Согласно указу президента от 10 января 2019 года в Узбекистане разрешили приватизировать землю.
С 1 июля 2019 года:
- юридические лица — резиденты получают право приватизировать участки, на которых расположены принадлежащие им на праве собственности или приватизируемые ими здания и сооружения, объекты производственной инфраструктуры, а также прилегающие к ним земельные участки, в размерах, необходимых для осуществления производственной деятельности;
- физические лица — граждане Узбекистана вправе приватизировать земельные участки, предоставленные им для индивидуального жилищного строительства и обслуживания жилого дома.
- Для собственников индивидуальных жилых домов, зданий и сооружений наибольший интерес представляет вопрос о том, какие преимущества принесет выкуп земельных участков, на которых расположен индивидуальный дом или сооружения, и введение земельных участков в гражданский оборот.
«Третий пошёл!»
С обретением независимости в республике предпринимались неоднократные попытки передачи земельных участков из государственной собственности в негосударственную.
11 апреля 1995 года Кабинет Министров принял постановление, которым устанавливал порядок реализации в частную собственность объектов торговли и сферы обслуживания вместе с земельными участками, на которых они размещены. Продажа в частную собственность объектов торговли и сферы обслуживания вместе с земельными участками, на которых они размещены, разрешалась физическим и юридическим лицам, в том числе иностранным, без декларирования источников средств, используемых ими для приобретения приватизируемых объектов. Практическое воплощение в жизнь это решение не получило.
24 июля 2006 года вышел революционный указ президента «О приватизации земельных участков, занятых зданиями и сооружениями юридических лиц и граждан». Этим указом предусматривалось с 1 января 2007 года проведение приватизации на добровольной основе земельных участков, на которых расположены принадлежащие юридическим лицам - резидентам на правах собственности или приватизируемые ими здания и сооружения, объекты производственной инфраструктуры, а также прилегающие к ним земельные участки в размерах, необходимых для осуществления производственной деятельности.
А с 1 января 2008 года гражданам - резидентам Республики Узбекистан предоставлялось право приватизировать земельные участки, выделенные им для индивидуального жилищного строительства и обслуживания жилого дома.
Земельные участки, выделенные для индивидуального жилищного строительства и обслуживания жилого дома, подлежали обязательному выкупу владельцем при продаже или дарении (за исключением близким родственникам) частного дома. В остальных случаях приватизация носила добровольный характер.
И третий блин комом?
И вот третья попытка введения земли в гражданский оборот: 10 января 2019 года вышел указ президента «О мерах по коренному совершенствованию процессов урбанизации», а 26 февраля 2019 года на портале обсуждения проектов нормативно-правовых документов Министерством экономики и промышленности был размещен проект закона «О приватизации земельных участков несельскохозяйственного назначения».
Хотелось подробнее остановиться на отдельных вопросах. Прежде всего, хочется отметить, что проект закона состоит из 5 глав и 35 статей. Всего лишь! Это серьезнейший документ, имеющий не только социально-экономическую составляющую, но и значительную политическую. Разработчики законопроекта должны были это понимать и постараться максимально четко расписать весь механизм осуществления приватизации земельных участков с целью минимизации всех негативных последствий.
На деле мы видим на скорую руку подготовленный документ, который не отвечает требованиям этого важнейшего мероприятия. Приватизация земельных участков на порядок сложнее передачи в частную собственность государственного жилищного фонда: ошибки в кадастровых делах, в размежевании, отсутствие оснований для владения и пользования землей или их утеря, перекрытие земельных участков, невступление в права наследования, способы передачи земли в частные руки – это лишь малая часть всех проблем, возникающих при приватизации земли.
Отсутствие четкого нормативного документа – это путь, ведущий к ошибкам, злоупотреблениям и коррупции.
Например, российский федеральный закон от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» состоит из 46 статей, каждая из которых содержит несколько подстатей, а Земельный кодекс РФ – основная законодательная база для приватизации земли - состоит из 18 глав, включающих 103 статьи.
«И опыт, сын ошибок трудных...» (А.С.Пушкин, «О сколько нам открытий чудных...»)
Почему предыдущие попытки ввести землю в гражданский оборот не увенчались успехом? Думается, что из-за невозможности предусмотреть все последствия введения земельных участков в гражданский оборот, не были созданы соответствующие организационно-правовая и экономическая базы реализации прав собственности на землю, а также отсутствовали механизмы определения справедливой выкупной цены земли и регулирования земельного рынка.
