МНЕНИЯ
03:06, 02 июня 2019

Обзор рынка недвижимости города Ташкента по итогам мая 2019 года

Экономист-аналитик и независимый эксперт Игорь Цой о состоянии рынка жилой и коммерческой недвижимости в Ташкенте.

  • Средняя цена предложения жилья в квартирном секторе (вторичный рынок) в мае 2019 года в Ташкенте составила 601 доллар/кв.м. (темп снижения по сравнению с апрелем текущего года составил 0,3%) или 5 098,9 тысячи сумов/кв.м. (темп снижения по сравнению с апрелем текущего года составил 0,2%). В апреле 2019 года соответствующие показатели составляли 603 доллара/кв.м. (месячный темп снижения достиг 2,0%) или 5 109,2 тысячи сумов/кв.м. (месячный темп снижения 1,5%).
  • Индекс стоимости жилья в квартирном секторе (вторичный рынок) в мае 2019 года в столице составил 556 долларов/кв.м. (сохранился на уровне апреля текущего года) или 4 717,1 тысячи сумов/кв.м. (темп роста 0,1%).
  • Средняя стоимость найма квартир в мае 2019 года в Ташкенте составила 4,7 доллара/кв.м. (месячный темп прироста 2,2%) или 39,9 тысячи сумов/кв.м. (темп прироста 2,3% за месяц).
  • Средняя стоимость аренды офисов в мае 2019 года в столице составила 7,9 доллара/кв.м. (месячный темп прироста 1,3%) или 67,0 тысяч сумов/кв.м. (темп прироста 1,4% за месяц).

Квартирный сектор города Ташкента

Вторичный рынок квартир

В мае 2019 года средняя цена предложения (СЦП) жилой недвижимости (квартирный сектор, вторичный рынок) города Ташкента составила 601 доллар/кв.м., что ниже аналогичного показателя апреля 2019 года (месяц к месяцу - м/м) на 0,3%. Снижение цен предложения заметно замедлилось: в апреле 2019 года СЦП уменьшилась на 2,0%.

Цена предложения в национальной валюте за май 2019 года снизилась на 0,2% - до 5 098,9 тысячи сумов/кв.м. Уровень СЦП квартир в мае текущего года превысил показатель соответствующего периода прошлого года (год к году - г/г) на 5,1% в долларовом выражении и на 11,4% - в сумовом.

Индекс стоимости жилья (средняя цена предложения, скорректированная на усредненный  размер дисконта или скидки при совершении сделок между продавцами и покупателями квартир) в мае 2019 года остался на уровне предыдущего месяца в долларовом выражении (556 долларов/кв.м.) и увеличился на 0,1% - в сумовом.

Наблюдается заметное снижение количества предложений по продаже квартир: в марте 2019 года количество выставленного на реализацию жилья уменьшилось по сравнению с предыдущим месяцем на 3,2%, в апреле - на 15% и в мае – на 5,5%.

В конце мая текущего года наблюдается всплеск покупательской активности на рынке вторичного жилья столицы. В основном покупатели представлены жителями областей республики (оформление производится на родственников или знакомых, имеющих ташкентскую прописку).

Одним из факторов активизации на вторичном рынке жилья может являться рост объемов вывоза плодов, ягод и овощей за пределы республики. По данным Госкомстата объем экспорта плодоовощной продукции за январь-апрель 2019 года составил более 440,5 тысяч тонн и достиг 281,3 млн долларов, что на 80,7% больше соответствующего периода прошлого года.

Из плодоовощной продукции было экспортировано более 367,3 тысяч тонн овощей (рост физического объема в 1,6 раза) на сумму 177,6 млн долларов, плодов и ягод – 73,2 тысяч тонн (рост физического объема в 1,3 раза) на сумму 103,7 млн долларов (темпы роста в стоимостном выражении по сравнению с аналогичным периодом прошлого года составили, соответственно, 173,7% и 194,1%). По отдельным видам продукции были достигнуты рекордные показатели экспорта. Так, за январь-апрель 2019 года было вывезено перца за пределы республики на сумму 39,6 млн долларов, что превысило этот показатель за соответствующий период прошлого года в 10 раз. В результате расширения экспортного потенциала страны и освоения новых рынков растет экспорт плодоовощной продукции, винограда, дынь, бобовых, а также сушеных овощей и фруктов.

Кроме того, по данным Центрального банка, в I квартале 2019 года общий объём трансграничных переводов составил 1,1 млрд долларов, что на 12,1% превышает аналогичный показатель соответствующего периода прошлого года. Этот фактор также сыграл стабилизирующую роль в поддержке цен на квартиры вторичного рынка столицы.

