Узбекистан

02.11.2020 | 13:44

Спрос на вторичное жилье в столице стабилизировался

Экономист-аналитик и независимый эксперт Игорь Цой о состоянии рынка жилой и коммерческой недвижимости в Ташкенте в октябре 2020 года. 

Спрос на вторичное жилье в столице стабилизировался

-   Средняя цена предложения жилья в квартирном секторе (вторичный рынок) в октябре 2020 года в Ташкенте составила 688 долларов/кв.м. (месячный темп прироста составил 0,6%) или 7 129,1 тысячи сумов/кв.м. (темп прироста по сравнению с предыдущим месяцем составил 1,1%). 

-   Индекс стоимости жилья в квартирном секторе (вторичный рынок) в октябре 2020 года в столице составил 644 доллара/кв.м. (темп прироста по сравнению с сентябрём 2020 года составил 0,6%) или 6 673,1 тысячи сумов/кв.м. (темп прироста по сравнению с предыдущим месяцем составил 1,2%). 

-   Средняя стоимость найма квартир в октябре 2020 года в Ташкенте возросла на 3,8% (до уровня 5,4 доллара/кв.м.) В национальной валюте стоимость найма квартир также увеличилась по сравнению с сентябрём на 4,4% и составила 56 тысячи сумов/кв.м. 

-   Средняя стоимость аренды офисов в октябре 2020 года в столице увеличилась на 2,4% и достигла значения 8,5 доллара/кв.м. В сумовом выражении размер аренды за октябрь 2020 года увеличился на 3,0% и составил 88,1 тысячи сумов/кв.м. 

В связи с распространением коронавирусной инфекции с 10 июля повторно был введён режим жёсткого карантина. Введение повторных карантинных ограничений привело к тому, что рынок недвижимости в столице – только начавший активизироваться – вновь замер. С 15 августа текущего года в Узбекистане наблюдалось смягчение карантинных мероприятий. Были разрешены перемещения на личном и общественном автотранспорте, восстановлены сообщения между областями и столицей. Это привело к некоторому оживлению рынка жилой недвижимости.

Но восстановление экономической деятельности, снижение экспортной выручки и объёмов денежных переводов от трудовых мигрантов, а также перенос вступительных экзаменов в вузы на сентябрь привели к снижению активности на рынке жилья. Однако, в октябре наблюдается некоторый рост активности на рынке столичного жилья.

Квартирный сектор города Ташкента

Вторичный рынок квартир

В октябре 2020 года средняя цена предложения (СЦП) жилой недвижимости (квартирный сектор, вторичный рынок) города Ташкента составила 688 долларов/кв.м. Это на 0,6% выше уровня аналогичного показателя предыдущего месяца (в сентябре прирост также составил 0,6%). 

Цена предложения в национальной валюте за октябрь 2020 года повысилась на 1,1% - до 7 129,1 тысячи сумов/кв.м. Уровень СЦП квартир в октябре текущего года превысил показатель октября 2019 года (год к году - г/г) на 12,6% в долларовом выражении и на 23,5% - в сумовом. Значительный рост показателей, выраженных в национальной валюте, объясняется резкой девальвацией сума, которую провёл Центральный банк Узбекистана. 14-16 апреля 2020 года наблюдалось ослабление национальной валюты на 530,9 сума или на 5,5%. Необходимо учитывать и перманентное ослабление национальной валюты.

Медианная цена квартиры в октябре 2020 года повысилась до 38,6 тысячи долларов (в июле текущего года этот показатель составлял 37,5 тысячи, в августе – 38,1 тысячи, в сентябре – 38,4 тысячи). Медианная средняя цена предложения возросла до 662 долларов/кв.м. (в июле 2020 года этот показатель составил 645 долларов/кв.м., в августе - 658 долларов/кв.м., в сентябре - 660 долларов/кв.м.)

Индекс стоимости жилья (средняя цена предложения, скорректированная на усреднённый  размер дисконта или скидки при совершении сделок между продавцами и покупателями квартир) в октябре 2020 года по сравнению с уровнем предыдущего месяца вырос в долларовом выражении на 0,6% до значения 644 доллара/кв.м., а в сумовом, соответственно, на 1,2% и до 6 673,1 тысячи сумов/кв.м.

Наибольшее негативное влияние на столичный рынок жилой недвижимости оказало запрещение въезда в Ташкент гражданам, не имеющих ташкентской прописки, во время жёсткого карантина. Это значительно сократило клиентскую базу покупателей и ограничило движение финансовых потоков. Приостановление деятельности отдельных отраслей, предприятий малого и среднего бизнеса, нарушение цепочек поставок, карантинные мероприятия, девальвация национальной валюты, кризисные явления в экономике также привели к снижению спроса на жилье. 

Однако, наблюдается и противоположенный процесс. В условиях оказания масштабной финансовой поддержки экономики, помощи предпринимателям и населению – из-за значительного ослабления контроля – резко возрастает коррупционная составляющая. 

