МНЕНИЯ
04:09, 05 сентября 2019

Обзор рынка недвижимости города Ташкента по итогам августа 2019 года

Экономист-аналитик и независимый эксперт Игорь Цой о состоянии рынка жилой и коммерческой недвижимости в Ташкенте.

  • Средняя цена предложения жилья в квартирном секторе (вторичный рынок) в августе 2019 года в Ташкенте составила 626 долларов/кв.м. (темп прироста по сравнению с июлем текущего года составил 1,6%) или 5 663,4 тысячи сумов/кв.м. (темп прироста по сравнению с предыдущим месяцем составил 6,8%).
  • Индекс стоимости жилья в квартирном секторе (вторичный рынок) в августе 2019 года в столице составил 580 долларов/кв.м. (темп прироста по сравнению с июлем текущего года составил 1,6%) или 5 247,3 тысячи сумов/кв.м. (темп прироста 6,8%).
  • Средняя стоимость найма квартир в августе 2019 года в Ташкенте составила 4,9 доллара/кв.м. (месячный темп прироста 2,1%) или 44,3 тысячи сумов/кв.м. (темп прироста 7,3% за месяц).
  • Средняя стоимость аренды офисов в августе 2019 года в столице повысилась до 8,0 долларов/кв.м. (месячный темп прироста 1,3%) или до 72,4 тысячи сумов/кв.м. (темп прироста в сумовом выражении составил 6,4% за месяц). 

Квартирный сектор города Ташкента

Вторичный рынок квартир

В августе 2019 года средняя цена предложения (СЦП) жилой недвижимости (квартирный сектор, вторичный рынок)  города Ташкента составила 626 долларов/кв.м., что выше аналогичного показателя июля 2019 года (месяц к месяцу - м/м) на 1,6%. Активность покупателей на рынке вторичного жилья в последний месяц лета заметно спала, но этот фактор не отразился на положительной динамике цен предложения.

Цена предложения в национальной валюте за август 2019 года выросла на 6,8% - до 5 663,4 тысячи сумов/кв.м. Уровень СЦП квартир в августе текущего года превысил показатель соответствующего периода прошлого года (год к году - г/г) на 10,0% в долларовом выражении и на 26,2% - в сумовом. Значительный рост показателей, выраженных в национальной валюте, объясняется заметным ослаблением сума в августе 2019 года.

Медианная цена квартиры в августе 2019 года составила 36,4 тысячи долларов (в июле текущего года - 35,5 тысячи долларов), а медианная средняя цена предложения – 609 долларов за кв.м. (в июле 2019 года - 590 долларов за кв.м.)

Индекс стоимости жилья (средняя цена предложения, скорректированная на усредненный  размер дисконта или скидки при совершении сделок между продавцами и покупателями квартир) в августе 2019 года вырос по сравнению с уровнем предыдущего месяца в долларовом выражении на 1,6% и достиг 580 долларов/кв.м.) и в сумовом, соответственно, на 6,8% и 5 247,3 тысячи сумов/кв.м.

Наблюдалось заметное снижение количества предложений по продаже квартир: в марте 2019 года количество выставленного на реализацию жилья уменьшилось по сравнению с предыдущим месяцем на 3,2%, в апреле - на 15,0%, в мае – на 5,5%, в июне – на 6,2%, в июле - на 4,2%. В августе 2019 года число предложений по продаже вторичного жилья выросло по сравнению с предыдущим месяцем на 3,2%.

С конца мая текущего года наблюдался всплеск покупательской активности на рынке вторичного жилья столицы. В основном покупатели представлены жителями областей республики (оформление производится на родственников или знакомых, имеющих ташкентскую прописку). Интерес покупателей не ослабевал и в летний период. И лишь в августе наступило затишье, что, однако, не сказалось на уровне цен предложения.

Одним из факторов активизации на вторичном рынке жилья и поддержки вторичного рынка жилья является рост объемов вывоза плодов, ягод и овощей за пределы республики. По данным Госкомстата объем экспорта плодоовощной продукции в натуральном выражении составил более 840,7 тысяч тонн и в стоимостном выражении 779,6 млн. долларов, что превышает аналогичные показатели за январь-июль 2018 года, соответственно, в 1,2 и 1,5 раза. За первые семь месяцев 2019 года доля плодоовощной продукции в общем объеме экспорта составила 7,1%.