В мае 2019 года на некоторые секторы рынка жилой недвижимости столицы продолжает оказывать давление начавшаяся программа по сносу ветхого жилья (реновация). Прежде всего, это относится к квартирам, находящиеся в ЖАКТовских домах, бараках, а также в двух- и трехэтажных домах старой постройки. Спрос на квартиры в этих домах резко уменьшился, что вынуждает продавцов такого жилья снижать цены.

Традиционно пользуются популярностью однокомнатные квартиры. Чуть меньше спрос на двухкомнатные квартиры. Этим объясняется высокая стоимость квадратного метра в одно- и двухкомнатных квартирах.

Квартиры в кирпичных домах имеют более высокую цену, чем в панельных и монолитных домах. Это связано и с себестоимостью возведения кирпичного дома (стоимость квадратного метра в панельном доме будет существенно ниже, чем в кирпичном) и с лучшими условиями проживания в жилье, стены которого сложены из кирпича. Однако, в последнее время наблюдается уменьшение величины этого расхождения.

Если до 2011 года соотношение стоимости квадратного метра квартир в кирпичных и панельных домах соответствовало коэффициенту 1,20 – 1,22 (цена предложения квадратного метра жилья, расположенного в кирпичном доме, была примерно на 20-22% дороже стоимости квадратного метра квартиры в панельном или монолитном домах), то в настоящее время этот коэффициент уменьшился до 1,07 и имеет тенденцию к дальнейшему снижению.

Причина проста: жилье в панельных домах привлекало своей дешевизной по сравнению со стоимостью квартир в кирпичных домах, а рост цен на кирпичное жилье ограничивается платежеспособным уровнем населения. В результате, из-за повышенного спроса на панельное жилье, происходит «подтягивание» цен квартир в панельных домах к ценам в кирпичных. Так, если в мае 2019 года по сравнению с маем 2011 года СЦП квадратного метра увеличилась на 30,7%, то цена предложения квадратного метра в кирпичных домах выросла за этот период лишь на 21,8%, в то время как в панельных домах этот показатель поднялся на 39,0%).

При этом продавцы квартир в кирпичных домах не имеют возможности пропорционально повышать цены продаж, так как спрос может упасть до критического уровня и квартиры могут или не продаться, или их реализация растянется на длительное время. Кроме того, квартиры в панельных домах (кроме «хрущевок») имеют лучшую планировку и большую площадь, чем в кирпичных домах типовых проектов.

В мае 2019 года отмечено разнонаправленное движение цен предложения как в сегменте дорого жилья, так и квартир эконом-класса. Так, в мае 2019 года СЦП жилья высокой ценовой категории по сравнению с апрелем текущего года снизилась на 1,3%, при этом цена жилья эконом-класса увеличилась на 1,2%. Подобная картина свидетельствует о проходящей консолидации цен на рынке вторичного жилья.

Коэффициент расслоения (отношение СЦП жилья высокой ценовой категории и жилья эконом-класса) в мае 2019 года снизился до показателя 2,5.   

Почти 60% квартир, выставленных на продажу в мае 2019 года, имеют общую площадь от 40 до 70 кв. метров. Это средняя площадь типовых двух- и трехкомнатных квартир. Именно этот сегмент занимает почти 70% квартирного рынка с ценами продаж 20 – 50 тысяч долларов: 26% занимают квартиры с ценами предложения от 20 до 30 тысяч долларов, 27,9% - с ценами предложения 30-40 тысяч долларов.

В мае 2019 года наибольшую долю рынка реализуемых квартир занимали двухкомнатные квартиры (36,0% всего рынка квартир на вторичном рынке) и трехкомнатные квартиры (30,0%).

В мае 2019 года во всех районах столицы, за исключение Шайхонтохурского и Сергелийского, наблюдалось снижение цены предложения квартир по сравнению с уровнем предыдущего месяца. Наибольшее уменьшение цен предложения наблюдалось в Бектемирском районе (1,2%).

Говоря о развитии экспортного потенциала, следует отметить, что существует корреляция между показателями экспорта товаров, услуг и средней ценой предложения квартир в Ташкенте:

В мае 2019 года Министерство юстиции опубликовало список категорий граждан, которые могут претендовать на получение квартиры в домах, построенных по программе строительства доступного жилья.

