8 августа на портале СОВАЗ опубликовали проект постановления Кабмина «Об утверждении порядка оценки строений, подлежащих сносу». Данный проект был разработан Агентством по управлению госактивами.
Теперь оценка строений осуществляется строго на основании кадастровых документов. Кроме этого, строения не отраженные в кадастровых документах, не включаются в объект оценки. Также проведение оценки строений при отсутствии их кадастровых документов не допускается.Заказчиком оценки могут выступать только собственник объекта оценки либо его доверенное лицо (далее – собственник), который заключает договор на проведение оценки объекта оценки с оценочными организациями. При этом повторная оценка объекта оценки не допускается.
В случае несогласия собственника с результатами оценки, он направляет отчет об оценке в трехдневный срок в Общественный экспертный совет, созданный Ассоциацией оценочных организаций и Обществом оценщиков Узбекистана либо в его территориальное отделение (далее – экспертный совет) на основании договора. За рассмотрение результатов оценки собственник уплачивает экспертному совету сумму в размере одной базовой расчетной величины, действующей на день направления отчета об оценке в экспертный совет.
При этом хокимиятов намерены обязать в обязательном порядке до начала сноса проводить разъяснительную работу с собственниками строений о порядке проведения оценки сносимых строений.
Согласно проекту документа, объектами оценки являются жилые и нежилые строения, подлежащие сносу, включающие в себя имущественные права на изымаемые земельные участки и насаждения, имеющиеся на изымаемых земельных участках при сносе (объект оценки).
Определению подлежит рыночная стоимость объекта оценки. При этом стоимость объекта оценки определяется на момент, непосредственно предшествовавший изъятию этого объекта, или, когда известие о предстоящем изъятии повлияло на стоимость объекта. Оценка объекта оценки производится оценочными организациями, имеющими лицензии на право осуществления оценочной деятельности в соответствии с законодательством. Не допускается проведение оценки республиканским центром судебной экспертизы им. Х. Сулаймановой.
В своей деятельности оценочные организации и оценщики являются независимыми. Запрещается вмешиваться в процесс оценки или оказывать давление на оценщиков со стороны заказчика или третьих лиц. Заказчиком оценки могут выступать только собственник объекта оценки либо его доверенное лицо, который заключает договор на проведение оценки объекта оценки с оценочными организациями, — говорится в проекте документа.
При этом в случае выдачи экспертным советом решения о несоответствии отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, экспертный совет в трехдневный срок направляет данное решение в Агентство по управлению государственными активами. На основании полученного решения экспертного совета Агентство в трехдневный срок принимает решение о приостановлении действия лицензии оценочной организации на право осуществления оценочной деятельности, выполнившей данный отчет об оценке, до признания отчета об оценке недостоверным решением суда. Агентство в трехдневный срок извещает данную оценочную организацию о принятом решении.
Собственник предоставляет отчет об оценке объекта оценки в хокимият в течение пяти рабочих дней со дня получения отчета для получения компенсации в соответствии с законодательством. В случае несогласия хокимията с отчетом об оценке, хокимият заключает договор в трехдневный срок с другой оценочной организацией на проведение экспертизы определения достоверности отчета об оценке, предоставленного собственником, в соответствии с законодательством, с оплатой за счет внебюджетных и бюджетных средств хокимията.
Оценка объекта оценки состоит из следующих этапов:
- Заключение договора об оценке объекта оценки;
- Определение задания на оценку на основании кадастровых документов между собственником и оценочной организацией;
- Сбор и анализ информации;
- Выбор, обоснование и применение подходов оценки;
- Согласование результатов, примененных подходов оценки;
- Определение итоговой стоимости объекта оценки;
- Составление отчета об оценке.
Оценщик должен рекомендовать собственнику обновить кадастровые документы с включением в него всех имеющихся строений. При этом процесс оценки приостанавливается на период переоформления кадастровых документов и предоставления обновленных кадастровых документов. Кадастровые службы обязаны внести данные строения в кадастр и узаконить их в установленном порядке.
