МНЕНИЯ
04:03, 01 March 2019

Рынок жилья не может определиться с направлением дальнейшего движения

Экономист-аналитик и независимый эксперт Игорь Цой о состоянии рынка жилой и коммерческой недвижимости в Ташкенте.

Фото: @valdemarios / Instagram. 

ОБЗОР РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ ГОРОДА ТАШКЕНТА ПО ИТОГАМ ФЕВРАЛЯ 2019 ГОДА

  • Средняя цена предложения жилья в квартирном секторе (вторичный рынок) в феврале 2019 года в Ташкенте составила 595 долларов/кв.м. (темп прироста 0,8%) или 5 029,5 тысячи сумов/кв.м. (темп прироста 0,7%).
  • Индекс стоимости жилья в квартирном секторе (вторичный рынок) в феврале 2019 года в столице составил 549 долларов/кв.м. (темп прироста 1,1%) или 4 640,7 тысячи сумов/кв.м. (темп прироста 1,0%).
  • Средняя стоимость найма квартир в феврале 2019 года в Ташкенте составила 4,7 долл./кв.м. (без изменений) или 39,5 тысячи сумов/кв.м. (темп прироста 0,3%).
  • Средняя стоимость аренды офисов в столице составила 7,7 долл./кв.м. (темп снижения 1,3%) или 64,7 тысячи сумов/кв.м. (темп снижения 1,0%).

1. Квартирный сектор города Ташкента

  • Вторичный рынок квартир

В феврале 2019 года средняя цена предложения (СЦП) жилой недвижимости (квартирный сектор, вторичный рынок)  города Ташкента составила 595 долл./кв.м., что выше аналогичного показателя января 2019 года (месяц к месяцу - м/м) на 0,8%. Цена предложения в национальной валюте за тот же период выросла на 0,7% - до 5 029,5 тысячи сумов/кв.м. Уровень СЦП в феврале текущего года превысил этот показатель соответствующего периода прошлого года (год к году - г/г) на 6,3% в долларовом выражении и на 9,8% - в сумовом.

Индекс стоимости жилья - средняя цена предложения, скорректированная на усредненный  размер дисконта или скидки при совершении сделок между продавцами и покупателями квартир, - в феврале 2019 года вырос по сравнению с уровнем предыдущего месяца на 1,1% в долларовом выражении и на 1,0% - в сумовом.

Наблюдается некоторое оживление на вторичном рынке жилья. Драйвером роста выступил указ Президента от 10 января 2019 года «О мерах по коренному совершенствованию процессов урбанизации», которым предусматривается создание условий для свободного перемещения населения из сельской местности в города.

Ташкентцы восприняли это положение как возможное долгожданное разрешение на свободное приобретение жилья на вторичном рынке столицы лицами, не зависимо от наличия столичной прописки. Напомним, что в начале прошлого года триггером роста цен выступил пункт 56 приложения к указу Президента от 22.01.2018 года «О Государственной программе по реализации Стратегии действий по пяти приоритетным направлениям развития Республики Узбекистан в 2017-2021 годах в «Год поддержки активного предпринимательства, инновационных идей и технологий», которым предусматривалась отмена ограничений на покупку недвижимости на вторичном рынке в Ташкенте и Ташкентской области. Но этот пункт был выполнен частично: было разрешено приобретать жилье в столичном регионе гражданам, имеющим прописку в других регионах страны, исключительно в новостройках.

Одновременно, на рынок недвижимости столицы оказывает давление начавшаяся программа по сносу ветхого жилья (реновация). Это оказывает влияние на изменение уровня цен на квартиры, находящиеся в ЖАКТовских домах, а также в двух- и трехэтажных домах старой постройки. Спрос на квартиры в этих домах резко снизился, что вынуждает продавцов такого жилья снижать цены. Так, в феврале 2019 года наблюдается уменьшение уровня цен на квартиры в ЖАКТовских домах и 2-х и 3-х этажных старых жилых постройках по сравнению с январем текущего года на 1,3%.

