долларов/кв.м. Это на 0,8% выше уровня предыдущего месяца. База данных обновлялась благодаря использованию некоторыми редакциями режима онлайн-подачи объявлений.
Цена предложения в национальной валюте за апрель 2020 года повысилась на 4,9% - до 6 440,1 тысячи сумов/кв.м. Уровень СЦП квартир в апреле текущего года превысил показатель апреля 2019 года (год к году - г/г) на 7,5% в долларовом выражении и на 26,0% - в сумовом. Значительный рост показателей, выраженных в национальной валюте, объясняется резкой девальвацией сума, которую провел Центральный банк Узбекистана. 14-16 апреля 2020 года произошло ослабление национальной валюты на 530,9 сума или на 5,5%.
Медианная цена квартиры в апреле 2020 года повысилась до 36,1 тысячи долларов (в январе 2020 года – 36,8 тысячи, в феврале – 36,2 тысячи, в марте – 35,8 тысячи долларов), а медианная средняя цена предложения – до 624 долларов/кв.м. (в январе 2020 года – 626 долларов/кв.м., в феврале – 622, в марте - 620 долларов/кв.м.)
Индекс стоимости жилья (средняя цена предложения, скорректированная на усредненный размер дисконта или скидки при совершении сделок между продавцами и покупателями квартир) в апреле 2020 года по сравнению с уровнем предыдущего месяца вырос в долларовом выражении на 1,0% до значения 603 доллара/кв.м., а в сумовом, соответственно, на 5,1% и до 5 992,9 тысячи сумов/кв.м.
По прогнозам цены на квартиры в столице должны были вырасти в марте 2020 года на 1,6-1,8%, в апреле – на 3,0-3,2%. За март-август 2020 года из-за происходящей либерализации на рынке столичной недвижимости прогнозировалось повышение цен предложения в долларовом выражении на 15%. Однако, введение в Ташкенте карантинных мер подорвало начало новому этапу подъема цен, которое закрепило бы положительную динамику, наблюдающуюся с октября 2019 года.
Наибольшее негативное влияние на столичный рынок жилой недвижимости оказало запрещение въезда в Ташкент граждан, не имеющих ташкентской прописки, а также введение ограничений на свободное передвижение в столице. Это значительно сократило клиентскую базу покупателей и ограничило движение финансовых потоков.
Приостановление деятельности большинства предприятий, нарушение цепочек поставок, карантинные мероприятия, девальвация национальной валюты, кризисные явления в экономике также приведут к снижению спроса на жилье.
Однако, будет наблюдаться и противоположенный процесс. В условиях оказания масштабной финансовой поддержки экономики, помощи предпринимателям и населению – из-за значительного ослабления контроля – резко возрастет коррупционная составляющая.
Косвенно это подтверждает председатель торгово-промышленной палаты Адхам Икрамов. В интервью - в рамках проекта «М-Фактор» - 25 апреля 2020 года он объяснил, почему нельзя раздать деньги гражданам напрямую. Глава торгово-промышленной палаты отметил, что деньги просто могут не дойти до получателей: «Мне сказали, что в Индии 30% выделенных денег были расхищены из-за бюрократии».
В настоящее время (в целях борьбы с последствиями пандемии) Узбекистан занимает у Международного валютного фонда 375 млн долларов, у Азиатского банка развития — 500 млн и у Всемирного банка — 750 млн долларов.
В апреле 2020 года число предложений по продаже вторичного жилья продолжало снижаться. В январе 2020 года уменьшение показателя составило 5,0%, в феврале – 3,2%, в марте – 1,5%, в апреле – 8,2%.
С конца мая 2019 года наблюдалось возрастание покупательской активности на рынке вторичного жилья столицы. В основном приобретатели жилья были представлены жителями областей республики (оформление производилось на родственников или знакомых, имеющих ташкентскую прописку).
Интерес покупателей не ослабевал и в летний период прошлого года. И лишь с началом осени прошлого года наступило затишье, которое продолжалось – с небольшими отдельными всплесками покупательской активности – до декабря 2019 года. С декабря прошлого года наблюдается активность покупателей выше умеренного уровня. В случае отмены ограничений на перемещение граждан прогнозируется массовое переоформление квартир на истинных владельцев жилья.
Одним из факторов поддержки вторичного рынка жилья является, как было сказано ранее, проводимое реформирование рынка жилья в столичном регионе. Но наблюдаются и негативные последствия девальвации национальных валют стран-соседей, прежде всего это относится к РФ и Казахстану.
