С 1 июля 2025 года по поручению президента в Узбекистане стартует внедрение системы эскроу-счетов в жилищном строительстве. Это решение призвано защитить покупателей от недобросовестных застройщиков и сделать рынок более прозрачным. Однако реформа несёт и серьёзные последствия для застройщиков, банков и покупателей. Эксперты разобрали, как именно это повлияет на рынок недвижимости и почему сейчас оптимальный момент для покупки жилья.
Эскроу — это специальный банковский счёт, на который покупатель переводит средства за квартиру. Девелопер может получить эти деньги только после ввода объекта в эксплуатацию. До этого момента средства блокируются банком и фактически становятся гарантом выполнения обязательств.
Как объясняет Алексей Летуновский, глава аналитической группы Commonwealth Partnership Uzbekistan (CMWP):
В случае с Узбекистаном внедрение эскроу-счетов означает полный пересмотр финансовой модели строительства: застройщик больше не сможет строить жильё за счёт средств дольщиков, а будет вынужден обращаться за проектным финансированием в банки.
Мнение экспертов: плюсы и минусы системы
По оценке Commonwealth Partnership Uzbekistan, новая модель несёт как плюсы, так и минусы.
Плюсы:
• Защита средств дольщиков;
• Повышение прозрачности и дисциплины девелоперов;
• Потенциальное снижение ипотечных ставок в долгосрочной перспективе;
• Отсев слабых и неустойчивых застройщиков.
Минусы:
• Удорожание проектов из-за дорогих кредитов;
• Сокращение числа застройщиков и проектов;
• Рост цен для покупателей;
• Инфляционные потери при длительной заморозке средств.
Что говорит международный опыт?
В России эскроу-счета были внедрены с середины 2019 года. Уже к концу 2020-го количество проблемных объектов резко снизилось, а доля обманутых дольщиков почти исчезла. При этом в 2019-2021 годах стоимость новостроек в крупнейших городах выросла на 25–35%. Аналогичного сценария стоит ожидать и в Узбекистане: усиление надзора и повышение прозрачности сопровождаются ростом цен.
Как это повлияет на рынок?
В России обязательный переход на эскроу произошёл с июля 2019 года. По данным Единого ресурса застройщиков России со ссылкой на исследование Metrium, уже в первый год с рынка ушло около 20% застройщиков — в основном мелкие и неустойчивые. Прочие аналитики утверждают об уходе почти трети всех девелоперов. Узбекистан, вероятно, пойдёт по тому же пути, с усилением контроля и ростом стоимости квадратного метра.
Аналогичный прогноз можно сделать и для для Узбекистана: 20-25% девелоперов покинут рынок в течение года после введения новых правил. Причины те же: отсутствие устойчивой финансовой базы, невозможность получить банковское проектное финансирование, отсутствие документации.
Рост себестоимости строительства и цен на жилье
Основное отличие новой схемы — высокие кредитные ставки в Узбекистане. В настоящее время для бизнеса они достигают 22% и выше. Это приведет к росту затрат проектов, что, в свою очередь, увеличит стоимость квадратного метра для конечного покупателя.
Опираясь на существующие данные, а также на прогноз Commonwealth Partnership Uzbekistan можно предположить, что потенциальный рост стоимости недвижимости составит до 20-30%.
По российскому опыту введение эскроу-счетов с 2019 года привело к резкому росту цен на первичное жилье, который составил 15-25% в течение первых 2 лет, при этом ставка рефинансирования Центробанка РФ в то время находилась в районе 7,5% (источник: Росстат).
Стоит ли покупать жильё сейчас?
Да, и вот почему:
Цены вырастут. Как показал российский опыт, рост стоимости «квадрата» после внедрения эскроу — это неизбежность. В Узбекистане он может составить от 20 до 30% уже в первые 12 месяцев.
Количество проектов сократится. Мелкие застройщики покинут рынок или уйдут в тень. Выбор у покупателя станет меньше.
Ипотека пока доступнее. До массового перехода на эскроу банки не пересматривали ставки по ипотеке. После реформы возможно повышение условий или изменения в порядке оформления.
Поэтому сейчас одно из последних «окон возможностей» купить по выгодной цене до того, как рынок адаптируется и ценовая планка поднимется. Но покупать необходимо с умом.
Выбирайте застройщика осознанно
Чтобы покупка была безопасной, особенно до полного запуска эскроу, выбирайте застройщика по ряду критериев:
- На рынке не менее 3–5 лет;
- Сданные дома в истории компании;
- Долгосрочное партнерство с крупным и надежным банком;
- Оформление исключительно на условиях договоров долевого участия (ДДУ), а не инвестиционных договоров;
Наличие полного комплекта документов на строящийся объект, включая:
- Право собственности на землю;
- Разрешение на строительство;
- Экспертиза проектной документации;
- Технические условия на подключение к инженерным сетям;
- Заключение института механики о сейсмической устойчивости возводимых зданий (для задний высотой от 16 этажей и выше).
Вывод
Реформа с внедрением эскроу-счетов делает рынок прозрачнее и безопаснее, но одновременно поднимает ценовой порог входа. Тем, кто планирует покупку жилья в ближайший год, не стоит затягивать с решением, но важно тщательно проверять и выбирать девелопера.
Покупайте сейчас, но покупайте у надёжных.
Больше новостей в Телеграме
Подписаться