Некоторую поддержку рынку жилья оказывают и денежные переводы из-за границы. Наблюдается восстановление объёма поступлений денежных средств от трудовых мигрантов. Ранее озвученные прогнозы по сокращению объёмов переводов в Узбекистан оказались более пессимистичными.

По прежним расчётам Центрального банка, негативное влияние внешних экономических условий на сокращение денежных переводов в Узбекистан в полной мере начнёт проявляться со II квартала 2020 года, и их объёмы будут ниже прошлогодних показателей до конца текущего года. По предварительным оценкам, объем трансграничных денежных переводов должен был сократиться на 30-35% по сравнению с прошлым годом. При этом падение денежных переводов в апреле-июле (месяц к месяцу аналогичного периода прошлого года) прогнозировалось главным денежно-кредитным регулятором страны до 50%, с последующим постепенным восстановлением.

На самом деле, объем поступивших в Узбекистан трансграничных переводов за январь-сентябрь составил 4,3 млрд долларов, а размер денежных переводов в сентябре вырос до 638 млн долларов (на 8% больше, чем за сентябрь прошлого года). 

Количество денежных переводов значительно уменьшилось в марте-апреле (в связи с пандемией в России были объявлены нерабочие недели), а в мае увеличилось в два раза по отношению к апрелю. Зафиксировано превышение прошлогоднего показателя денежных переводов в июне, августе и сентябре 2020 года.

Но восстановление объёмов денежных переводов не характеризует того, что общая сумма денежной массы, поступившая из-за границы, также стремится к прошлогодним показателям. Она сократилась и значительно (примерно на четверть от прошлогоднего уровня). На кажущееся восстановление поступлений от трудовых мигрантов оказало воздействие замораживание транспортного сообщения во время карантина, что исключило возможность передачи денежных средств нарочным и вынудило пользоваться системами денежных переводов.

В октябре 2020 года в поддержку сохранения спроса на жилье в Ташкенте заметную роль стал играть ещё один фактор. В июне 2020 года ЦБ Узбекистана заявил, что с 1 июля 2020 года по 1 января 2021 года приемлемыми процентными ставками по депозитам в национальной валюте считаются 18% (вместо ранее действовавших 23-24%%). 10 сентября Центральный банк снизил основную ставку с 15% до 14%. Это привело к дополнительному снижению с 1 октября ставок по депозитам физических лиц в банках Узбекистана - до 17%. Снижение ставок произошло и по вкладам в иностранных валютах - до 4% по вкладам, номинированных в долларах. 

При этом ЦБ выразил уверенность, что оттока вкладов физических лиц не произойдёт поскольку они остаются привлекательными для вкладчиков. Простой расчёт показывает, что это не так: по итогам сентября 2020 года уровень инфляции в Узбекистане в годовом выражении составил 11,7%, а ослабление сума по состоянию на 1 октября в годовом выражении составило 9,5%. Или вкладчики несут убытки от размещения депозитов по новым ставкам. 

Можно, конечно, сослаться на то, что уровень инфляции снизится (ведь не зря ЦБ проводит политику инфляционного таргетирования).  Но ведь, согласно «Прогнозу основных макроэкономических показателей развития Республики Узбекистан на 2020 годы и целевые ориентиры на 2021-2022 годы», уровень инфляции в 2021 году определен на уровне 11,0%, что явно не может оказать положительного влияния на мнение вкладчиков и стабильный доход от вкладов превращается в стабильный убыток. Даже обновлённый «Прогноз основных макроэкономических показателей развития на 2021 год и целевые ориентиры на 2022−2023 годы» допускает сохранение изменение потребительских цен на уровне 10%.

В результате, при окончании срока депозитов, вкладчики не продлевают их (как было раньше при процентных ставках 23-24%%), а забирают средства. При этом многие видят в недвижимости хороший способ инвестирования или сохранения накоплений. Поэтому, если ранее в качестве покупателей столичного жилья выступали граждане с областной пропиской, то в настоящее время наблюдается увеличение доли ташкентцев.

В октябре 2020 года число предложений по продаже вторичного жилья показало снижение. Если в сентябре этот показатель вырос в 1,15 раза, то в октябре произошло уменьшение количества предложений на 16%.

Кроме проведения карантинных мероприятий на рынок жилья негативно влияет резкая девальвация национальной валюты, проведённая ЦБ в целях обеспечения эффективного курса сума по отношению к национальным валютам стран-соседей, прежде всего, это относится к РФ и Казахстану. 

Изменение стоимости национальной валюты, несомненно, влияет на рыночную цену квартир. Обычно наблюдается обратная зависимость: при укреплении курса доллара по отношению к суму, цена предложения в долларовом эквиваленте снижается. Но - начиная с августа 2017 года - цена квадратного метра квартир в столице, выраженная в долларах, растёт при обесценении сума. 

Одной из причин такого положения является накачивание экономики деньгами (политика количественного смягчения (англ. Quantitative easing, QE). Вброс в экономику дополнительных денег — это модно, популярно, но далеко не эффективно. Появление разрыва между реальным сектором и денежно-финансовым приводит к возникновению кризисных явлений.  