Наблюдается резкое сокращение объема поступлений денежных средств от трудовых мигрантов. По сообщению ЦБ объем денежных переводов в Узбекистан в марте 2020 года составил 296 млн долларов, что на 23% меньше, чем в феврале. За восемь рабочих дней апреля текущего года размер переводов сократился в 3 раза по сравнению с аналогичным периодом предыдущего месяца.
Изменение стоимости национальной валюты, несомненно, влияет на рыночную цену квартир. Обычно наблюдается обратная зависимость: при укреплении курса доллара по отношению к суму, цена предложения в долларовом эквиваленте снижается. Но - начиная с августа 2017 года - цена квадратного метра квартир в столице растет при обесценении сума.
Одной из причин является накачивание экономики деньгами (политика количественного смягчения (англ. Quantitative easing, QE). Вброс в экономику дополнительных денег - это модно, популярно, но далеко не эффективно. Появление разрыва между реальным сектором и денежно-финансовым приводит к возникновению кризисных явлений.
Девальвация повлияла и на объемы выручки от экспорта плодоовощной продукции. По данным Узстата объем экспорта плодоовощной продукции составил в первом квартале более 257,2 тысячи тонн и превысил 136,7 млн долларов (темпы снижения, по сравнению с аналогичным периодом 2019 года составили, соответственно, 18,3% и 33,1%). Было экспортировано 211,4 тысячи тонн овощей на сумму 83,4 млн долларов, 45,8 тысячи тонн плодов и ягод на сумму 53,3 млн долларов (темпы снижения в стоимостном выражении, по сравнению с аналогичным периодом 2019 года составили, соответственно, 33,3% и 32,8%). Основными рынками экспорта отечественной плодоовощной продукции являются Казахстан, Россия, Афганистан и Кыргызстан.
Влияние объема денежных переводов, поступающих в Узбекистан, на изменение средней цены предложения квартирного сектора вторичного рынка Ташкента видно из следующего графика:
На протяжении длительного времени на некоторые секторы рынка жилой недвижимости столицы оказывалось давление в результате начавшейся программы по сносу ветхого жилья (реновация). Прежде всего, это относится к квартирам, находящимся в ЖАКТовских домах, бараках, а также в двух- и трехэтажных домах старой постройки. Спрос на квартиры в таких домах резко уменьшился, что вынуждало продавцов жилья снижать цены.
С июня 2019 года наблюдалась стабилизация цен в этом секторе жилья: цены предложения в старых кирпичных домах в этом месяце достигли «дна» и начали расти. Этому способствовало и состоявшееся 2 августа 2019 года под председательством президента видеоселекторное совещание, посвященное анализу проводимой работы по развитию малого бизнеса и предпринимательства. В ходе мероприятия президент жестко раскритиковал хокимов Ферганской, Кашкадарьинской и Хорезмской областей за допущенные ошибки при сносе жилья и объектов предпринимательства.
В апреле 2020 года цены на квартиры, расположенные в старых кирпичных домах, повысились на 0,3% до 590 долларов/кв.м. В 4-х и 5-ти этажных кирпичных домах типовой планировки СЦП увеличилась за апрель 2020 года также на 0,3% (672 доллара/кв.м.) В 4-х и 5-ти этажных панельных домах типовой планировки СЦП увеличилась за апрель 2020 года на 1,2% - до 593 долларов/кв.м. В панельных девятиэтажных домах типовой планировки средняя цена предложения за апрель 2020 года повысилась на 1,3% - до 645 долларов/кв.м.
Традиционно в столице пользуются популярностью однокомнатные квартиры. Чуть меньше спрос на двухкомнатные квартиры. Этим объясняется высокая стоимость квадратного метра в таких жилых помещениях. В апреле 2020 года цены на однокомнатные и двухкомнатные квартиры составили, соответственно, 657 и 653 долларов/кв.м., увеличившись за месяц, соответственно, на 1,2 и 0,8%.
Квартиры в кирпичных домах имеют более высокую цену, чем в панельных и монолитных домах. Это связано с себестоимостью возведения кирпичного дома (стоимость квадратного метра в панельном доме будет существенно ниже, чем в кирпичном) и с лучшими условиями проживания в жилье, стены которого сложены из кирпича.
В апреле 2020 года отмечено однонаправленное движение цен предложения как в сегменте дорого жилья, так и квартир эконом-класса. За апрель 2020 года СЦП жилья высокой ценовой категории по сравнению с мартом 2020 года повысилась на 0,9%, цена жилья эконом-класса - на 1,2%.