Ситуация со сносом дома № 78 на Набережной Анхора (в котором демонтаж начал осуществляться при неполном расселении жильцов), скандал с планируемым сносом «Полкушки», презентация Юнусабад Бизнес Сити и Дархан Бизнес Сити с опубликованием проектов, на которых отмечены здания, в том числе и жилые, на месте которых планируется строительство новых объектов недвижимости, посеяла возмущение, панику и страх среди ташкентцев. Но рынок вторичного жилья не отреагировал на эти события: возможно, сказывается его инертность.

18 февраля 2019 года хоким Ташкента Джахонгир Артыкходжаев на встрече с жителями махалли «Мустакиллик» пообещал, что в ближайшее время будет создан список сносимых объектов в столице. Здания, не попавшие в список, сносу подлежать не будут. Кроме того, градоначальник пообещал, что «ваши дома без вашего разрешения никто сносить не будет». Это вселяет надежду на стабилизацию психологических факторов и то, что обещание хокима Ташкента успокоит возможную лихорадку на рынке жилой недвижимости.

Продолжают пользоваться популярностью однокомнатные квартиры. Чуть меньше спрос на двухкомнатные квартиры. Этим объясняется высокая стоимость квадратного метра в одно- и двухкомнатных квартирах.

Традиционно, квартиры в кирпичных домах имеют более высокую цену, чем в панельных и монолитных домах. Это связано и с себестоимостью возведения кирпичного дома (стоимость квадратного метра в панельном доме будет существенно ниже, чем в кирпичном) и улучшенными условиями проживания в жилье, стены которого сложены из кирпича. Однако, в последнее время наблюдается уменьшение величины этого расхождения.

Если до 2011 года соотношение стоимости квадратного метра квартир в кирпичных и панельных домах соответствовало коэффициенту 1,20 – 1,22 (цена предложения квадратного метра жилья, расположенного в кирпичном доме была примерно на 20-22% дороже стоимости квадратного метра квартиры в панельном или монолитном домах), то в настоящее время этот коэффициент уменьшился до 1,08 и имеет тенденцию к дальнейшему снижению.

Причина проста: жилье в панельных домах привлекает своей дешевизной по сравнению со стоимостью квартир в кирпичных домах, а рост цен на кирпичное жилье ограничивается платежеспособным уровнем населения. В результате – из-за повышенного спроса на панельное жилье - происходит «подтягивание» цен квартир в панельных домах к ценам в кирпичных. Так, если в феврале 2019 года по сравнению с февралем 2011 года СЦП увеличилась на 19,2%, то цена предложения квадратного метра в кирпичных домах выросла лишь на 12,0% в то время как в панельных домах этот показатель продемонстрировал прирост на 25,4%.

При этом продавцы квартир в кирпичных домах не имеют возможности пропорционально повышать цены продаж, так как спрос может упасть до критического уровня и квартиры могут или не продаться, или продажа растянется на длительное время. Кроме того, квартиры в панельных домах («хрущевки» не берем в расчет) имеют лучшую планировку и большую площадь, чем в кирпичных домах типовых проектов.

Более половины всех квартир (52,5%), выставленных на продажу в феврале 2019 года, имеют площадь от 50 до 80 кв.м. Это площади двух- и трехкомнатных квартир.

48,5% всех продаваемых квартир в феврале 2019 года имели цену от 20 до 40 тысяч долларов, их них почти 27% реализовывались по цене от 30 до 40 тысяч долларов.

Наибольшую долю в феврале 2019 года в продаваемых квартирах занимали двухкомнатные квартиры (35,7% всего рынка квартир на вторичном рынке), затем, с небольшим отрывом, трехкомнатные квартиры (31,7%).

В феврале 2019 года во всех районах столицы, за исключением Алмазарского и Шайхонтохурского районов, наблюдался рост цены предложения квартир. Лидером явился Юнусабадский район, в котором за февраль текущего года прирост цен предложения составил 1,1%.