Наблюдается также сокращение объёмов выручки от экспорта плодоовощной продукции. По данным Узстата объем экспорта плодоовощной продукции составил 1 088,7 тысячи тонн. В стоимостном выражении вывоз этой продукции превысил 696,1 млн долларов, что ниже на 27,4% соответствующего показателя за январь-сентябрь 2019 года. 

Было экспортировано 581,5 тысячи тонн овощей на сумму 255,4 млн долларов, а также 282,5 тысячи тонн плодов и ягод на сумму 276,3 млн долларов (темпы снижения в стоимостном выражении по сравнению с аналогичным периодом 2019 года составили, соответственно, 31,8 и 16,8%.

Основные рынки экспорта плодоовощной продукции приходятся на Казахстан, Россию, Кыргызстан и Афганистан. 

Российские потребители традиционно предпочитают продукты из постсоветских республик. Узбекистан, как страна, обладающая почти идеальными природными условиями для развития сельского хозяйства, имеет особое значение для России в этом отношении. Далеко не последнюю роль играет тот факт, что для транснационального ГМО-гиганта «Monsanto Company» Узбекистан остаётся недоступным: все попытки компании проникнуть в республику решительно блокируются.

На протяжении длительного времени на некоторые секторы рынка жилой недвижимости столицы оказывалось давление в результате начавшейся программы по сносу ветхого жилья (реновация). Прежде всего, это относится к квартирам, находящимся в ЖАКТовских домах, бараках, а также в двух- и трёхэтажных домах старой постройки. Спрос на квартиры в таких домах резко уменьшился, что вынуждало продавцов жилья снижать цены. 

С июля 2019 года наблюдалась стабилизация цен в этом секторе жилья: цены предложения в старых кирпичных домах в этом месяце достигли «дна» и начали расти. В октябре 2020 года цены на квартиры, расположенные в старых кирпичных домах, повысились на 0,2% до 617 долларов/кв.м. В 4-х и 5-ти этажных кирпичных домах типовой планировки СЦП увеличилась за октябрь 2020 года на 0,3% (716 долларов/кв.м.) В 4-х и 5-ти этажных панельных домах типовой планировки СЦП увеличилась за октябрь 2020 года на 0,8% - до 629 долларов/кв.м. В панельных девятиэтажных домах типовой планировки средняя цена предложения за октябрь 2020 года повысилась на 1,0% - до 689 долларов/кв.м.

Традиционно в столице пользуются популярностью однокомнатные квартиры. Чуть меньше спрос на двухкомнатные квартиры. Этим объясняется высокая стоимость квадратного метра в таких жилых помещениях. В октябре 2020 года цены на однокомнатные и двухкомнатные квартиры составили, соответственно, 706 и 695 долларов/кв.м., увеличившись за месяц, соответственно, на 0,6 и 0,7%.

Квартиры в кирпичных домах имеют более высокую цену, чем в панельных и монолитных домах. Это связано с себестоимостью возведения кирпичного дома (стоимость квадратного метра в панельном доме будет существенно ниже, чем в кирпичном) и с лучшими условиями проживания в жилье, стены которого сложены из кирпича. 

В октябре 2020 года отмечено разнонаправленное движение цен предложения как в сегменте дорого жилья, так и квартир эконом-класса. За октябрь 2020 года СЦП жилья высокой ценовой категории осталась на уровне сентября 2020 года, а цена жилья эконом-класса повысилась на 2,2%. 

Коэффициент расслоения (отношение СЦП жилья высокой ценовой категории и жилья эконом-класса) в октябре 2020 года составил 2,4 (в предыдущем месяце этот показатель также составлял 2,4). 

54% квартир, выставленных на продажу в октябре 2020 года, имели общую площадь от 40 до 79 квадратных метров. Это средняя площадь типовых двух- и трёхкомнатных квартир. Именно этот сегмент занимает свыше 52% квартирного рынка с ценами продаж 20-49 тысяч долларов: 13,1% занимают квартиры с ценами предложения от 20 до 30 тысяч долларов; 21,0% - с ценами предложения 30-39 тысяч долларов и 18,0% - от 40 до 50 тысяч долларов.

В октябре 2020 года наибольшую долю рынка квартир, выставленных на продажу, занимали двухкомнатные (45,3% от общего предложения на рынке квартир на вторичном рынке) и трёхкомнатные квартиры (22,6%).

В октябре 2020 года в Ташкенте наблюдалось разнонаправленное движение цен предложения по районам. Наибольший прирост за месяц показала СЦП в Яккасарайском районе (1,2%). Отрицательную динамику показали цены предложения в Бектемирском районе (месячное снижение составило 0,2%). 

***

Указом президента от 28 ноября 2019 года «О дополнительных мерах по совершенствованию механизмов ипотечного кредитования» был принят новый порядок ипотечного кредитования, на основании которого 3 695 гражданам выделены кредиты на общую сумму 793,3 млрд сумов.