Растет численность трудовых мигрантов из Узбекистана в России: на 1 июня 2019 года в России пребывало 2,1 млн граждан нашей страны. Это на 300 тысяч человек больше показателя в декабре 2018 года. Объемы временной миграции из Узбекистана в Россию не только вернулись к показателям 2015 года, но и вплотную приблизились к докризисным цифрам (на 1 декабря 2014 года в России пребывало 2,2 млн наших соотечественников).

Пограничная служба ФСБ России впервые за 20 лет раскрыла число приехавших работать иностранцев. Из раскрытых данных стало известно, что за первое полугодие 2019 года 2,4 млн иностранцев заявили, что прибыли в Россию ради работы. Всего за январь-июнь текущего года в Россию прибыло более 15 млн иностранцев с учетом всех целей поездки.

Подавляющее большинство иностранных граждан, приезжающих работать в Россию, из стран СНГ. Лидерство за первую половину 2019 года принадлежит Узбекистану, откуда в Россию прибыло с целью работы 918 тысяч человек.

На протяжении длительного времени на некоторые секторы рынка жилой недвижимости столицы оказывало давление начавшаяся программа по сносу ветхого жилья (реновация). Прежде всего, это относится к квартирам, находящиеся в ЖАКТовских домах, бараках, а также в двух- и трехэтажных домах старой постройки. Спрос на квартиры в этих домах резко уменьшился, что вынуждало продавцов такого жилья снижать цены.

С июня 2019 года наблюдалась стабилизация цен в этом секторе жилья: цены предложения в старых кирпичных домах в этом месяце достигли «дна» и начали расти. В августе 2019 года эта тенденция продолжилась, и цена квартир в домах такого типа выросла за месяц на 2,1%.

Этому способствовало состоявшееся 2 августа 2019 года под председательством президента видеоселекторное совещание, посвященное анализу проводимой работы по развитию малого бизнеса и предпринимательства. В ходе мероприятия президент жестко раскритиковал хокимов Ферганской, Кашкадарьинской и Хорезмской областей за допущенные ошибки при сносе жилья и объектов предпринимательства. Информация, поступающая из органов государственного управления Ташкента, свидетельствует, что большинство чиновников стали опасаться совершать самоуправные действия по сносу домов.

Традиционно пользуются популярностью однокомнатные квартиры. Чуть меньше спрос на двухкомнатные квартиры. Этим объясняется высокая стоимость квадратного метра в одно- и двухкомнатных квартирах. В августе 2019 года цены на однокомнатные квартиры выросли на 0,8%, а двухкомнатные – на 2,6%.

Квартиры в кирпичных домах имеют более высокую цену, чем в панельных и монолитных домах. Это связано и с себестоимостью возведения кирпичного дома (стоимость квадратного метра в панельном доме будет существенно ниже, чем в кирпичном) и с лучшими условиями проживания в жилье, стены которого сложены из кирпича. Однако, в последнее время наблюдается уменьшение величины этого расхождения.

Если до 2011 года соотношение стоимости квадратного метра квартир в кирпичных и панельных домах соответствовало коэффициенту 1,20 – 1,22 (цена предложения квадратного метра жилья, расположенного в кирпичном доме, была примерно на 20-22% дороже стоимости квадратного метра квартиры в панельном или монолитном домах), то в настоящее время этот коэффициент уменьшился до 1,07.

Причина проста: жилье в панельных домах привлекало своей дешевизной по сравнению со стоимостью квартир в кирпичных домах, а рост цен на кирпичное жилье ограничивается платежеспособным уровнем населения. В результате, из-за повышенного спроса на панельное жилье, происходит «подтягивание» цен квартир в панельных домах к ценам в кирпичных. Так, если в августе 2019 года по сравнению с августом 2011 года СЦП квадратного метра увеличилась на 27,5%, то цена предложения квадратного метра в кирпичных домах выросла за этот период лишь на 22,6%, в то время как в панельных домах этот показатель увеличился на 32,0%).