Коэффициент расслоения (отношение СЦП жилья высокой ценовой категории и жилья эконом-класса) в апреле 2020 года составил 2,6 (сохранился на уровне предыдущего месяца).
Свыше 57% квартир, выставленных на продажу в апреле 2020 года, имели общую площадь от 40 до 79 квадратных метров. Это средняя площадь типовых двух- и трехкомнатных квартир. Именно этот сегмент занимает свыше 55% квартирного рынка с ценами продаж 20 – 49 тысяч долларов: 13,0% занимают квартиры с ценами предложения от 20 до 30 тысяч долларов; 22,2% - с ценами предложения 30-39 тысяч долларов и 20,2% - от 40 до 50 тысяч долларов.
В апреле 2020 года наибольшую долю рынка реализуемых квартир занимали двухкомнатные (32,1% всего рынка квартир на вторичном рынке) и трехкомнатные квартиры (23,5%).
В апреле 2020 года в Ташкенте наблюдалось разнонаправленное движение цен предложения по районам. Наибольший рост за месяц показала СЦП в Юнусабадском районе – 1,2%. Наибольшее снижение цен предложения наблюдалось в Бектемирском районе – на 1,7%. Последний – в силу неразвитости инфраструктуры и отдаленности от центра – имеет наименьшую цену предложения (в апреле СЦП составила 405 долларов/кв.м.) Этот район – единственный в Ташкенте, который обделен вниманием девелоперов: имеется лишь несколько некрупных новостроек, возведенных частными застройщиками и расположенных на массиве Водник.
***
Эксперт Центра глобальной практики по вопросам бедности и равенства Всемирного банка Уильям Зейтц сравнил доступность жилья в Узбекистане и других странах.
По результатам исследования более 72% домохозяйств в Ташкенте не могли бы позволить себе жить в своем жилье, если не владели им. И это несмотря на самые высокие средние доходы, получаемые в столице. В настоящее время очень немногие домохозяйства за пределами Ташкента могли бы позволить себе приобрести жилье в столице.
По показателю стоимости жилья большинство сельских районов относятся к категории умеренно недоступных (с коэффициентом от 3,1 до 4,0), а все городские районы относятся к категории крайне недоступных (с коэффициентами выше 4,1). Крайние показатели в городе Ташкенте в 2018 году составили 14,8-кратное годовое потребление домохозяйств и 10,5-кратный годовой доход домохозяйств.
С точки зрения оценки стоимости жилья, город Ташкент менее доступен по цене, чем многие городские агломерации, такие как Сан-Франциско в США или Ванкувер в Канаде.
Стоимость жизни в городе Ташкенте намного выше, чем в медианной городской местности. Если рассматривать сценарии, при которых стоимость жилья в Ташкенте будет принята за исходную, то в стране не найдется ни одного другого места, в котором в среднем был бы доступен хотя бы 25-процентный уровень стоимости жилья в столице.
***
Согласно указу президента от 2 марта 2020 года № УП-5953 «О Государственной программе по реализации Стратегии действий по пяти приоритетным направлениям развития Республики Узбекистан в 2017 — 2021 годах в «Год развития науки, просвещения и цифровой экономики» с 1 апреля 2020 года внедряется порядок, согласно которому не требуется наличие постоянной прописки в городе Ташкенте и Ташкентской области для граждан Республики Узбекистан при приобретении недвижимого имущества в столичном регионе.
Данное положение вновь отражено в указе президента от 22 апреля 2020 года №УП-5984 «О мерах по реформированию порядка постоянной прописки и учета по месту пребывания»: «с 1 апреля 2020 года не требуется наличие регистрации по месту постоянного проживания в городе Ташкенте и Ташкентской области для граждан Республики Узбекистан при приобретении недвижимого имущества в данных регионах».
Кроме того, отменяются отдельные (повышенные) ставки государственной пошлины за удостоверение договоров купли-продажи недвижимого имущества в новостройках города Ташкента и Ташкентской области для граждан Республики Узбекистан, постоянно проживающих в стране и имеющих постоянную прописку в других регионах республики.
***
Постановлением Кабинета Министров от 16 ноября 2019 года № 911 было утверждено «Положение о порядке изъятия земельных участков и предоставления компенсации собственникам недвижимого имущества».
В пункте 1 «Положения» вводится новое понятие: «изъятие земельного участка или его части для государственных и общественных нужд, а также государственных программ и проектов инвестиционного и социально-экономического значения, направленных на комплексное развитие территорий, в том числе развитие и улучшение архитектурного облика определенной территории (далее – инвестиционные проекты)».