Из них 367,4 млрд сумов (46,3%) выданы на приобретение двухкомнатных квартир, 425,8 млрд сумов (53,7 %) – на приобретение трех- и более комнатных квартир.

Наибольшая доля ипотечных кредитов приходится на Самаркандскую область (215,8 млрд сумов), Ташкент (153,7 млрд сумов), Навоийскую (78,9 млрд сумов) и Ферганскую области (77,4 млрд сумов).

***

С 1 сентября 2020 года в Ташкенте и Ташкентской области регистрация граждан по месту постоянного проживания и месту временного пребывания проводится посредством автоматизированной инфосистемы «Манзил» МВД по принципу «одно окно». Для оформления постоянно или временной регистрации можно обратиться в близлежащие отдел миграции и оформления гражданства и Центр государственных услуг (ЦГУ), а также воспользоваться Единым порталом интерактивных государственных услуг. За оформление регистрации взимается госпошлина в размере 2% БРВ.

Постоянная регистрация

Как и в действующем, в принятом Положении расписан подробный порядок постоянной регистрации всех категорий граждан, указанных в Перечне категорий лиц - граждан Республики Узбекистан, подлежащих регистрации по месту постоянного проживания в городе Ташкенте и Ташкентской области. Для каждой категории определен предъявляемый для регистрации пакет документов. Вместе с тем указаны виды сведений, представлять которые не нужно, если они есть в соответствующих межведомственных автоматизированных системах:

•          свидетельства о рождении, смерти, заключении или расторжении брака;

•          данные о жилом помещении и гражданах;

•          сведения об опеке и попечительстве, патронате.

После проверки полноты и достоверности представленных документов формируется электронная анкета, заполняемая на основании:

•          паспорта или ID-карты собственника и регистрируемого лица (для лиц до 16 лет – по свидетельству о рождении);

•          документов воинского учёта или воинской службы.

Если регистрация производится через ЦГУ или ЕПИГУ сведения от отделов миграции и оформления гражданства получают по электронной системе. Вся процедура регистрации занимает не больше 1 дня. По запросу лица оформляется регистрационный лист, защищённый QR-кодом. Имеющиеся в паспорте сведения о регистрации по предыдущему месту работы аннулируются проставлением соответствующего штампа по утверждённой форме.

Временная регистрация

Временная регистрация лиц по месту жительства в столице и Ташкентской области производится на срок, указанный в заявлении собственника или договоре найма (аренды), но не более одного года и без отмены постоянной регистрации. 

 Для оформления регистрации лицо в течение 15 дней на своё усмотрение обращается либо в близлежащий отдел миграции и оформления гражданства, либо в ЦГУ. Также он может встать на учёт через ЕПИГУ. Граждан, проживающих в средствах размещения, регистрирует администрация заведения. 

Как и в случае с постоянной регистрацией, при временной также заполняется электронная анкета на основании документов, указанных выше. При регистрации по договору найма (аренды) разрешение собственника не требуется, и анкета заполняется самим арендатором.

После заполнения анкета через электронную систему попадает в МВД и Госкомземгеодезкадастр, где проверяются указанные в ней сведения. По результатам проверки оформляется регистрационный лист в электронной форме, защищённый QR-кодом, который направляется в ЦГУ (при обращении явочно) или через ЕПИГУ самому заявителю.

Первичный рынок квартир (новостройки)

К недвижимому имуществу в новостройках относится имущество, право собственности на которое возникло на основании решения хокима района (города) об утверждении акта комиссии о приёмке в эксплуатацию законченного строительства здания, сооружения, жилого помещения, с момента принятия которого прошло не более трёх лет.

В настоящее время строительством жилой недвижимости в столице занимаются около двух десятков компаний и частных застройщиков.  Новостройки, в основном, охватывают центральную часть города, расширенный центр, а также районные центры с удобной транспортной развязкой, наличием крупной торговой или развитой социальной инфраструктур. 

Проведение статистического анализа цен на квартиры в новостройках затруднено из-за малой статистической базы данных, что делает крайне сложным предметное, территориальное и временное изучение динамики стоимости жилья первичного рынка.

Так, если анализируемая база данных квартир на вторичном рынке содержит около одной тысячи предложений в месяц, то на первичном – всего около 80, что делает крайне затруднительным решение вопроса репрезентативности данных о стоимости квадратного метра новостроек. Даже вхождение на рынок продаж или уход с него одного ЖК влияет на средний показатель стоимости квартир в новостройках. Кроме того, часть жилья в новостройках продаётся на условиях «заходи и живи»: с законченным ремонтом, кухней, оборудованием и бытовой техникой. Большинство – с ЧОС (черновая отделка стен). Сложность для анализа представляет и объявление отдельными застройщиками акций или скидок.

Наиболее адекватным показателем рыночных тенденций является именно вторичный рынок жилья. Это рынок однообразного законченного товара со множеством независимых продавцов. На рынке новостроек квартиры обладают разной степенью готовности дома, уровнем отделки, класса, а также юридическим состоянием. Первичный рынок жилья оказывает влияние на состояние вторичного рынка, но и последний также воздействует на рынок новостроек.

