- Средняя цена предложения жилья в квартирном секторе (вторичный рынок) в декабре 2020 года в Ташкенте составила 695 долларов/кв.м. (месячный темп прироста составил 0,6%) или 7 272,5 тысячи сумов/кв.м. (темп прироста по сравнению с предыдущим месяцем составил 1,2%).
- Индекс стоимости жилья в квартирном секторе (вторичный рынок) в декабре 2020 года в столице составил 653 доллара/кв.м. (темп прироста по сравнению с ноябрём 2020 года составил 1,1%) или 6 833,0 тысячи сумов/кв.м. (темп прироста по сравнению с предыдущим месяцем составил 1,7%).
- Средняя стоимость найма квартир в декабре 2020 года в Ташкенте снизилась на 1,8% (до уровня 5,5 доллара/кв.м.) В национальной валюте стоимость найма квартир также уменьшилась по сравнению с ноябрём на 1,2% и составила 57,6 тысячи сумов/кв.м.
- Средняя стоимость аренды офисов в декабре 2020 года в столице увеличилась на 1,2% и достигла значения 8,7 доллара/кв.м. В сумовом выражении размер аренды за декабрь 2020 года увеличился на 1,8% и составил 91,0 тысячу сумов/кв.м.
За период наблюдения с 1991 по 2019 годы в декабре цены предложения оставались на уровне предыдущего месяца три раза, снижались – 7 раз. 19 раз цены на жилье на декабрьском рынке демонстрировали рост. Традиция была соблюдена и в этом году. Средняя цена предложения за первый зимний месяц выросла на 0,6 процента, но говорить о новогоднем ралли не приходится: активность на рынке жилья в декабре была невысока и наибольшим спросом пользовались квартиры низкого и частично среднего ценового сегмента.
Повлияла ли неблагоприятная погода на отсутствие предновогоднего ралли. Возможно, имеет место и влияние этого фактора: холодная погода не располагает к мобильности.
Можно вспомнить февраль 2014 года, когда ударившие в начале месяца морозы и имевшие место осадки полностью остановили рынок недвижимости.
Но главная причина, конечно, это кризисные явления, вызванные коронавирусной инфекцией. Проведение карантинных мероприятий, приостановка работы предприятий и организаций, ограничение свободы передвижения, сокращение объёмов переводов из-за рубежа привели к падению доходов населения.
За январь-сентябрь 2020 года – по данным Узстата – реальные темпы роста среднедушевого совокупного дохода населения сократились по сравнению с уровнем 9 месяцев 2019 года на 2,3%. По данным опроса, проведённого Центром изучения общественного мнения «Ижтимоий фикр» («Социальное мнение»), 39,5% его участников отметили, что их материальное состояние в 2020 году не изменилось, а у 5,7% респондентов оно улучшилось. Другими словами, 54,8% опрошенных подтвердили ухудшение своего материального состояния.
В результате средняя цена предложения даже не смогла протестировать уровень сопротивления Фибоначчи 705 долларов/кв.м.
Другим фактором, сдерживающим рост цен предложения на вторичном рынке квартир города Ташкента, является активное жилищное строительство. В текущем году в эксплуатацию введено 125 многоэтажных домов (8,5 тысячи квартир). Об этом сообщил столичный градоначальник Джахонгир Артыкходжаев. «При этом восемь из каждых десяти не за счёт казны [бюджетных средств – прим. авт.], а на деньги иностранных инвесторов и на кредиты», - подчеркнул хоким города.
Жители Узбекистана купили 12 799 квартир в Ташкенте с апреля 2020 года, сообщили 18 июня в пресс-службе министерства юстиции республики. Около 70% сделок было оформлено с жителями не из Ташкента. Можно предположить, что такой «бум» произошёл из-за того, что с 1 апреля 2020 года был отменен запрет на покупку жилья в Ташкенте и Ташкентской области жителями других регионов страны. Но на самом деле – в большинстве случаев – имело место переоформление ташкентских квартир на реальных собственников (лиц, на средства которых было приобретено жилье, оформленное затем на другое лицо, имеющее ташкентскую прописку).
Также не следует воспринимать буквально данные статистики о величине сальдо миграции по Ташкенту: разница между количеством прибывших и выбывших из столицы. За январь-сентябрь 2020 года положительное сальдо миграции достигло в столице 59,7 тысячи человек, что значительно превышает этот показатель за весь прошлый год (положительное сальдо миграции тогда составило 27,0 тысяч человек). Значительная часть «прибывших» – это граждане, переоформившие на своё имя жилье и получившие регистрацию для себя и членов своих семей по месту постоянного проживания в городе Ташкенте (пункт 1 Перечня категорий лиц, утверждённого законом от 14 сентября 2011 года № ЗРУ-296).
Конечно, были и реальные сделки купли-продажи жилья, - как на первичном, так и на вторичном рынках, - гражданами, проживающими в областях. По оценкам на долю таких сделок пришлось около 30% всего количества проведённых сделок купли-продажи в столице.