При этом продавцы квартир в кирпичных домах не имеют возможности пропорционально повышать цены продаж, так как спрос может упасть до критического уровня и квартиры могут или не продаться, или их реализация растянется на длительное время. Кроме того, квартиры в панельных домах (кроме «хрущевок») имеют лучшую планировку и большую площадь, чем в кирпичных домах типовых проектов.

В августе 2019 года отмечено разнонаправленное движение цен предложения как в сегменте дорого жилья, так и квартир эконом-класса. Так, в августе 2019 года СЦП жилья высокой ценовой категории по сравнению с июлем текущего года повысилась на 5,0%, при этом цена жилья эконом-класса снизилась на 1,2%. Коэффициент расслоения (отношение СЦП жилья высокой ценовой категории и жилья эконом-класса) в августе 2019 года вырос до показателя 2,7.   

Почти 61% квартир, выставленных на продажу в августе 2019 года, имели общую площадь от 40 до 79 квадратных метров. Это средняя площадь типовых двух- и трехкомнатных квартир. Именно этот сегмент занимает более 62% квартирного рынка с ценами продаж 20 – 49 тысяч долларов: 18,0% занимают квартиры с ценами предложения от 20 до 30 тысяч долларов, 28,4% - с ценами предложения 30-39 тысяч долларов и 15,9% - от 40 до 50 тысяч долларов.

В августе 2019 года наибольшую долю рынка реализуемых квартир занимали двухкомнатные квартиры (26,8% всего рынка квартир на вторичном рынке) и трехкомнатные квартиры (34,8%).

В августе 2019 года в Ташкенте наблюдалось синхронное повышение цен предложения во всех районах. Лидерами по росту цен на квартиры явились Чиланзарский, Юнусабадский и Яккасарайский районы (месячный прирост по 1,9%).

Изменение средней цены предложения в городе Ташкенте и динамика ввода в эксплуатацию жилых домов приведены в следующем графике:

13 августа 2019 года президент подписал закон «О приватизации земельных участков несельскохозяйственного назначения». В соответствии с законом, приватизация земельных участков производится в следующих формах:

– выкуп юридическими и физическими лицами земельных участков, находящихся на правах постоянного пользования (владения) либо пожизненного наследуемого владения;

– продажа земельных участков через электронный онлайн-аукцион.

Закон вступает в силу с 1 марта 2020 года. 

Первичный рынок квартир (новостройки)

К недвижимому имуществу в новостройках относится имущество, право собственности на которое возникло на основании решения хокима района (города) об утверждении акта комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством здания, сооружения, жилого помещения и с момента его принятия прошло не более трех лет.

В настоящее время строительством жилой недвижимости в столице занимаются около двух десятков компаний.  Новостройки, в основном, охватывают центральную часть города, расширенный центр, а также районные центры с удобной транспортной развязкой, наличием крупной торговой или развитой социальной инфраструктур.

Проведение статистического анализа цен на квартиры в новостройках затруднено из-за малой статистической базы данных, что делает невозможным предметное, территориальное и временное изучение динамики стоимости жилья. Так, если анализируемая база данных квартир на вторичном рынке содержит более 2,5 тысячи предложений, то на первичном – всего около 230 предложений, что делает невозможным добиться репрезентативности данных по стоимости квадратного метра новостроек. Даже вхождение на рынок продаж одного ЖК влияет на средний показатель стоимости квартир в новостройках.

В связи с резким ослаблением национальной валюты некоторые застройщики повысили цены до 10%. Кроме того, с приближением срока ввода здания в эксплуатацию девелоперы, как правило, повышают цены. Так, в жилищном комплексе «Chehov» стоимость двухкомнатной квартиры (общая площадь 60,5 кв. метров) была в марте текущего года 609,5 млн сумов, в апреле - 612,84; в мае - 616,08; в июне – 619,69; в июле – 626,14 ; в августе – 681,28 млн сумов.