В данном обзоре сделана попытка проследить за динамикой цен в новостройках Ташкента на основании мониторинга стоимости квадратного метра 44-х жилищных комплексов столицы. В методике, как и ранее, использованы способы исключения статистического шума и выделения ядра предложений. В соответствии с представлениями об инертности рынка недвижимости применены модифицированные алгоритмы сглаживания данных.

Видно, что стоимость квадратного метра в новостройках Ташкента находится в ценовом коридоре 700-820 долларов. В то же время, цена в национальной валюте имеет устойчивый повышательный тренд, связанный с инфляционными процессами. Наблюдается корреляция стоимости жилья в национальной валюте с курсом доллара к суму.

Цена предложения одного квадратного метра в долларах в октябре 2020 года повысилась на 1,5% до уровня 761 доллара/кв.м. В октябре 2020 года цена предложения на жилье в новостройках в сумах составила 7,89 млн сумов, что выше уровня сентября текущего года на 2,1%.

Некоторые застройщики в октябре 2020 года продолжали программы скидок или бонусов. Учитывая это, можно констатировать, что в октябре на первичном рынке жилья наблюдалось скрытое снижение средней цены в национальной валюте на 1,8%.

Застройщикам выгодно продать квартиры в построенных жилых комплексах как можно быстрее. Выплата процентов за кредит, требование возврата самого кредита, замораживание «денег в бетоне», непрерывность строительного цикла и рост операционных расходов заставляют застройщиков не только ускоренно возводить дома, но и стремиться оперативно реализовывать готовые квартиры. Не случайно строительство стало относится к технологиям с непрерывным производственно-технологическим циклом. 

Учитывая существующую маржинальность этого бизнеса, можно предположить, что застройщики вполне безболезненно могут пойти на некоторое снижение прибыльности своих проектов. Такая картина ранее наблюдалась, например, в девелоперских проектах Москвы. 

Важную роль в поддержании спроса на жилье в новостройках оказывает ипотечное кредитование. В прошлом году в Узбекистане объем выданных банками ипотечных кредитов увеличился на 66,6% до 7,9 триллиона сумов (из них 0,96 триллиона сумов приходится на столицу). Из общего объёма выделенных ипотечных кредитов 96,5% (7,7 триллиона сумов) были направлены на первичный рынок, 3,5% (265 миллиардов сумов) – на вторичный рынок. При этом - по данным Центрального банка - в 35% случаев долговая нагрузка населения Узбекистана превышает рекомендуемую норму (50%). 

За 9 месяцев 2020 года коммерческие банки выдали ипотечные кредиты 50 627 физическим лицам в размере 6,4 трлн сумов, что на 1,1 триллиона сумов больше, чем за аналогичный период 2019 года.

Увеличение объёмов ипотечных кредитов в основном наблюдалось в Ташкенте (на 1,3 трлн сумов больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года), а также в Самаркандской (на 128,6 млрд сумов), Сурхандарьинской (на 92,8 млрд сумов), Навоийской (на 36,9 млрд сумов) и Джизакской областях (на 33,6 млрд сумов).

4,47 трлн сумов (69,4% из общего объёма ипотечных кредитов) были направлены на приобретение жилых домов, построенных «Кишлок курилиш инвест» и «Узшахар курилиш инвест», 1,83 трлн сумов (28,3%) – жилья на первичном рынке и лишь 145 млрд сумов (2,3%) – на покупку жилья на вторичном рынке. В результате около ¾ всех квартир в новостройках оформляются за счёт ипотечного кредитования.

Продление же сроков ипотеки с 15 до 20 лет не окажет заметного влияния на рынок ипотечного кредитования: в обществе происходит активное расслоение на богатых и бедных. Формирование среднего класса – основного потребителя кредитных продуктов – не происходит. Кредитные риски сместились в сторону менее обеспеченных групп населения.

По расчётам, - на полное удовлетворение потребности населения в жилье в Узбекистане, - необходимо ежегодно строить 145 тысяч квартир. На это потребуется почти 27 трлн сумов, что составляет более 23 процентов государственного бюджета.

***

В Узбекистане внесены очередные изменения в порядок обеспечения населения жильём за счёт ипотечных кредитов на основе рыночных принципов.

Это предусмотрено постановлением Президента Республики Узбекистан от 1 мая 2020 года. Кроме того, разрешено на период с 1 мая 2020 года по 1 января 2022 года выделять физическим лицам ипотечные кредиты на приобретение на первичном рынке жилья квартир в домах, построенных частными подрядными организациями, без условия сдачи «под ключ» (без проведения отделочных работ).