Доступное жилье физическим лицам предоставляется при наличии одного из следующих критериев: отсутствие собственного жилья и проживание на условиях найма (аренды), безвозмездного пользования или в ветхих жилых домах; проживание совместно с другой или другими семьями в одном жилом доме (одной квартире); многодетная семья; воспитание ребенка (детей) матерью (отцом) в неполной семье; наличие в составе семьи лица, страдающего тяжелым видом хронического заболевания и нуждающегося в проживании в отдельном помещении; наличие в составе семьи инвалида первой группы; несоответствие площади жилья социальной норме, предусмотренной законодательством; обучающиеся докторанты, начиная со 2-го курса базовой докторантуры в институтах послевузовского образования.

Напоминаем, что "социальная норма площади жилья устанавливается Советом Министров Республики Каракалпакстан, хокимиятами областей и города Ташкента, но не ниже шестнадцати квадратных метров общей площади на одного человека, а для инвалидов на креслах-колясках — не менее двадцати трех квадратных метров" (статья 42 Жилищного кодекса).

Продолжающийся в столице снос домов порождает многочисленные вопросы о соблюдении законодательства при определении компенсации за сносимое жилье. Распространена практика, когда хокимият выдает сносимым гарантийные письма о предоставлении жилья или других видов компенсации.

На странице группы «Ташкент-СНОС» в социальной сети Facebook опубликовали ответ заместителя начальника управления Министерства юстиции А. Набираева по этому вопросу: «Выдача хокимом гарантийного письма о полном возмещении понесенных убытков собственнику в связи с изъятием земельных участков для государственных и общественных нужд актами законодательства не предусмотрено.

Кроме того, подобное гарантийное письмо не является документом, подтверждающим возникновение и переход права собственности на жилую недвижимость».

Таким образом, любое гарантийное письмо хокимията, выданное сносимым, является незаконным и, соответственно, недействительным.  Напоминаем, что пункт 18 постановления Кабинета Министров от 29 мая 2006 года № 97 гласит: «Снос жилого дома (квартиры) может быть осуществлен только по соглашению сторон после предоставления жилых помещений собственнику взамен сносимого жилого дома (квартиры)». Кроме того, указом Президента от 1 августа 2018 года «О мерах по кардинальному улучшению инвестиционного климата в Республике Узбекистан» определено, что «с 1 сентября 2018 года: снос жилых, производственных помещений, иных строений и сооружений, принадлежащих физическим и юридическим лицам, при изъятии земельных участков разрешается после полного возмещения рыночной стоимости недвижимого имущества и убытков, причиненных собственникам в связи с таким изъятием».

Кроме того, Министерство юстиции с 10 мая по 30 июня текущего года объявляет о проведении акции по приему и рассмотрению онлайн обращений в сфере соблюдения прав граждан на недвижимое имущество. Как сообщили в Министерстве юстиции, обращение можно отправить по этой ссылке.

Хокимият Ташкента предоставил разъяснение, как оформляется документация многоквартирных домов и домов, предназначенных для индивидуального жилищного строительства. Разъяснение было вызвано продажей квартир в многоквартирных домах, которые были возведены как индивидуальное жилье. Хокимият предупреждает, что контроль при строительстве индивидуального дома за качеством применяемых строительных материалов и соблюдением строительным норм и правил — на порядок ниже, чем при возведении многоквартирных домов.

1 мая 2019 года в Узбекистане завершена разовая акция по признанию прав собственности на жилые помещения физических лиц, возведенные на самовольно занятом земельном участке или без получения разрешения на строительство. В связи с этим, в гражданском законодательстве отменяются нормы о возможности признания права собственности на самовольные постройки после окончания срока действия разовой акции (статья 212 Гражданского кодекса).

Законом от 2 мая 2019 года № ЗРУ-534 внесены соответствующие изменения в редакцию статьи 99 Кодекса об административной ответственности (изменения вступают в силу с 4 августа 2019 года). Так, например, вводятся санкции за осуществление строительства на самовольно захваченных гражданами прилегающих и не прилегающих к своей территории земельных участках. Граждан в этом случае оштрафуют на сумму от 70 до 100, а при повторном правонарушении – от 100 до 150 минимальных размеров заработной платы.

Первичный рынок квартир (новостройки)

К недвижимому имуществу в новостройках относится имущество, право собственности на которое возникло на основании решения хокима района (города) об утверждении акта комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством здания, сооружения, жилого помещения и с момента его принятия прошло не более трех лет.

В настоящее время строительством жилой недвижимости в столице занимаются около двух десятков компаний.  Новостройки, в основном, охватывают центральную часть города, расширенный центр, а также районные центры с удобной транспортной развязкой, наличием крупной торговой или развитой социальной инфраструктур. Но главное, как и на рынке вторичного жилья, при формировании цены действует принцип трех «М»: «Место, место и еще раз место».