Зачем нужно было выделять инвестиционные проекты? Ведь, судя по определению, они также должны входить в понятие «государственные и общественные нужды». Принятое «Положение» значительно расширяет основания для изъятия земельных участков: ведь инвестиционные проекты могут включать в себя все виды девелопмента. Более того, в «Положении» особо выделяют инвестиционные проекты, «направленные на развитие и улучшение архитектурного облика территории». Это понятие также предоставляет широкое поле для фантазий и различного рода «лазеек» чиновникам и инвесторам.
Любую застройку можно обвинить в недостатке эстетического или архитектурно-художественного облика. Даже нет нужды проводить экспертизу и признавать строения, например, ветхими или аварийными.
Министерство юстиции безосновательно ввело в практику новое понятие, ранее отсутствующее в законах. В Жилищном кодексе содержится понятие «изъятие земельных участков для государственных или общественных нужд» (статьи 27, 28, 29). В Земельном кодексе также говорится про «изъятие, выкуп земельного участка для государственных и общественных нужд» (статья 37). В отечественных законах не предусмотрено изъятие земельных участков для «реализации инвестиционных проектов»!
Если инвесторы так заинтересованы в использовании земельных участков, на которых расположены частные домостроения или многоквартирные дома, то существует сделка купли-продажи. «По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество» (статья 479 Гражданского кодекса «Договор продажи недвижимости»).
Первичный рынок квартир (новостройки)
К недвижимому имуществу в новостройках относится имущество, право собственности на которое возникло на основании решения хокима района (города) об утверждении акта комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительства здания, сооружения, жилого помещения, с момента принятия которого прошло не более трех лет.
В настоящее время строительством жилой недвижимости в столице занимаются около двух десятков компаний и частных застройщиков. Новостройки, в основном, охватывают центральную часть города, расширенный центр, а также районные центры с удобной транспортной развязкой, наличием крупной торговой или развитой социальной инфраструктур.
Проведение статистического анализа цен на квартиры в новостройках затруднено из-за малой статистической базы данных, что делает крайне сложным предметное, территориальное и временное изучение динамики стоимости жилья первичного рынка.
Так, если анализируемая база данных квартир на вторичном рынке содержит около 1 800 предложений, то на первичном – всего около 70, что делает крайне затруднительным решение вопроса репрезентативности данных о стоимости квадратного метра новостроек. Даже вхождение на рынок продаж одного ЖК влияет на средний показатель стоимости квартир в новостройках. Кроме того, часть жилья в новостройках продается на условиях «заходи и живи»: с законченным ремонтом, кухней, оборудованием и бытовой техникой. Большинство – с ЧОС (черновая отделка стен).
Наиболее адекватным показателем рыночных тенденций является именно вторичный рынок жилья. Это рынок однообразного законченного товара с множеством независимых продавцов. На рынке новостроек квартиры обладают разной степенью готовности дома, уровнем отделки, класса, а также юридическим состоянием. Первичный рынок жилья оказывает влияние на состояние вторичного рынка, но и последний также воздействует на рынок новостроек.
В данном обзоре сделана дебютная попытка проследить за динамикой цен в новостройках Ташкента на основании мониторинга стоимости квадратного метра 42-х жилищных комплексов столицы. В методике, как и ранее, использовано исключение статистического шума, и выделение ядра предложений. В соответствии с представлениями об инертности рынка недвижимости применены модифицированные алгоритмы сглаживания данных.
Видно, что стоимость квадратного метра в новостройках Ташкента находится в ценовом коридоре 700-820 долларов. В то же время, цена в национальной валюте имеет устойчивый повышательный тренд, связанный с инфляционными процессами. Наблюдается корреляция стоимости жилья в национальной валюте с курсом доллара к суму.
Из-за резкой девальвации сума 14-16 апреля цена предложения в новостройках снизилась на 4,3% - до 733 долларов/кв.м. Цена в национальной валюте осталась без изменений. Однако, в связи с карантинными мероприятиями некоторые застройщики в апреле 2020 года объявили о скидках до 20%. Учитывая это, можно констатировать, что в апреле на первичном рынке жилья наблюдалось скрытое снижение средней цены в национальной валюте на 6,2%.