Постановлением Президента увеличены максимальные размеры ипотечных кредитов, выделяемых одному заёмщику на приобретение на первичном рынке жилья квартир в домах, построенных частными подрядными организациями, без условия сдачи «под ключ» (без проведения отделочных работ), а также квартир, строительство которых завершено:

-   в сельской местности – для двухкомнатных квартир с 174 млн сумов до 240 млн сумов, квартир с тремя и более комнатами с 224 млн сумов до 320 млн сумов;

-   в городах – для двухкомнатных квартир с 180 млн сумов до 240 млн сумов, квартир с тремя и более комнатами с 232 млн сумов до 320 млн сумов;

-   в городе Ташкенте – для двухкомнатных квартир с 198 млн сумов до 264 млн сумов, квартир с тремя и более комнатами с 255 млн сумов до 352 млн сумов.

Срок ипотечных кредитов, выделяемых населению в рамках нового порядка, продлевается с 15 до 20 лет.

***

Для сведения покупателей жилья в новостройках. Подозрительность для покупателя квартиры в новостройке – правильная черта. Сомневайтесь во всем, перепроверяйте все факты, что вы получаете от застройщика и от рынка. Если вы видите слишком низкую цену жилья в новостройке, то это должно вас - в первую очередь - насторожить, а не обрадовать. Слишком выгодное предложение может оказаться признаком несостоятельности застройщика, низким качеством строительства и использованных материалов.

Выбирайте компанию-застройщика, имеющую хорошие историю и репутацию. Перед началом осмотра квартиры - при подписании акта приёмки квартиры - ознакомьтесь с документами по вводу дома в эксплуатацию, которые должны быть готовы у застройщика к моменту осмотра. 

При приёме квартиры обращайте внимание на имеющиеся протечки или подтеки на стенах или под трубами отопительной системы и водоснабжения, наличие царапин и сколов на стеклопакетах. Их не должно быть. Проверьте наличие электропитания во всех точках, а также правильность установки входной двери: при полуоткрытом состоянии она должна сохранять своё положение. Цвет бетонных конструкций должен быть ровный, на поверхности не должно быть наплывов или пустот.

Необходимо обязательно проверить высоту потолков в разных комнатах и обратить внимание на то, что пол и потолок должны быть ровными, без заметных трещин и пятен замазки, скрывающих дефекты. Поднесите зажжённую зажигалку или спичку к окошку вентиляционной шахты - пламя должно затягиваться внутрь. 

Не поленитесь рулеткой измерить площадь квартиры. Она может не соответствовать размеру площади, за которую заплатили и которая указана в экспликации помещений. При выявлении меньшей площади (часто встречается на практике) необходимо требовать внесения изменений в договор и возврата переплаченной суммы. Нередко застройщики соглашаются компенсировать разницу предоставлением строительных материалов, которые необходимы для дальнейшей отделки квартиры.

Если дефекты все-таки были обнаружены, то у дольщика есть право требовать от застройщика: устранить недостатки в течение разумного срока; уменьшить цену договора на сумму необходимую для устранения дефектов; требовать пригласить для устранения дефектов третьих лиц за счёт застройщика. Дольщик может выбрать любой вид требований по своему усмотрению – это должно быть прописано в условиях договора.

После устранения дефектов застройщиком дольщик будет приглашён на осмотр повторно. Только после того, как качество квартиры, черновой или чистовой отделки удовлетворит дольщика можно соглашаться принять квартиру, подписать соответствующий акт приёмки.

Особое внимание уделите проверке нахождения приобретаемой квартиры в качестве залога у банка, выдавшего кредит застройщику (такие случаи в последнее время участились).

***

Как правило, дольщик, принимающий квартиру с черновой отделкой, может рассчитывать на получение голой коробки, но при этом квартира должна быть оснащена необходимыми коммуникациями и межкомнатными перегородками, а именно должны быть выполнены такие работы:

-   штукатурка стен;

-   стяжка полов;

-   прокладка системы отопления;

-   подводка канализации;

-   подведение горячего и холодного водоснабжения;

-   разводка электричества без подключения электроприборов;

-   подведение телефонного и телевизионного кабелей (возможно оптико-волоконного);

-   установка окон и входной двери.

Чистовая отделка должна содержать все то, что предусматривает черновая отделка и дополнительно к этому:

-   на пол должно быть уложено покрытие (ламинат, паркет, линолеум и другое);

-   стены должны быть оштукатурены (если это обговорено условиями договора, то стены могут иметь покрытие: обои, плитка или покраска);

-   помимо разводки электричества должны быть установлены выключатели и розетки согласно проекту;

-   кухня должна быть оснащена электрической или газовой плитой, которая должна быть установлена и подключена;

-   если это предусмотрено проектом, то также должен быть установлен электрический или газовый водонагреватель для горячей воды и отопления; 

-   окна, межкомнатные входные двери должны быть либо изготовлены из материала, не требующего окраски (пластик), либо окрашены;

-   если дом многоэтажный, то лифт должен функционировать.

Однако, точного определения «чистовой отделки» не существует. Поэтому все условия должны содержаться в договоре: именно он имеет юридическую силу. Эти условия или положения договора должны отражать полный перечень всех отделочных работ и характеристики используемых материалов. Только в этом случае можно требовать от застройщика полного исполнения принятых им обязательств.