Проведение статистического анализа цен на квартиры в новостройках затруднено из-за малой статистической базы данных, что делает невозможным предметное, территориальное и временное изучение динамики стоимости жилья. Так, если анализируемая база данных квартир на вторичном рынке содержит более 3 тысяч предложений, то на первичном – всего около 250 предложений, что делает невозможным добиться репрезентативности данных по стоимости квадратного метра новостроек. Даже вхождение на рынок продаж одного ЖК влияет на средний показатель стоимости квартир в новостройках.

С 1 января 2019 года большинство застройщиков перешло на уплату общеустановленных налогов. Наблюдение за предложениями девелоперов показало, что многие из них повысили цены к концу 2018 года на 8-12%. Вместе с тем, существуют квартиры в новостройках или строящихся домах, на которые застройщик установил скидки в цене или предоставляет бонусы.

С приближением срока ввода здания в эксплуатацию застройщики, как правило, повышают цены. Так, в жилищном комплексе «Chehov» стоимость двухкомнатной квартиры (общая площадь 60,5 кв. метров) была в марте 609,5 млн сумов, в апреле - 612,84 млн сумов и в настоящее время достигла 616,08 млн сумов.

Постановлением Кабинета Министров от 22 октября 2018 года № 845 было разрешено приобретать физическим лицам, не имеющим постоянной прописки в городе Ташкенте и Ташкентской области, недвижимое имущество в новостройках города Ташкента и Ташкентской области с осуществлением расчетов через банковские счета. Этим же постановлением предусматривается, что иностранные граждане или лица без гражданства, прибывшие в город Ташкент и Ташкентскую область из других регионов республики и имеющие постоянную прописку в этих регионах, а также прибывшие из других государств и получившие вид на жительство, могут приобрести недвижимое имущество в новостройках города Ташкента и Ташкентской области стоимостью не менее 3 300 минимальных заработных плат с осуществлением расчетов через банковские счета.

Указанные изменения приняты с целью стимулирования приобретения жилья на первичном рынке, развитию жилищного строительства и его финансовому оздоровлению. Однако, указанные изменения не привели к ажиотажному спросу на квартиры в новостройках и резкому росту числа совершаемых сделок купли-продажи квартир на первичном рынке. Как показывает выборочное обследование, около трети квартир в новых жилых комплексах продается плохо.

Сложившаяся ситуация, когда иногородние граждане республики получили право приобретать жилье в новостройках Ташкента, но продолжает отсутствовать право покупки вторичного жилья в столице, нарушает их права, а также права продавцов вторичного жилья (ставит последних в неравные условия с девелоперами).

Запрет на приобретение жилья на вторичном рынке столичного региона противоречит Конституции (статья 18: «Все граждане Республики Узбекистан имеют одинаковые права и свободы и равны перед законом без различия пола, расы, национальности, языка, религии, социального происхождения, убеждений, личного и общественного положения» и статья 54: «Собственник по своему усмотрению владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему имуществом») и закону «О защите частной собственности и гарантиях прав собственников» (статья 4: «Собственник по своему усмотрению и в своих интересах владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему имуществом).

Для сведения покупателей жилья в новостройках. Выбирайте компанию-застройщика имеющую хорошие историю и репутацию. При приеме квартиры обращайте внимание на имеющиеся протечки на стенах или под трубами отопительной системы, водоснабжения, наличие царапин и сколов на стеклопакетах. Их не должно быть. Проверьте наличие электропитания во всех точках, а также правильность установки входной двери: при полуоткрытом состоянии она должна сохранять свое положение. Цвет бетонных конструкций должен быть ровный, на них не должно быть наплывов или пустот.

Обязательно необходимо проверить высоту потолков в разных комнатах и обратить внимание на то, что пол и потолок должны быть ровными, без заметных трещин и пятен замазки, скрывающих дефекты. Поднесите зажжённую зажигалку или спичку к окошку вентиляционной шахты - пламя должно затягиваться внутрь.

И главное. Не поленитесь рулеткой измерить площадь квартиры. Она может не соответствовать размеру площади, за которую заплатили. При выявлении меньшей площади (часто встречается на практике) необходимо требовать внесения изменений в договор и возврата переплаченной суммы. Нередко застройщики соглашаются компенсировать разницу предоставлением строительных материалов, которые необходимы для дальнейшей отделки квартиры.