Постановлением Кабинета Министров от 22 октября 2018 года № 845 было разрешено приобретать физическим лицам, не имеющим постоянной прописки в городе Ташкенте и Ташкентской области, недвижимое имущество в новостройках города Ташкента и Ташкентской области с осуществлением расчетов через банковские счета. Этим же постановлением предусматривается, что иностранные граждане или лица без гражданства, прибывшие в город Ташкент и Ташкентскую область из других регионов республики и имеющие постоянную прописку в этих регионах, а также прибывшие из других государств и получившие вид на жительство, могут приобрести недвижимое имущество в новостройках города Ташкента и Ташкентской области стоимостью не менее 3 300 минимальных заработных плат с осуществлением расчетов через банковские счета.

Указанные изменения приняты с целью стимулирования приобретения жилья на первичном рынке, развитию жилищного строительства и его финансовому оздоровлению. Однако, указанные изменения не привели к ажиотажному спросу на квартиры в новостройках и резкому росту числа совершаемых сделок купли-продажи квартир на первичном рынке. Как показывает выборочное обследование, около трети квартир в новых жилых комплексах продается плохо.

Сложившаяся ситуация, когда иногородние граждане республики получили право приобретать жилье в новостройках Ташкента, но продолжает отсутствовать право покупки вторичного жилья в столице, нарушает их права, а также права продавцов вторичного жилья (ставит последних в неравные условия с девелоперами).

Запрет на приобретение жилья на вторичном рынке столичного региона противоречит Конституции (статья 18: «Все граждане Республики Узбекистан имеют одинаковые права и свободы и равны перед законом без различия пола, расы, национальности, языка, религии, социального происхождения, убеждений, личного и общественного положения» и статья 54: «Собственник по своему усмотрению владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему имуществом») и закону «О защите частной собственности и гарантиях прав собственников» (статья 4: «Собственник по своему усмотрению и в своих интересах владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему имуществом).

Для сведения покупателей жилья в новостройках. Выбирайте компанию-застройщика имеющую хорошие историю и репутацию. При приеме квартиры обращайте внимание на имеющиеся протечки на стенах или под трубами отопительной системы, водоснабжения, наличие царапин и сколов на стеклопакетах. Их не должно быть. Проверьте наличие электропитания во всех точках, а также правильность установки входной двери: при полуоткрытом состоянии она должна сохранять свое положение. Цвет бетонных конструкций должен быть ровный, на них не должно быть наплывов или пустот.

Обязательно необходимо проверить высоту потолков в разных комнатах и обратить внимание на то, что пол и потолок должны быть ровными, без заметных трещин и пятен замазки, скрывающих дефекты. Поднесите зажжённую зажигалку или спичку к окошку вентиляционной шахты - пламя должно затягиваться внутрь.

Не поленитесь рулеткой измерить площадь квартиры. Она может не соответствовать размеру площади, за которую заплатили. При выявлении меньшей площади (часто встречается на практике) необходимо требовать внесения изменений в договор и возврата переплаченной суммы. Нередко застройщики соглашаются компенсировать разницу предоставлением строительных материалов, которые необходимы для дальнейшей отделки квартиры.

Особое внимание уделите проверке не находится ли приобретаемая квартира в качестве залога у банка, выдавшего кредит застройщику (такие случаи в последнее время участились).

Рынок найма квартир и аренды офисных помещений

Рынок найма квартир

Средняя стоимость найма квартир в городе Ташкенте в августе 2019 года повысилась по сравнению с уровнем прошлого месяца на 2,1% и составила 4,9 доллара/кв.м. В сумовом выражении стоимость найма также увеличилась до 44,3 тысячи сумов за кв. м. или по сравнению с предыдущим месяцем размер оплаты за временное проживание в национальной валюте повысился на 7,3%.

Увеличение стоимости найма вызван сезонным фактором (время вступительных экзаменов в ВУЗы и продление их сроков – в Ташкенте с 29 июля по 10 августа 2019 года): в этом году высшие учебные заведения по направлению бакалавр зарегистрировали и внесли в базу данных 1 066 925 абитуриентов. 

Традиционно спрос на съемное жилье в летний период резко возрастает с началом вступительных экзаменов в высшие учебные заведения и во второй половине августа (перед началом нового учебного года). В настоящее время наблюдается крайне низкий уровень предложения съемных квартир, а их срок экспозиции сократился до 1 недели.