Рынок найма квартир и аренды офисных помещений

Рынок найма квартир

Средняя стоимость найма квартир в городе Ташкенте в октябре 2020 года в долларовом выражении повысилась на 3,8% - до 5,4 доллара/кв.м. В сумовом выражении стоимость найма также возросла на 4,4% или до 56 тысяч сумов/кв. м. Этот рост наблюдается после трёхмесячного снижения показателей. После снятия жёсткого карантина в Ташкент стали возвращаться иногородние работники. Кроме того, в середине октября стало известно о рассмотрении вопроса возможности возвращения вузов к традиционной форме обучения, что стало триггером для столичного рынка найма жилья.

По сравнению с октябрём 2019 года средний размер платы за наем увеличился в долларовом выражении на 1,9%, а в сумовом – на 11,7%. 

На графике представлены коэффициенты соответствия величин найма и стоимости жилья. Это время (месяцы или годы), необходимое для того, чтобы сумма платы за наем жилья сравнялась с рыночной стоимостью квартиры. В октябре 2020 года этот показатель в среднем по Ташкенту составил 127 месяцев (по сравнению с предыдущим месяцем показатель сократился на 5 месяцев) или 10 лет и 7 месяцев.

Столичный коэффициент соответствия - в условиях карантина – перевалил за верхнюю границу среднемировых значений: по американскому методу определения размера найма этот показатель составляет 118-125 месяцев. 

Существует два основных метода определения размера найма жилья. Европейский метод: размер найма жилья в месяц исчисляется как произведение площади квартиры в квадратных метрах на индекс найма (евро/кв.м.) Индекс – в зависимости от страны –   равен от 5 до 10 евро/кв.м./месяц. С этим методом связан и метод сравнительного сопоставления размера найма, который в основном используется и на нашем рынке. Это когда узнается месячный размер найма в сопоставимых районе и квартире, а затем вводят поправки в зависимости от конкретных характеристик своего района, дома и квартиры, оснащённости и качества мебели, техники, наличия или свежести ремонта и так далее. 

Американский метод, в котором размер найма зависит от сложившихся рыночных цен на жилье. При этом максимальная месячная плата за наем не должна превышать 0,8-0,85% от рыночной стоимости жилья (с учётом обстановки, ремонта, изношенности). Минимальный размер, как правило, не должен быть ниже 0,6%.

Если следовать американскому методу, то средняя стоимость найма квартиры в Ташкенте в октябре 2020 года должна составлять 5,85 доллара/кв.м., что выше фактически сложившегося показателя (5,4 доллара/кв.м.)

Введение карантинных мероприятий выявило проблему отсутствия практики у большинства наймодателей брать депозит. Ташкентцы-наймодатели во время самоизоляции не могли полноценно контролировать сдаваемое жилье и поведение квартирантов. Не каждый имел приятельские отношения с соседями, рядом с которыми находилась сдаваемая квартира, и которые позволили, хотя бы частично, обеспечить безопасность найма. В связи с этим, у наймодателей наблюдалось повышение уровня порога тревожности за сдаваемые квартиры. 

Владельцы жилья беспокоились, что квартиранты могут покинуть жилье без оплаты найма или сдадут его в субаренду. Более спокойны были те, кто взял у наймополучателей так называемый security deposit (страховой депозит на случай нанесения вреда имуществу). По завершению найма квартиры депозит возвращается наймополучателю: в полном размере – в случае возврата имущества в прежнем состояние с учётом естественного износа или с удержанием части суммы – на размеры стоимости повреждённого имущества или затрат на его восстановление. Получение такого депозита – обычно его ставка равна месячной величине найма, но встречаются варианты до трёх месячных величин, – повышает порог гарантированного возмещения ущерба, нанесённого наймополучателями. 

***

Указом Президента «О дополнительных мерах поддержки населения, субъектов предпринимательства, сферы общественного питания, торговли и услуг для снижения негативного воздействия коронавирусной пандемии», подписанным 20 июля 2020 года, предусмотрен ряд льгот, в частности, освобождение от подоходного налога при сдаче в аренду недвижимости. 

Предусмотрены следующие льготы: 

— физические лица освобождаются от уплаты налога на доходы, полученные от предоставления недвижимого имущества в аренду;

— приостанавливается порядок применения в целях налогообложения минимальных ставок арендной платы для физических лиц, сдающих имущество в аренду (помещения и автомобильный транспорт).

Согласно указу, в период с 1 июля по 31 декабря 2020 года физические лица освобождаются от уплаты налога на доходы, полученные от предоставления недвижимого имущества в аренду.

В соответствии с документом, в период с 1 июля по 31 декабря 2020 года с помощью программного продукта ГНК будет приостановлено автоматическое начисление налога на доход физических лиц по доходам, полученным от представления имущества в аренду. Для этого налогоплательщикам не обязательно посещать налоговые органы. 

Если юридическим лицом арендуется имущество у физического лица, то налог на доходы физических лиц у источника выплаты за указанный период удерживаться не будет, а в налоговой отчётности по налогу на доход физических лиц сумму налога необходимо заполнить в разделе льгота.