Рынок найма квартир и аренды офисных помещений

Рынок найма квартир

Средняя стоимость найма квартир в городе Ташкенте в мае 2019 года повысилась по сравнению с уровнем прошлого месяца на 2,2% и составила 4,7 доллара/кв.м. Показатель найма квартир в мае текущего года восстановился до уровня Iквартала 2019 года.

В сумовом выражении стоимость найма также увеличилась до 39,9 тысячи сумов за кв. метр или по сравнению с предыдущим месяцем размер оплаты за временное проживание в национальной валюте возрос на 2,3%.

Начиная с августа 2017 года (дно: июль 2017 года, когда размер стоимости найма квартир снизился до 3,8 долл./кв.м.) наблюдается повышательный тренд платы за наём. Начиная с осени 2017 года происходит резкое снижение количества предложений о найме квартир, а срок экспозиции (время нахождения объекта на рынке найма недвижимости с момента начала рекламы или поиска наймополучателя до момента снятия предложения в связи с нахождением наймополучателя и совершением сделки) сократился с 3,5 недель до 1,5 недели.

Наблюдается переток наймодателей из неформального сектора в формальный. Это обусловлено тем, что с 1 января 2019 года произошло упрощение оформления договоров найма: нотариальное удостоверение таких договоров было отменено. Однако, постановка договоров найма и аренды на учет в налоговых органах остается обязательной. Постановка на учет договоров найма жилья может производиться как при личном обращении в налоговый орган, так и онлайн (через личный кабинет, открываемый на веб-сайте ГНК).

В налоговую инспекцию нужно подать: анкету; договор аренды (может заключаться как по установленной примерной форме, так и произвольно, в соответствии с правилами Гражданского кодекса); копию документа, удостоверяющего личность физического лица или руководителя юридического лица (если участвует представитель – копию документа, подтверждающего его полномочия).

Напоминаем, что согласно закону от 11 октября 2018 года № ЗРУ-497 статья 1591Кодекса об административной ответственности изложена в следующей редакции: «Отсутствие договора аренды (найма), договора предоставления в безвозмездное пользование здания, сооружения или их части, жилого помещения между гражданами либо несоблюдение обязательной постановки на учет договора аренды (найма) в государственных налоговых органах - влечет наложение штрафа от пяти до десяти минимальных размеров заработной платы».

Рынок аренды офисных помещений

Рынок аренды офисной недвижимости в Ташкенте не отличается особым разнообразием. Несмотря на то, что в столице вводятся все новые бизнес-центры они, как правило, ориентированы на небольшие и средние компании. В связи с проводимым реформированием экономической, политической и общественно-социальной жизни наблюдается приход в Ташкент иностранных компаний, в основном, оказывающих услуги, а также международных организаций.

В мае 2019 года средняя стоимость аренды офисных помещений в столице возросла до 7,9 доллара/кв. м. общей площади (прирост за месяц составил 1,3%) и до 67 тысяч сумов/кв.м. общей площади (1,4%).

С апреля 2017 года наблюдается рост размера платы за аренду офисов (в мае 2017 года средняя стоимость предложения офисных помещений снизилась до 5,8 долл./кв.м.)

Основная причина – это проведение либерализации и позитивных преобразований в политической, экономической, культурной и других сферах общественной жизни за последние два года. За Iквартал 2019 года в Ташкенте было создано 6,5 тысячи предприятий и организаций.

Сдача в аренду офисных помещений более выгодная предпринимательская деятельность, чем сдача жилья: кроме фактора превышения арендной ставки офисов над размером найма квадратного метра квартир (в мае 2019 года, соответственно, 7,9 и 4,7 доллара/кв.м.) играет роль то обстоятельство, что площадь сдаваемой коммерческой недвижимости значительно больше площади квартир, сдаваемых в найм.


При подготовке обзора использованы  материалы печатных СМИ (платные объявления). Несмотря на стремление автора использовать максимально возможную и достоверную статистическую базу при проведении данного анализа, оптимальную методику отбора данных и их обработки, допускается наличие определенной погрешности полученных результатов, отраженных в настоящем обзоре.

В связи с этим,  автор и редакция Repost.uz не несут ответственности за действие или бездействие участников рынка недвижимости, равно как за наступление или не наступление каких-либо финансовых, материальных и иных последствий в результате таких действий или бездействий.

При использовании или перепечатке материала активная ссылка на сайт обязательна.


Больше важных новостей в Телеграм-канале @RepostUZ

Re:post
03:06, 02 июня 2019

Вам также может быть интересно


СМОТРЕТЬ ЕЩЕ