Именно поэтому в Земельном кодексе республики были сохранены положения, которые гласят, что «физические лица могут иметь земельные участки на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования, срочного (временного) пользования, аренды и собственности (статья 17 Земельного кодекса), при этом «право собственности юридических и физических лиц на земельные участки возникает… при приватизации объектов торговли и сферы обслуживания вместе с земельными участками, на которых они размещены» (статья 18 там же).
То есть, до настоящего времени в законодательстве не была прописана возможность выкупа земельных участков, на которых расположены индивидуальные домостроения и сооружения.
Более того, в Конституции Узбекистана закреплено, что «земля, ее недра, воды, растительный и животный мир и другие природные ресурсы являются общенациональным богатством» (статья 55). Статья 16 Земельного кодекса уточняет: «Земля является государственной собственностью - общенациональным богатством…» или земля находится - по действующему законодательству - в государственной собственности.
- Земля - это собственность всех членов общества… - Не-не-не, давай, плати!
В статье 3 проекта закона записано: «приватизация земельных участков – возмездное отчуждение земельного участка, находящегося в публичной собственности в собственность физических и (или) негосударственных юридических лиц». Согласно Гражданского кодекса «публичная собственность есть государственная собственность, которая состоит из республиканской собственности и собственности административно-территориальных образований (муниципальная собственность)» (глава 17).
Государственная собственность выступает в качестве собственности всех членов общества. Однако реализация отношений присвоения через отношения владения осуществляется государственным аппаратом, который призван олицетворять собой социально-экономические интересы всех слоев населения.
И в этом случае, вполне допустима бесплатная приватизация, так как владелец приобретает права собственности на ту долю собственности, которая закреплена за ним в виде пожизненного наследуемого владения земельными участками.
Приватизация (лат. privatus – частный) не обязательно предусматривает выкуп государственного имущества.
Приватизация – это форма преобразования собственности, представляющая собой процесс передачи или продажи государственной собственности в другие формы собственности (коллективную, акционерную и частную).
В большинстве постсоветских республиках приватизация земли для физических лиц происходила безвозмездно (Армения, Украина, Эстония, Казахстан и других). В Литве приватизация осложнялась проблемой реституции собственности (прежде всего земли), конфискованной советским правительством. Конфликт был урегулирован путём выделения всем заинтересованным фермерам небольших участков государственных земель в собственность.
В Казахстане каждый гражданин страны имеет право – один раз в жизни – получить бесплатно земельный участок под индивидуальное жилищное строительство (10 соток, но можно получить 16 соток (дополнительные 6 соток – на платной основе) или приватизировать уже имеющийся. После завершения строительства дома земля оформляется в частную собственность.
Раз в жизни можно приватизировать земельный участок и в РФ (в последующие разы это будет выкуп земли), который был получен до31 октября 2001 года – даты начала действия нового Земельного кодекса. Кроме того, в РФ в случае образования товарищества собственников жилья придомовая территория и земельный участок под многоквартирным домом также можно бесплатно приватизировать.
Почему бы и нам не пойти по этому пути и определить в законе, что на земельные участки, предоставленные гражданам Республики Узбекистан для индивидуального жилищного строительства и обслуживания жилого дома право частной собственности – один раз в жизни – предоставляется безвозмездно. Также без платежа оформлять право собственности на земельные участки занятые многоквартирными домами и их придомовую территорию.
«Заграница нам поможет!» (Ильф и Петров, «Двенадцать стульев»)
Далее в проекте закона указано: «Приватизации не подлежат земельные участки несельскохозяйственного назначения: на территории которых расположены … предприятия, в уставном фонде которых имеется доля иностранного капитала в размере 50 и более процентов» (статья 6) и «Не могут иметь право частной собственности на земельные участки несельскохозяйственного назначения иностранные граждане, лица без гражданства и юридические лица – резиденты Республики Узбекистан с долей иностранного капитала в уставном фонде 50 и более процентов» (статья 7).
Допустим, что собственник – гражданин Узбекистана владеет земельный участок с расположенным на нем домом или иностранец-акционер имеет 30% акций в уставном фонде предприятия, расположенного на приватизированном земельном участке. Затем этот гражданин принимает гражданство другого государства, а на собрании акционеров принято решение об увеличении уставного фонда за счет иностранных инвестиций акционера, в результате чего его доля увеличилась до 60%. И в первом и во втором случае земельные участки теряют статус частной собственности. А бывшим собственникам выплачивается компенсация расходов, связанных с его приватизацией.