Заставит ли застройщиков прошедшая апрельская девальвация сума поднять цены в национальной валюте? Скорее всего, нет. Первоначальный спрос на жилье в новостройках, вызванный разрешением приобретать иногородним квартиры в новостройках Ташкента, прошел. Первичный рынок недвижимости уже не может предложить в должном объеме тот тип жилья, который сейчас наиболее востребован. Это квартиры с малой площадью в качественных и недорогих новостройках, находящихся в обжитых районах с развитой инфраструктурой. Такое жилье, в отличие от переоцененных сегментов, может вырасти в цене (в национальной валюте).
Застройщикам выгодно продать квартиры в построенных жилых комплексах как можно скорее. Выплата процентов за кредит, требование возврата самого кредита, замораживание «денег в бетоне», непрерывность строительного цикла и рост операционных расходов заставляют застройщиков не только ускоренно возводить дома, но и стремиться оперативно реализовывать готовые квартиры. Именно непрерывность производственно-технологического цикла строительства явилась основанием для принятия решения о возобновлении работ на строительных площадках в условиях сохранения карантинных мероприятий.
Учитывая существующую маржинальность этого бизнеса, можно предположить, что застройщики вполне безболезненно могут пойти на некоторое снижение прибыльности своих проектов. Такая картина ранее наблюдалась, например, в девелоперских проектах Москвы.
Рассчитывать степень влияния выделенных ипотечных кредитов на состояние первичного рынка жилья не стоит. В условиях борьбы с последствиями коронавирусной инфекции и проведения политики инфляционного таргетирования повторения ситуации 2019 года не предвидится.
В прошлом году в Узбекистане объем выданных банками ипотечных кредитов увеличился на 66,6% до 7,9 триллиона сумов (из них 0,96 триллиона сумов приходится на столицу). Из общего объема выделенных ипотечных кредитов 96,5% (7,7 триллиона сумов) были направлены на первичный рынок, 3,5% (265 миллиардов сумов) – на вторичный рынок.
При этом - по данным Центрального банка - в 35% случаев долговая нагрузка населения Узбекистана превышает рекомендуемую норму (50%).
Продление сроков ипотеки с 15 до 20 лет также не окажет заметного влияния на рынок ипотечного кредитования: в обществе происходит активное расслоение на богатых и бедных. Формирование среднего класса – основного потребителя кредитных продуктов – не происходит. Кредитные риски сместились в сторону менее обеспеченных групп населения.
По расчетам, - на полное удовлетворение потребности населения в жилье в Узбекистане, - необходимо ежегодно строить 145 тысяч квартир. На это потребуется почти 27 триллионов сумов, что составляет более 23 процентов государственного бюджета.
В соответствии с Указом Президента Республики Узбекистан от 28 ноября 2019 года № УП-5886 «О дополнительных мерах по совершенствованию механизмов ипотечного кредитования» Министерством финансов совместно с Министерством экономического развития и сокращения бедности и Министерством строительства установлена расчетная стоимость жилья на 2020 год.
Расчетная стоимость жилья определена с учетом среднерыночной стоимости одного квадратного метра квартиры в соответствующем регионе и минимальной нормы площади для двух- и трехкомнатных квартир, а также на основе цен домов, построенных частными подрядными организациями в городах и сельской местностях в 2019 году.
В нижеприведенной таблице с учетом минимальной нормы площади представлена расчетная стоимость жилья двух- и трех- (и более) комнатных квартир в многоквартирных домах, строящихся в городах и сельской местностях в 2020 году.
Расчетная стоимость жилья в соответствии с данной таблицей используется в целях установления максимального размера:
- ипотечного кредита на одного заемщика, выделяемого коммерческими банками;
- субсидий, выплачиваемых за счет средств государственного бюджета на компенсацию части первоначального взноса и (или) процентов по ипотечному кредиту отдельным лицам, в том числе с низким уровнем дохода и нуждающимся в улучшении жилищных условий.
Центральный банк Республики Узбекистан опубликовал список банков, в которых будет выдаваться ипотека по новым правилам. Граждане, желающие приобрести квартиры на первичном рынке, могут обратиться в 14 коммерческих банков для оформления ипотечных кредитов.
В Узбекистане установлен порядок выдачи субсидий по ипотеке. Субсидия предусматривает, что часть первоначального взноса и (или) процентов по ипотечному кредиту на приобретение жилья будет покрываться за счет средств Государственного бюджета.
Претендовать на получение субсидии могут нуждающиеся, которые удовлетворяют установленным социальным критериям. Критерии имеют соответствующие баллы и в сумме необходимо набрать не менее 30 баллов.