Собственник должен представить оценщику следующие документы:
- Кадастровые документы на объект оценки, включающие в себя:
- Свидетельство о государственной регистрации прав на объект оценки и сделок с ним;
- Документы, содержащие информацию о конструктивных и объемно-планировочных характеристиках оцениваемого объекта оценки;
- Документ, подтверждающий право пользования земельным участком;
- Решение органов власти о предоставлении (выделении) земельного участка.
При обнаружении строений на отведенном земельном участке, не отраженных в кадастровых документах, или отраженных в качестве незаконных построек, оценщик должен уведомить собственника о том, что данные строения не могут быть включены в состав объекта оценки и не могут быть оценены. Не допускается без согласия собственника исключение оценщиком из состава объекта оценки строений, не отраженных в кадастровых документах.
Оценщик оценочной организации совместно с собственником:
- Проводит инвентаризацию объекта оценки до начала оценки;
- Определяет соответствие фактического имущества кадастровым документам.
При осмотре объекта оценки оценщиком проводится его обследование с целью сбора данных о характеристиках и фактическом состоянии улучшений. При этом должны быть установлены:
- Тип основных строительных конструкций;
- Вид основных строительных материалов;
- Геометрические характеристики;
- Фактическое состояние строительных конструкций и инженерного оборудования.
При наличии проектно-сметной документации выполняется сверка фактических конструктивных решений, использованных строительных материалов и объемов строительно-монтажных работ с указанными в документации. При отсутствии проектно-сметной документации геометрические характеристики объекта оценки берется из кадастровых документов.
Имущественные права на земельный участок подлежат оценке по рыночной стоимости. В случае предоставления права на земельный участок взамен права изымаемого земельного участка, подлежит определению рыночная стоимость права на предоставляемый земельный участок. В случае превышения рыночной стоимости права на изымаемый земельный участок над рыночной стоимостью права на предоставляемый земельный участок, определяется разница между рыночными стоимостями прав на указанные земельные участки, которая должна быть компенсирована собственнику.
Величина физического износа строений определяется в соответствии с приложением:
Неплодоносящие насаждения, расположенные на земельном участке выделенного под индивидуальных жилых строений, оцениваются только затратным подходом. Плодоносящие насаждения оцениваются в соответствии положением «О порядке возмещения убытков владельцев, пользователей, арендаторов и собственников земельных участков, а также потерь сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства», утвержденным постановлением Кабинета Министров Республики Узбекистан от 25 мая 2011 года.
Доходный подход при проведении оценки жилых домов, дачных участков, или квартир проводится в случае предоставления документов, что данные строения используются собственником для сдачи в аренду. При этом ставки аренды принимаются исходя из договоров аренды зарегистрированных в установленном законодательством порядке. Оценка доходным подходом применяется в порядке, предусмотренном в Национальном стандарте оценки имущества НСОИ № 10 «Оценка стоимости недвижимости». При оценке доходным подходом учитывается только площадь жилых строений. Ставка капитализации при расчете жилых домов устанавливается на уровне 20 процентов для всех регионов республики. К стоимости полученной доходным подходом по жилой недвижимости прибавляются нежилые строения, расположенные на изымаемом земельном участке, которые рассчитываются затратным подходом, — говорится в проекте документа.
Для обоснованного вывода о рыночной стоимости объекта оценки оценщику необходимо собрать и проанализировать информацию о рынке жилой и нежилой недвижимости, местоположении объекта оценки и характеристиках объекта оценки. При анализе информации о стоимости строительных материалов и строительно-монтажных работ используются индексы удорожания строительно-монтажных работ Государственного комитета по статистике. При отсутствии информации Государственного комитета по статистике должны быть использованы данные цен на оптовом рынке строительных материалов в данном или близлежащем регионе, подтвержденные оценщиком или собственником.
До предоставления отчета об оценке собственнику, оценочная организация, выполнившая данный отчет, вправе направить отчет в экспертный совет для получения подтверждения соответствия результатов оценки требованиям законодательства Республики Узбекистан об оценочной деятельности и рекомендаций по устранению недостатков.
Полный текст проекта представлен здесь.
На данный момент проект документа находится на стадии обсуждения. Он может быть изменен, дополнен или отклонен.
Больше важных новостей в Телеграм-канале @RepostUZ.
Больше новостей в Телеграме
Подписаться