Но, во-первых, между выкупом земли и получением компенсации в национальной валюте может пройти немало лет. И кто будет выплачивать курсовую разницу? Не секрет, что курс национальной валюты постоянно снижается. Во-вторых, принятие такого положения снизит инвестиционную привлекательность проекта: земля – самый ценный актив.
Какая разница, кто является собственником земельного участка: иностранец или гражданин республики? Ведь иностранец не свернет земельный участок в чемодан и не увезет его к себе на родину.
Согласно статьи 23 Земельного кодекса Республики Казахстан в частной собственности иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц (негосударственных) могут находиться земельные участки под застройку или застроенные производственными и непроизводственными, в том числе жилыми, зданиями (строениями, сооружениями) и их комплексами; земли, предназначенные для обслуживания зданий (строений, сооружений) в соответствии с их назначением. Не допускается предоставление земельных участков, расположенных в пограничной зоне и пограничной полосе Республики Казахстан, в частную собственность иностранцам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам. Это понятно и объяснимо.
Вполне уместно нахождение аналогичного положения об ограничении права собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях и в Земельном кодексе РФ (глава III). Как и в Казахстане, Земельный Кодекс РФ предоставляет право на приватизацию земельных участков иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам — собственникам зданий, строений, сооружений (статьи 5, 15, 28 и 36 Земельного кодекса).
Статья 53 Конституции гласит: «Частная собственность, наряду с другими формами собственности, неприкосновенна и защищается государством», и неважно собственник является гражданином страны или иностранцем: все субъекты права имеют правовую идентичность.
«Закон управляет людьми, разум — законом» (Томас Фуллер)
Рассмотрим статью 8 проекта закона «Права собственников приватизированных земельных участков несельскохозяйственного назначения».
И первое же предложение вызывает вопросы: «Собственники приватизированного земельного участка имеют право: владеть, пользоваться и распоряжаться приватизированным земельным участком, не нарушая права и охраняемые законом интересы физических и юридических лиц, государства». Почему «государство» выделено особо? В первую очередь государство должно защищать интересы своих граждан, а защита интересов государства происходит через государственные органы, которые являются юридическим лицами. Поэтому слово «государство» нужно исключить из этого положения.
И так ли изменились права владельца земельного участка в случае его выкупа?
Как видно из сравнительной таблицы, владелец и пользователь земельного участка имеют практически такие же права, как и собственник земли. Даже при продаже дома или дачи права пользования и владения на земельный участок, на котором расположены дом или дача, автоматически переходят к покупателю. Владельцу земельного участка нельзя лишь продать, подарить или завещать его, если на нем не возведено здание.
Кто-то может отобрать у тебя землю, но солнце останется твоим…
Красивое, но слабое утешение…
В статье 13 проекта закона определены основания изъятия приватизированного земельного участка либо его части для государственных и общественных нужд. Давайте сравним их с основаниями изъятие земельных участков для государственных и общественных нужд, определенных в указе президента от 1 августа 2018 года «О мерах по кардинальному улучшению инвестиционного климата в Республике Узбекистан».
Оставим на совести разработчиков проекта закона то, что ими были допущены вольности при выборе формулировок оснований для изъятия земельных участков. Для нас самое интересное, это изменение формулировок отмеченных красным цветом, а именно: в указе президента четко написано «исполнение генеральных планов населенных пунктов в части строительства объектов за счет средств Государственного бюджета Республики Узбекистан» или основанием для изъятия земельного участка может быть реализация проекта, предусмотренного генеральным планом и финансируемого за счет государственных средств.
Оснований для изъятия земли у частных застройщиков, даже если они собираются осуществлять проект, включенный в генеральный план, нет. Они должны договариваться как с собственниками, так и с владельцами земельных участков о размере компенсации в индивидуальном порядке.
А что мы видим в предложенном проекте закона? «Реализация градостроительной документации по планированию развития и застройки территорий в части организации функционального зонирования территории населенного пункта». Что это значит? Это значит, что Министерство экономики и промышленности развязало руки частным девелоперам.
Если этот пункт будет принят, то инвесторам уже не будет нужен генеральный план: основанием для сноса будет градостроительная документация.
Согласно статьи 26 Градостроительного кодекса в состав градостроительной документации входят, кроме прочих документов, проекты детальной планировки и застройки, а также проектно-сметная документация для строительства зданий, сооружений и других объектов.
Получается, что частный застройщик может на основании проекта застройки изъять земельный участок.