***
Для сведения покупателей жилья в новостройках. Выбирайте компанию-застройщика, имеющую хорошие историю и репутацию. При приеме квартиры обращайте внимание на имеющиеся протечки или подтеки на стенах или под трубами отопительной системы и водоснабжения, наличие царапин и сколов на стеклопакетах. Их не должно быть. Проверьте наличие электропитания во всех точках, а также правильность установки входной двери: при полуоткрытом состоянии она должна сохранять свое положение. Цвет бетонных конструкций должен быть ровный, на поверхности не должно быть наплывов или пустот.
Необходимо обязательно проверить высоту потолков в разных комнатах и обратить внимание на то, что пол и потолок должны быть ровными, без заметных трещин и пятен замазки, скрывающих дефекты. Поднесите зажженную зажигалку или спичку к окошку вентиляционной шахты - пламя должно затягиваться внутрь.
Не поленитесь рулеткой измерить площадь квартиры. Она может не соответствовать размеру площади, за которую заплатили и которая указана в экспликации помещений. При выявлении меньшей площади (часто встречается на практике) необходимо требовать внесения изменений в договор и возврата переплаченной суммы. Нередко застройщики соглашаются компенсировать разницу предоставлением строительных материалов, которые необходимы для дальнейшей отделки квартиры.
Особое внимание уделите проверке нахождения приобретаемой квартиры в качестве залога у банка, выдавшего кредит застройщику (такие случаи в последнее время участились).
Рынок найма квартир и аренды офисных помещений
Рынок найма квартир
Средняя стоимость найма квартир в городе Ташкенте в апреле 2020 года в долларовом выражении увеличилась на 1,8% (до 5,6 доллара/кв.м.) В сумовом выражении стоимость найма также повысилась - до 55,7 тысячи сумов/кв. м., или по сравнению с предыдущим месяцем размер оплаты за временное проживание в национальной валюте увеличился на 6,0%.
По сравнению с апрелем 2019 года средний размер платы за наем увеличился в долларовом выражении на 21,7%, а в сумовом – на 42,8%. Сдача жилья в наем становится привлекательным видом инвестиций и предпринимательства, доход от которого значительно превосходит существующие ставки по банковским депозитам, как в иностранной, так и национальной валютах.
На графике представлены коэффициенты соответствия величин найма и стоимости жилья. Это время (месяцы или годы), необходимое для того, чтобы сумма платы за наем жилья сравнялась с рыночной стоимостью квартиры. В апреле 2020 года этот показатель в среднем по Ташкенту составил 116 месяцев или 9,7 лет. Столичный коэффициент соответствия примерно отвечает среднемировым значениям: по американскому методу определения размера найма этот показатель составляет 118-125 месяцев.
Существует два основных метода определения размера найма жилья. Европейский метод: размер найма жилья в месяц исчисляется как произведение площади квартиры в квадратных метрах на индекс найма (евро/кв.м.) Индекс – в зависимости от страны – равен от 5 до 10 евро/кв.м./месяц. С этим методом связан и метод сравнительного сопоставления размера найма, который в основном используется и на нашем рынке. Это когда узнается месячный размер найма в сопоставимых районе и квартире, а затем вводят поправки в зависимости от конкретных характеристик своего района, дома и квартиры, оснащенности и качества мебели, техники, наличия или свежести ремонта и так далее.
Американский метод, в котором размер найма зависит от сложившихся рыночных цен на жилье. При этом максимальная месячная плата за наем не должна превышать 0,8-0,85% от рыночной стоимости жилья (с учетом обстановки, ремонта, изношенности). Минимальный размер, как правило, не должен быть ниже 0,6%.
Если следовать американскому методу, то средняя стоимость найма квартиры в Ташкенте в апреле 2020 года составляет 5,51 доллара/кв.м., что несколько ниже фактически сложившегося показателя (5,6 доллара/кв.м.)
На увеличение стоимости найма влияет продолжающееся новое строительство в столице: согласно действующему законодательству гражданам, жилые дома (квартиры) которых подлежат сносу на период строительства жилого дома, строения на новом месте, хокимиятами соответствующих районов или застройщиками оплачивается временное жилье на правах найма (на срок до двух лет). Кроме того, наблюдается увеличение спроса на временное жилье со стороны специалистов, прибывших из-за рубежа.
В апреле 2020 года на увеличение средней стоимости предложения найма жилья повлияло вхождение на рынок владельцев квартир, ранее сдававших их посуточно. Соблюдение условий карантинных мероприятий привело к тому, что в отсутствие наймополучателей и, соответственно, дохода, эта категория наймодателей стала готова сдавать жилье во временное пользование на среднесрочный период.