Наблюдается переток наймодателей из неформального сектора в формальный. Это обусловлено тем, что с 1 января 2019 года произошло упрощение оформления договоров найма: нотариальное удостоверение таких договоров было отменено. Однако, постановка договоров найма и аренды на учет в налоговых органах остается обязательной. Постановка на учет договоров найма жилья может производиться как при личном обращении в налоговый орган, так и онлайн (через личный кабинет, открываемый на веб-сайте ГНК).

В налоговую инспекцию нужно подать: анкету; договор аренды (может заключаться как по установленной примерной форме, так и произвольно, в соответствии с правилами Гражданского кодекса); копию документа, удостоверяющего личность физического лица или руководителя юридического лица (если участвует представитель – копию документа, подтверждающего его полномочия).

Напоминаем, что согласно закону от 11 октября 2018 года № ЗРУ-497 статья 1591Кодекса об административной ответственности изложена в следующей редакции: «Отсутствие договора аренды (найма), договора предоставления в безвозмездное пользование здания, сооружения или их части, жилого помещения между гражданами либо несоблюдение обязательной постановки на учет договора аренды (найма) в государственных налоговых органах - влечет наложение штрафа от пяти до десяти минимальных размеров заработной платы».

Недавно были внесены поправки в Положение о порядке обязательной постановки договоров аренды недвижимого имущества на учет в органах государственной налоговой службы.

Согласно внесенным изменениям постановке на учет в налоговых органах подлежат договоры аренды недвижимости, заключаемые только между физическими лицами. Аналогичное требование в отношении договоров аренды недвижимости с участием юридических лиц – отменено.

Рынок аренды офисных помещений

Рынок аренды офисной недвижимости в Ташкенте не отличается особым разнообразием. Несмотря на то, что в столице вводятся все новые бизнес-центры они, как правило, ориентированы на небольшие и средние компании. В связи с проводимым реформированием экономической, политической и общественно-социальной жизни наблюдается приход в Ташкент иностранных компаний, в основном, оказывающих услуги, а также международных организаций.

В августе 2019 года средняя стоимость аренды офисных помещений в столице выросла  до 8 долларов/кв. м. общей площади. В сумовом выражении размер аренды офисов увеличился на 6,4% и достиг 72,4 тысячи сумов/кв.м. общей площади.

С апреля 2017 года наблюдается рост размера платы за аренду офисов (в мае 2017 года средняя стоимость предложения офисных помещений снизилась до 5,8 долл./кв.м. – «дно» на рынке аренды офисов).

Основная причина – это проведение либерализации и позитивных преобразований в политической, экономической, культурной и других сферах общественной жизни за последнее время. На 1 августа 2019 года в Ташкенте было создано 12,5 тысячи предприятий и организаций, против 11,1 тысячи – на 1 июля текущего года.

Сдача в аренду офисных помещений более выгодная предпринимательская деятельность, чем сдача жилья: кроме фактора превышения арендной ставки офисов над размером найма квадратного метра квартир (в августе 2019 года, соответственно, 8,0 и 4,9 доллара/кв.м.) играет роль то обстоятельство, что площадь сдаваемой коммерческой недвижимости значительно больше площади квартир, сдаваемых в наем.

При подготовке обзора использованы материалы печатных СМИ (платные объявления). Несмотря на стремление автора использовать максимально возможную и достоверную статистическую базу при проведении данного анализа, оптимальную методику отбора данных и их обработки, допускается наличие определенной погрешности полученных результатов, отраженных в настоящем обзоре.

В связи с этим,  автор и редакция Repost.uz не несут ответственности за действие или бездействие участников рынка недвижимости, равно как за наступление или не наступление каких-либо финансовых, материальных и иных последствий в результате таких действий или бездействий.

При использовании или перепечатке материала активная ссылка на сайт обязательна.


Получайте новые статьи первыми в Телеграм-канале @RepostUZ

Re:post
04:09, 05 сентября 2019

Вам также может быть интересно


СМОТРЕТЬ ЕЩЕ