В пользу этой версии говорит тот факт, что постановлением правительства от 26 февраля 2019 года № 169 было утверждено «Положение о порядке осуществления государственно-частного партнерства при финансировании разработки проектов детальной планировки частей населенных пунктов», согласно которому частный партнер – физическое или юридическое лицо (кроме государственных организаций) – финансирует разработку проекта детальной планировки. Непосредственно разработкой занимается проектная организация, указанная в соглашении.
Взамен частному партнеру дают преимущественное право получить один земельный участок в постоянное пользование для осуществления предпринимательской и градостроительной деятельности.
Земля отводится в пределах границ, указанных в данном проекте. Говоря простыми словами, это узаконивание изъятия земли для строительства жилищных комплексов, высотных зданий, бизнес-центров и прочих девелоперских проектов.
Аукцион «Кот в мешке»…
Согласно статьи 27 проекта закона «приватизация свободных земельных участков осуществляется посредством электронного онлайн-аукциона через единую электронную торговую площадку «E-IJRO AUKSION». При этом статья 30 уточняет, что «стартовая стоимость земельных участков, выставляемых на электронный онлайн-аукцион, определяется равной их рыночной стоимости на момент выставления».
Кто будет определять рыночную стоимость земли? Пункт 27 Положения о порядке предоставления земельных участков и реализации права на пожизненное наследуемое владение земельными участками под индивидуальное жилищное строительство, утвержденный постановлением правительства от 28 января 2019 года № 63 утверждает, что «минимальная стоимость лота в зависимости от расположения земельного участка устанавливается ежеквартально на основе рекомендаций» финансовых, налоговых органов и управлений по земельным ресурсам и государственного кадастра и утверждается хокимом области. Не удивлюсь, если на основе рекомендаций чиновников будет устанавливаться и рыночная стоимость земельных участков.
Как чиновники будут устанавливать цену, есть ли возможность проводить аукционы для «избранных» участников, можно ли отклонять заявки отдельных заявителей при условии «несоответствия» заявки каким-либо требованиям – все это широкое поле для проведения возможных коррупционных схем.
Например, в РФ 86% от числа выявленных ФАС России картелей составляют сговоры на открытых торгах.
Далее работа существующей единой электронной торговой площадки «E-IJRO AUKSION» вызывает некоторые вопросы. Во-первых, очень неудобная структура сайта, поиск информации. Во-вторых, «E-IJRO AUKSION» - электронная площадка для исполнения судебных актов и актов иных органов, то есть здесь и реализация государственных долей и объектов, и продажа транспорта, оргтехники, мебели, инструментов. На одной площадке проводится одновременно судебный (Judicial Sale Auction) и обычный (Regular Online Auction) аукционы. Это не совсем правильно. В-третьих, номера лотов в территориальном разрезе идут не по порядку, что делает невозможным контроль за полнотой отражения всех лотов (даже для снятых с продаж лотов необходимо оставлять их номера и отражать их на площадке).
И, наконец, вопрос доступа к интернету. На начало 2018 года общее количество интернет-пользователей в нашей стране составляет 20 млн человек. Как будто бы огромная цифра. Но все ли желающие участвовать в аукционе будут иметь доступ к электронным торгам, следить за анонсами или рекламой? Тем более, если речь идет о сельской местности.
Мир – народам! Власть – советам! Фабрики – рабочим! Земля – крестьянам или баям?
Сможет ли желающий, участвуя в электронном аукционе, приобрести участок земли? А два-три? Ведь количество лотов на одного и того же победителя не ограничивается.
Не станет ли это началом формирования спекулятивного капитала и крупных земельных собственников (баев, или, чтобы не обидеть кого-либо, лендлордов или олигархов). Все возможно. И это зависит от наличия использования административных и, при необходимости, банковских ресурсов.
Возьмем проведение аукционов по приватизации свободных земельных участков. Аукционы проходят на повышение или на понижение. Как правило, на понижение проходят торги, когда первый и последующие аукционы признается несостоявшимся. При этом, в каждом последующем повторном аукционе минимальная цена уменьшается на 5 процентов соответственно до достижения 50% от оценочной стоимости. 50% от стартовой цены!
Допустим, что свободный участок земли площадью 10 гектаров действительно оценен по рыночной цене, например, 20 млн долларов. Не будем рассматривать возможные варианты появления «свободных» участков земли, установления цен на них ниже рыночных, завуалированного размещения данного лота на торговой площадке и признания онлайн-торгов несостоявшимися, хотя это важные вопросы. Теоретически возможно, что лот уйдет по цене 10 млн долларов, а затем победитель торгов – он же собственник земельного участка – продаст его покупателю или покупателям по рыночной цене.