Введение карантинных мероприятий не заставило владельцев жилья, сдающих их в наем, снизить ставки. Известно лишь несколько случаев, когда наймодатели согласились на отсрочку платежей.
Даже обращение хокима Ташкента 10 апреля 2020 года к наймодателям, в котором он «попросил их набраться терпения в эти сложные дни, понять положение квартиросъемщиков и временно не требовать с них оплату за аренду жилья», не помогло. Хотя – при желании – городская администрация могла бы найти компромисс и поддержать наймополучателей в рамках целей, задач и возможностей общенародного движения «Доброта и поддержка».
Ташкентцы-наймодатели, во время самоизоляции не могут полноценно контролировать сдаваемое жилье и поведение квартирантов. В связи с этим, у наймодателей наблюдается повышение уровня порога тревожности и беспокойства за сдаваемые квартиры.
Владельцы жилья беспокоятся, что квартиранты могут покинуть жилье без оплаты найма или сдадут его в субаренду. Более спокойны те, кто взял у наймополучателей так называемый security deposit (страховой депозит на случай нанесения вреда имуществу). Но и в этом случае размер депозита – обычно его ставка равна месячной величине найма – не может утешить наймодателей. В апреле были зарегистрированы случаи, когда квартиросъемщики вынуждены были искать более дешевое жилье для найма.
Сохраняется тенденция перетока наймодателей из неформального сектора в формальный. Это обусловлено тем, что с 1 января 2019 года произошло упрощение оформления договоров найма: нотариальное удостоверение таких договоров было отменено. Однако, постановка договоров найма и аренды на учет в налоговых органах остается обязательной. Постановка на учет договоров найма жилья может производиться как при личном обращении в налоговый орган, так и онлайн (через личный кабинет, открываемый на веб-сайте ГНК).
В налоговую инспекцию нужно подать: анкету; договор аренды (может заключаться как по установленной примерной форме, так и произвольно, в соответствии с правилами Гражданского кодекса); копию документа, удостоверяющего личность физического лица или руководителя юридического лица (если участвует представитель – копию документа, подтверждающего его полномочия).
Согласно закону от 11 октября 2018 года № ЗРУ-497 статья 1591 Кодекса об административной ответственности изложена в следующей редакции: «Отсутствие договора аренды (найма), договора предоставления в безвозмездное пользование здания, сооружения или их части, жилого помещения между гражданами, либо несоблюдение обязательной постановки на учет договора аренды (найма) в государственных налоговых органах - влечет наложение штрафа от пяти до десяти минимальных размеров заработной платы».
Недавно были внесены поправки в Положение о порядке обязательной постановки договоров аренды недвижимого имущества на учет в органах государственной налоговой службы. Согласно внесенным изменениям постановке на учет в налоговых органах подлежат договоры найма недвижимости, заключаемые только между физическими лицами. Аналогичное требование в отношении договоров аренды недвижимости с участием юридических лиц – отменено.
***
Согласно указу президента от 22 апреля 2020 года «О мерах по реформированию порядка постоянной прописки и учета по месту пребывания» с 1 сентября 2020 года:
- срок пребывания без регистрации по месту постоянного проживания и месту временного пребывания для граждан Узбекистана продлевается с 10 до 15 дней;
- срок оформления регистрации по месту постоянного проживания и месту временного пребывания сокращается с 3 до 1 дня;
- не требуется согласия владельца жилья при предоставлении гражданином сведений о договоре аренды, взятом на учет в налоговых органах при регистрации по месту временного пребывания.
Кабинету Министров поручено разработать законопроект с необходимыми поправками и Положение о порядке регистрации по месту постоянного проживания и месту временного пребывания граждан Республики Узбекистан в городе Ташкенте и Ташкентской области.
***
Президент Узбекистана Шавкат Мирзиёев 27 апреля 2020 года подписал указ «О дополнительных мерах по поддержке населения и субъектов предпринимательства в период коронавирусной пандемии».
В соответствии с указом физическим лицам предоставляется право на беспроцентную отсрочку по уплате налога на доходы, полученные от сдачи в наем/аренду жилых помещений гражданам и нежилых помещений предпринимателям, которые приостановили деятельность в период коронавирусной инфекции. При этом сумма предоставляемой отсрочки по уплате налога на доходы физических лиц подлежит уплате равными долями в срок до 1 апреля 2021 года.
Если физическое лицо должно уплачивать налоги ежемесячно до 5-го числа, то теперь получив отсрочку до 1 октября, оно будет уплачивать эти налоги потом — в течение полугода, до 1 апреля 2021 года, равными долями, — разъяснил начальник управления Государственного налогового комитета Азиз Хашимов.