С 1 января 2019 года вступили в действие ряд нововведений, предусмотренных постановлением Президента от 25.05.2018 года № ПП-3741. Созданные базы данных и информационные системы интегрируют с АИС «Нотариус», что позволит при оформлении сделок самостоятельно получать нотариусами сведения о постоянно прописанных лицах в жилом помещении; биометрические и паспортные данные; необходимые сведения о недвижимом имуществе, включая запрет на отчуждение и арест; сведения о лицах, давших согласие на приватизацию жилья; сведения о юридических лицах; информацию о наличии/отсутствии задолженности по коммунальным услугам.

Тем самым граждане и организации освобождаются от необходимости самостоятельно собирать указанные документы и справки. Кроме того, связанные с недвижимым имуществом сделки, удостоверяются нотариусами исключительно на гербовых (специальных) бланках строгой отчетности со степенью защиты, серией, порядковым номером и территориальным кодом. Такие бланки изготавливаются ГПО «Давлат белгиси». За каждый гербовый бланк будет взыскиваться сбор – 10% от минимального размера заработной платы (по договорам мены потребуются два бланка - по одному для каждой из сторон, а по остальным договорам – только один).

1.2. Первичный рынок квартир (новостройки)

К недвижимому имуществу в новостройках относится имущество, право собственности на которое возникло на основании решения хокима района (города) об утверждении акта комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством здания, сооружения, жилого помещения и с момента его принятия прошло не более трех лет.

В настоящее время строительством жилой недвижимости в столице занимаются около двух десятков компаний.  Новостройки, в основном, охватывают центральную часть города, расширенный центр, а также районные центры с удобной транспортной развязкой, наличием крупной торговой или развитой социальной инфраструктур. Но главное, как и на рынке вторичного жилья, при формировании цены действует принцип трех «М»: «Место, место и еще раз место».

Проведение статистического анализа цен на квартиры в новостройке затруднено из-за малой статистической базы данных, что делает невозможным предметное, территориальное и временное изучение динамики стоимости жилья. Так, если анализируемая база данных квартир на вторичном рынке содержит более 3,5 тысячи предложений, то на первичном – всего около 250 предложений, что делает невозможным добиться репрезентативности данных по стоимости квадратного метра новостроек. Даже вхождение на рынок продаж одного ЖК влияет на средний показатель стоимости квартир в новостройках.

С 1 января 2019 года большинство застройщиков перешло на уплату общеустановленных налогов. Наблюдение за предложениями девелоперов показало, что многие из них повысили цены к концу 2018 года на 8-12%. Вместе с тем, существуют квартиры в новостройках или строящихся домах, на которые застройщик установил скидки в цене или предоставляет бонусы.

Также постановлением Кабинета Министров от 22 октября 2018 года № 845 было разрешено приобретать физическим лицом, не имеющим постоянной прописки в городе Ташкенте и Ташкентской области, недвижимое имущество в новостройках города Ташкента и Ташкентской области с осуществлением расчетов через банковские счета. Этим же постановлением предусматривается, что иностранные граждане или лица без гражданства, прибывшие в город Ташкент и Ташкентскую область из других регионов республики и имеющие постоянную прописку в этих регионах, а также прибывшие из других государств и получившие вид на жительство, могут приобрести недвижимое имущество в новостройках города Ташкента и Ташкентской области стоимостью не менее 3 300 минимальных заработных плат с осуществлением расчетов через банковские счета.

Указанные изменения приняты с целью стимулирования приобретения жилья на первичном рынке, развитию жилищного строительства и его финансовому оздоровлению. Однако, указанные изменения не привели к ажиотажному спросу на квартиры в новостройках и резкому росту числа совершаемых сделок купли-продажи квартир на первичном рынке. Как показывает выборочное обследование, около трети квартир в новых жилых комплексах продается плохо.