Как вам прибыльность в 100%? И как тут не вспомнить слова английского публициста Томаса Джозефа Даннинга, которые Карл Маркс процитировал в первом томе «Капитала»: «Капитал … избегает шума и брани и отличается боязливой натурой. Это правда, но это ещё не вся правда. Капитал боится отсутствия прибыли или слишком маленькой прибыли, как природа боится пустоты. Но раз имеется в наличии достаточная прибыль, капитал становится смелым. Обеспечьте 10%, и капитал согласен на всякое применение, при 20% он становится оживлённым, при 50% положительно готов сломать себе голову, при 100% он попирает все человеческие законы, при 300% нет такого преступления, на которое он не рискнул бы, хотя бы под страхом виселицы».
Собственность есть право священное и неприкосновенное… («Декларация прав человека и гражданина», статья 17 (Франция, 1789 год)
Введение частной собственности на землю не приведет к укреплению защиты прав ее собственников.
В условиях, когда законодательство и нормативно-правовые акты в сфере земельных отношений не адаптированы к ведению рыночных отношений, не обеспечивается эффективная работа органов государственного управления и их действенный контроль, сохраняются низкий уровень жизни населения и его правовая грамотность, ввод земли в гражданский оборот приведет к росту коррупции и дальнейшему социальному расслоению общества.
Действующее законодательство не предоставляет абсолютных и квазиабсолютных исключительных прав собственности на землю и отсутствуют преимущества права собственности на землю перед правами владения и пользования.
Нет смысла выкупать земельный участок, если собственники, владельцы, пользователи и арендаторы земли платят земельный налог, собственники и не собственники одинаково не защищены от изъятия земли для государственных и общественных нужд, конфискации, национализации и реквизиции, при соблюдении действующего законодательства размер денежной компенсации за изымаемый земельный участок одинаков, независимо от того в собственности или во владении он находится.
Даже цитата из статьи 17 «Декларации прав человека и гражданина», приведенная в подзаголовке, имеет продолжение: «… никто не может быть лишен ее иначе, как в случае установленной законом явной общественной необходимости и при условии справедливого и предварительного возмещения». То есть, государственные органы имеют право изымать земельную собственность при необходимости ее общественного использования.
Весь вопрос заключается в том, как соблюдаются права собственника земельного участка. Конечно, не как у нас.
Достаточно сказать, что внекоторых странах (Австралия, Великобритания, Шотландия, ЮАР, Новая Зеландия, Гонконг, Китай) есть специальные земельные суды для разрешения споров о земле.
Снос дома № 78 на Набережной Анхора («дом Павлова») и планируемый снос «Полкушки» показали как у нас соблюдаются права собственников жилья. Вы думаете, что права земельных собственников будут соблюдаться лучше?
Основа законодательства Узбекистана и государственного управления – это командно-административная система или ручное управление, когда руководитель страны или ведомства берет решение всех вопросов на себя и каждую задачу решает индивидуально.
Без осуществления перехода от ручного управления к регламентному будут сохраняться и правовые коллизии, и нарушения нормативно-правовых актов.
Другая проблема заключается в том, чтобы не допустить узурпирования прав собственности общества со стороны государственной бюрократии и использования этой собственности в интересах своего обогащения, или в таких формах, которые наносят экономический, социальный и экологический ущерб.
Вместо эпилога, или когда Минюст прав…
«Как бы мы ни прививали правовую грамотность, ни разъясняли постановления, если гражданин выходит на улицу и видит в реальности другое, его доверие к закону будет низким. Это значит, что мы должны уделять большое внимание верховенству закона, правоприменительной практике, справедливости в обществе и в государственных органах. Иначе у каждого гражданина будет мнение, что это все «на бумаге», — отметил в ходе 18-го пленарного заседания 1 марта 2019 года министр юстиции Узбекистана Русланбек Давлетов, - Нельзя сказать, что в зарубежных странах у людей очень высокая правовая грамотность. Они не добиваются [справедливости], читая законы. Там государственные органы не ущемляют их права. У них так сформирована система — есть общественный контроль и другие системы, у них другое отношение к взяткам. Действия государственных органов, их отношение — первостепенная задача».
Мнение редакции может не совпадать с точкой зрения автора статьи
Если вы также хотите поделиться своим мнением на ту или иную актуальную тему, у вас есть интересные истории или люди, о которых мы могли бы рассказать, свяжитесь с нами: timur@repost.uz.
Получайте новые статьи первыми в Телеграм-канале @RepostUZ.
Больше новостей в Телеграме
Подписаться