Рынок аренды офисных помещений
Рынок аренды офисной недвижимости в Ташкенте не отличается особым разнообразием. Несмотря на то, что в столице вводятся все новые бизнес-центры, они, как правило, ориентированы на небольшие и средние компании. В связи с проводимым реформированием экономической, политической и общественно-социальной жизни наблюдается приход в Ташкент иностранных компаний, в основном, оказывающих услуги, а также международных организаций.
Введение карантинных мероприятий привело к тому, что бизнес-центры стали массово временно закрываться: компании-арендополучатели вынуждены были перейти на дистанционный режим работы («удаленка»). Сложно сказать, сохранят ли подобный режим работы офисные сотрудники после отмены карантинных мероприятий: как показали опросы многим понравился такой способ работы (не тратится время на дорогу, параллельно можно решать многие бытовые вопросы, спокойная обстановка способствует повышению качества работы).
Но думается, учитывая наш менталитет, что возврат к прежней системе организации работы возобладает. Многим руководителям нужно просто физически ощущать свою власть над подчиненными и контролировать все их действия, трудовой распорядок и дисциплину.
В апреле 2020 года наблюдался рост ставок арендной платы за офисные помещения. Средняя стоимость аренды офисных помещений в столице повысилась на 1,2% - до 8,7 доллара/кв.м. В сумовом выражении размер аренды увеличился на 5,3% и достиг 86,5 тысячи сумов/кв.м. общей площади.
По сравнению с апрелем 2019 года средний размер аренды офисов увеличился в долларовом выражении на 11,5%, а в сумовом – на 30,8%.
С июня 2017 года наблюдается рост размера платы за аренду офисов (в мае 2017 года средняя стоимость предложения офисных помещений снизилась до 5,8 доллара/кв.м. – «дно» на рынке аренды офисной недвижимости).
В апреле 2020 года на рынок аренды офисов также оказало давление проведение карантинных мероприятий. Спрос на пустующие офисные помещения практически исчез. Имеются случаи, когда арендаторы съезжали из занимаемых помещений. Однако, арендодатели не спешат снижать ставки аренды. Более того, некоторые – в целях компенсации убытков – подняли их. Лишь отдельные владельцы бизнес-центров обещают предоставить определенные льготы и преференции после отмены карантинных мероприятий.
Вместе с тем, количество предприятий и организаций в столице стабильно растет. По состоянию на 1 апреля 2020 года количество вновь созданных предприятий и организаций в Ташкенте достигло 4 619, что составляет 19,2% всех организованных предприятий в республике.
Думается, что рынок аренды офисов после снятия карантинных мероприятий переформатируется. Большую популярность будут иметь коворкинг-офисы и центры. Не случайно идея совместного использования офиса оказалась особенно востребованной в США после кризиса 2001 года (коллапс технологического индекса NASDAQ и доткомов). Тогда у специалистов, оставшихся без работы после банкротства компаний, появилась необходимость в рабочем пространстве для фриланса.
Сдача в аренду офисных помещений более выгодная предпринимательская деятельность, чем сдача жилья: кроме фактора превышения арендной ставки офисов над размером найма квадратного метра квартир (в апреле 2020 года, соответственно, 8,7 и 5,6 доллара/кв.м.) играет роль то обстоятельство, что площадь сдаваемой коммерческой недвижимости значительно больше площади квартир, сдаваемых в наем. Так, в апреле 2020 года средняя общая площадь офисных помещений, предлагаемых в аренду, составила 252 кв.м., а жилых помещений для временного проживания – 58 кв.м.
При подготовке обзора использованы материалы печатных СМИ (платные объявления), предложения, размещенные в открытом доступе, информация риэлторских организаций, а также мнения риэлторов.
Несмотря на стремление автора использовать максимально возможную и достоверную статистическую базу при проведении данного анализа, оптимальную методику отбора данных и их обработки, допускается наличие определенной погрешности полученных результатов, отраженных в настоящем обзоре.
В связи с этим, автор и редакция Repost.uz не несут ответственности за действие или бездействие участников рынка недвижимости, равно как за наступление или не наступление каких-либо финансовых, материальных и иных последствий в результате таких действий или бездействий.
При использовании или перепечатке материала активная ссылка на сайт обязательна.
Получайте новые статьи первыми в Телеграм-канале @RepostUZ.
Больше новостей в Телеграме
Подписаться