Сложившаяся ситуация, когда иногородние граждане республики получили право приобретать жилье в новостройках Ташкента, но продолжает отсутствовать право покупки вторичного жилья в столице, нарушает их права, а также права продавцов вторичного жилья (ставит последних в неравные условия с девелоперами).

Запрет на приобретение жилья на вторичном рынке столичного региона противоречит Конституции (статья 18: «Все граждане Республики Узбекистан имеют одинаковые права и свободы и равны перед законом без различия пола, расы, национальности, языка, религии, социального происхождения, убеждений, личного и общественного положения» и статья 54: «Собственник по своему усмотрению владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему имуществом») и закону «О защите частной собственности и гарантиях прав собственников» (статья 4: «Собственник по своему усмотрению и в своих интересах владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему имуществом).

2. Рынок найма квартир и аренды офисных помещений

Рынок найма квартир

Масштабное строительство в городе Ташкенте оказало существенную поддержку рынку найма квартир на вторичном рынке: застройщики при изъятии земельных участков возмещают некоторым сносимым стоимость временного проживания на съёмном жилье на период до завершения строительства нового жилья или освоения земельного участка.

Начиная с августа 2017 года (дно: июль 2017 года – стоимость найма квартир снизилась до 3,8 долл./кв.м.) наблюдается стабильное увеличение платы за наём. В феврале 2019 года стоимость найма квартир составила 4,7 долл./кв.м. или 39,5 тысячи сумов/кв.м. В долларовом эквиваленте стоимость найма квадратного метра осталась на уровне января 2019 года, в сумовом – произошло увеличение этого показателя на 0,3%.

Начиная с осени 2017 года происходит резкое снижение количества предложений о найме квартир, а срок экспозиции (время нахождения объекта на рынке найма недвижимости с момента начала рекламы или поиска наймополучателя до момента снятия предложения в связи с нахождением наймополучателя и совершением сделки) сократился с 3,5 недель до 1,5 недели.

Вместе с тем, предложения найма с ценами выше рыночных не пользуются популярностью. Это объясняется тем, что застройщиками или хокимиятом устанавливается лимит для временного проживания сносимых. Обычно его размер колеблется от 170 до 190 долларов в месяц (оплата производится в сумах банковским платежом).

Ситуация в секторе дорого и элитного жилья, сдаваемого в наем, может измениться. В проекте Концепции развития сферы туризма Узбекистана до 2025 года предлагается упростить порядок размещения туристов в частных квартирах.

Наблюдается переток наймодателей из неформального сектора в формальный. Это обусловлено тем, что с 1 января 2019 года произошло упрощение оформления договоров найма: нотариальное удостоверение таких договоров было отменено. Однако, постановка договоров найма и аренды на учет в налоговых органах остается обязательной. Постановка на учет договоров найма жилья может производиться как при личном обращении в налоговый орган, так и онлайн (через личный кабинет, открываемый на веб-сайте ГНК).

В налоговую нужно подать: анкету; договор аренды (может заключаться как по установленной примерной форме, так и произвольно, в соответствии с правилами Гражданского кодекса); копию документа, удостоверяющего личность физического лица или руководителя юридического лица (если участвует представитель – копию документа, подтверждающего его полномочия).

Напоминаем, что согласно закону от 11 октября 2018 года № ЗРУ-497 статья 1591КоАО изложена в следующей редакции: «Отсутствие договора аренды (найма), договора предоставления в безвозмездное пользование здания, сооружения или их части, жилого помещения между гражданами либо несоблюдение обязательной постановки на учет договора аренды (найма) в государственных налоговых органах - влечет наложение штрафа от пяти до десяти минимальных размеров заработной платы».

Некоторые образцы форм для найма жилья приведены по ссылке.