Приостанавливается порядок применения в целях налогообложения минимальных ставок арендной платы для физических лиц, сдающих имущество в аренду (помещения и автомобильный транспорт). Теперь, на основании добровольного соглашения между арендатором и арендодателем, составляется договор с определением суммы аренды. Обязательство заключать договора найма и аренды на основе минимальных ставок арендной платы (приложение № 12 Закона Республики Узбекистан ЗРУ-589 от 9 декабря 2019 года) отменено до 31 декабря 2020 года.

Арендодателям — с учётом предоставленных налоговых льгот — рекомендовано пересмотреть размер арендной платы для её уменьшения в 2020 году и предоставления лояльных условий арендаторам в это сложное время. 

Переоформленные договора аренды можно зарегистрировать в электронном виде через личный кабинет или посетив ГНИ в соответствии с требованиями карантина. На основании переоформленных договоров излишняя плата, начисленная с подоходного налога, может быть по заявлению физического лица возвращена на его расчётный счёт или направлена на уплату земельного налога и налога на имущество, начисленных за текущий год.

Рынок аренды офисных помещений

Рынок аренды офисной недвижимости в Ташкенте не отличается особым разнообразием. Несмотря на то, что в столице вводятся все новые бизнес-центры, они, как правило, ориентированы на небольшие и средние компании. В связи с проводимым реформированием экономической, политической и общественно-социальной жизни наблюдается приход в Ташкент иностранных компаний, в основном, оказывающих услуги, а также международных организаций. 

Однако, эпидемия коронавируса внесла свои коррективы. Введение карантинных мероприятий привело к тому, что бизнес-центры стали массово временно закрываться: компании-арендополучатели вынуждены были перейти на дистанционный режим работы («удалёнка»). Сложно сказать, сохранят ли подобный режим работы офисные сотрудники после отмены карантинных мероприятий: как показали индивидуальные опросы многим понравился такой способ работы (не тратится время на дорогу, параллельно можно решать многие бытовые вопросы, спокойная обстановка способствует повышению качества и эффективности работы).

Но думается, учитывая наш менталитет, что возврат к прежней системе организации работы возобладает. Многим руководителям нужно просто физически ощущать свою власть над подчинёнными и контролировать все их действия, трудовой распорядок и дисциплину. В настоящее время спрос на аренду офисных помещений постепенно восстанавливается. Оживление почувствовали и арендодатели, которые начали увеличивать размеры стоимости аренды офисных помещений.   

В октябре 2020 года средняя аренда офисных помещений выросла на 2,4% - до 8,5 доллара/кв.м. В национальной валюте стоимость аренды достигла 88,1 тысячи сумов/кв.м., увеличившись за месяц на 3,0%. По сравнению с октябрём прошлого года года средний размер аренды офисов вырос в долларовом выражении на 3,7%, а в сумовом – на 13,7%. 

Поддержке рынку аренды оказывает и появление новых субъектов предпринимательства. Наблюдается активность по организации новых предприятий и организаций в Ташкенте.  На 1 октября текущего года в нашей республике количество вновь созданных предприятий и организаций составило 71 744 единиц. Наибольшее количество вновь созданных предприятий и организаций приходится на город Ташкент (10 786 единиц), Самаркандскую (6 558), Сурхандарьинскую (6 395) и Андижанскую (6 360) области. 

Думается, что рынок аренды офисов вскоре переформатируется. Большую популярность будут иметь коворкинг-офисы и центры. Не случайно идея совместного использования офиса оказалась особенно востребованной в США после кризиса 2001 года (коллапс технологического индекса NASDAQ и доткомов). Тогда у специалистов, оставшихся без работы после банкротства компаний, появилась необходимость в рабочем пространстве для фриланса.

Сдача в аренду офисных помещений более выгодная предпринимательская деятельность, чем сдача жилья: кроме фактора превышения арендной ставки офисов над размером найма квадратного метра квартир (в октябре 2020 года, соответственно, 8,5 и 5,4 доллара/кв.м.) играет роль то обстоятельство, что площадь сдаваемой коммерческой недвижимости значительно больше площади квартир, сдаваемых в наем. Так, в октябре 2020 года средняя общая площадь офисных помещений, предлагаемых в аренду, составила 290 кв.м., а жилых помещений для временного проживания – 57 кв.м.

При подготовке обзора использованы материалы печатных СМИ (платные объявления), предложения, размещённые в открытом доступе, информация риэлторских организаций, а также мнения риэлторов.

Несмотря на стремление автора использовать максимально возможную и достоверную статистическую базу при проведении данного анализа, оптимальную методику отбора данных и их обработки, допускается наличие определенной погрешности полученных результатов, отражённых в настоящем обзоре.

В связи с этим, автор и редакция Repost.uz не несут ответственности за действие или бездействие участников рынка недвижимости, равно как за наступление или ненаступление каких-либо финансовых, материальных и иных последствий в результате таких действий или бездействий.

При использовании или перепечатке материала активная ссылка на сайт обязательна.

Получайте новые статьи первыми в Телеграм-канале @RepostUZ