Рынок аренды офисных помещений

Рынок аренды офисной недвижимости в Ташкенте не отличается особым разнообразием. Несмотря на то, что в столице вводятся все новые бизнес-центры они, как правило, ориентированы на небольшие и средние компании. В связи с проводимым реформированием экономической, политической и общественно-социальной жизни наблюдается приход в Ташкент мировых компаний, в основном, оказывающих услуги, а также международных организаций. В настоящее времяв столице отсутствуют офисы класса «A» (даже бизнес-центр около гостиничного комплекса «Интерконтиненталь-Ташкент» можно с натяжкой отнести к офисам класса «В1»). Это проблема, так как представительства, филиалы и отделения мировых компаний и корпораций или арендуют офисы исключительно класса «А» или строят собственные офисные здания.

С апреля 2017 года наблюдается рост размера платы за аренду офисов: в апреле 2017 года средняя стоимость предложения офисных помещений снизилась до 5,8 долл./кв.м.

Основная причина – это проведение либерализации и позитивных преобразований в политической, экономической, культурной и других сферах общественной жизни за последние два года. Если на 1 января 2018 года в Ташкенте было зарегистрировано 62,4 тысячи предприятий и организаций (20,8% общего количества в республике), то на 1 января 2019 года эти показатели составили, соответственно, 71,3 тысячи и 21,0%.

В феврале 2019 года средняя стоимость аренды офисов в Ташкенте составила 7,7 долл./кв.м. или 64,7 тысячи сумов/кв.м. Несмотря на то, что по сравнению с уровнем января текущего года наблюдается снижение размера арендной платы в долларовом исчислении на 1,3% и в сумовом – на 1,0%, повышательный тренд имеет устойчивый характер.

Сдача в аренду офисных помещений более выгодная предпринимательская деятельность, чем сдача жилья: кроме фактора превышения арендной ставки офисов над размером найма квадратного метра квартир (в феврале 2019 года, соответственно, 7,7 и 4,7 долл./кв.м.) играет роль и то обстоятельство, что площадь сдаваемой коммерческой недвижимости значительно больше площади квартир, сдаваемых в найм. Именно поэтому с таким размахом осуществляется строительство «Центров махалли» (в основном трехэтажные проекты офисных зданий, в которых 2 и 3 этажи, а также часть 1 этажа предназначены для сдачи в аренду). Это вызывает недовольство и жалобы жителей домов махалли, особенно тех, которые расположены рядом с местом стройки.

Генеральная прокуратура, в ходе проведенных проверок законности строительства таких «Центров махалли», опротестовала ряд незаконных решений районных хокимиятов города Ташкента. По данным ведомства, в Бектемирском районе было принято 12 незаконных решений, в Мирабадском - 18, в Мирзо-Улугбекском - 44, в Алмазарском - 45, в Сергелийском - 33, в Учтепинском - 52, в Чиланзарском - 41, в Шайхонтохурском - 35, в Юнусабадском - 56, в Яккасарайском - 19, в Яшнабадском – 37.

Следует отметить, что основаниями для проведения прокурорской проверки явились жалобы жителей и публикации о нарушении закона при строительстве центров в средствах массовой информации.

При подготовке обзора использованы  материалы печатных СМИ (платные объявления). Несмотря на стремление автора использовать максимально возможную и достоверную статистическую базу при проведении данного анализа, оптимальную методику отбора данных и их обработки, допускается наличие определенной погрешности полученных результатов, отраженных в настоящем обзоре.

В связи с этим,  автор и редакция Repost.uz не несут ответственности за действие или бездействие участников рынка недвижимости, равно как за наступление или не наступление каких-либо финансовых, материальных и иных последствий в результате таких действий или бездействий.

При использовании или перепечатке материала активная ссылка на сайт обязательна.

В приложении №1 по ссылке вы найдете шаблоны договоров, согласно положению о порядке обязательной постановки договоров аренды недвижимого имущества на учет в органах государственной налоговой службы (утверждено Постановлением ГНК от 15.08.2018 года № 2018-65, зарегистрированным МЮ 11.10.2018 года № 3077)


Получайте новые статьи первыми в Телеграм-канале @RepostUZ

Re:post
04:03, 01 March 2019

Вам также может быть интересно


СМОТРЕТЬ ЕЩЕ