Это привело к вымыванию:
- со вторичного рынка жилья квартир с ценами ниже и на уровне рыночных;
- с первичного рынка жилья квартир класса «стандарт» (ранее «эконом-класс») и комфорт-класса. При этом особой популярностью пользовались «студии» и однокомнатные квартиры.
Поскольку недвижимость, несмотря на высокие цены, остаётся довольно привлекательным инструментом для инвестиций и сбережений, граждане предпочитают вкладывать денежные средства именно в неё. При спросе растёт и цена предложения, что, в общем, закономерно и не идёт вразрез с тенденциями рынка.
Квартирный сектор города Ташкента
Вторичный рынок квартир
В декабре 2020 года средняя цена предложения (СЦП) жилой недвижимости (квартирный сектор, вторичный рынок) города Ташкента составила 695 долларов/кв.м. Это на 0,6% выше уровня аналогичного показателя предыдущего месяца (в ноябре прирост составлял 0,4%).
Цена предложения в национальной валюте за декабрь 2020 года повысилась на 1,2% - до 7 272,5 тысячи сумов/кв.м. Уровень СЦП квартир в декабре 2020 года превысил показатель декабря 2019 года (год к году - г/г) на 11,6% в долларовом выражении и на 22,6% - в сумовом. Значительный рост показателей, выраженных в национальной валюте, объясняется резкой девальвацией сума, которую провёл Центральный банк Узбекистана. 14-16 апреля 2020 года наблюдалось ослабление национальной валюты на 530,9 сума или на 5,5%. Необходимо учитывать и перманентное ослабление национальной валюты в течение года.
Медианная цена квартиры в декабре 2020 года повысилась до 39,0 тысячи долларов (в сентябре текущего года этот показатель составлял 38,4 тысячи; в октябре – 38,6 тысячи; в ноябре – 38,7 тысячи). Медианная средняя цена предложения возросла до 667 долларов/кв.м. (в сентябре 2020 года этот показатель составил 660 долларов/кв.м.; в октябре - 663 доллара/кв.м.; в ноябре - 663 доллара/кв.м.)
Индекс стоимости жилья (средняя цена предложения, скорректированная на усреднённый размер дисконта или скидки при совершении сделок между продавцами и покупателями квартир) в декабре 2020 года по сравнению с уровнем предыдущего месяца вырос в долларовом выражении на 1,1% до значения 653 доллара/кв.м., а в сумовом, соответственно, на 1,7% и 6 833,0 тысячи сумов/кв.м.
Наибольшее негативное влияние на столичный рынок жилой недвижимости оказало запрещение въезда в Ташкент гражданам, не имеющих ташкентской прописки, во время жёсткого карантина. Это значительно сократило клиентскую базу покупателей и ограничило движение финансовых потоков. Приостановление деятельности отдельных отраслей, предприятий малого и среднего бизнеса, нарушение цепочек поставок, карантинные мероприятия, девальвация национальной валюты, кризисные явления в экономике также привели к снижению спроса на жилье.
Однако, наблюдается и противоположенный процесс. В условиях оказания масштабной финансовой поддержки экономики, помощи предпринимателям и населению – из-за значительного ослабления контроля – резко возросла коррупционная составляющая.
Некоторую поддержку рынку жилья оказывают и денежные переводы из-за границы. Наблюдается восстановление объёма поступлений денежных средств от трудовых мигрантов. Ранее озвученные прогнозы по сокращению объёмов переводов в Узбекистан оказались более пессимистичными.
По прежним расчётам Центрального банка, негативное влияние внешних экономических условий на сокращение денежных переводов в Узбекистан в полной мере должно было проявиться со II квартала 2020 года, и их объёмы прогнозировались ниже прошлогодних показателей до конца текущего года. По предварительным оценкам, объем трансграничных денежных переводов должен был сократиться на 30-35% по сравнению с прошлым годом. При этом падение денежных переводов в апреле-июле (месяц к месяцу аналогичного периода прошлого года) прогнозировалось главным денежно-кредитным регулятором страны до 50%, с последующим постепенным восстановлением.
На самом деле, объём поступивших в республику трансграничных переводов за январь-ноябрь 2020 года составил 5,4 млрд долларов, снизившись по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года всего на 95 млн долларов или на 1,7%.
Объёмы денежных переводов значительно уменьшились в марте-апреле (в связи с пандемией в России были объявлены нерабочие недели), а в мае увеличились почти в два раза по сравнению с уровнем апреля 2020 года. Зафиксировано превышение прошлогоднего показателя поступивших денежных переводов в январе, феврале, июне, сентябре, октябре и ноябре 2020 года.
Но восстановление текущих объёмов денежных переводов не свидетельствует о том, что общий объём денежной массы, поступивший из-за границы, также стремится к прошлогодним показателям. Он сократился и сократился значительно (примерно на 20% от уровня 2019 года). На кажущееся восстановление поступлений от трудовых мигрантов оказало воздействие замораживание транспортного сообщения во время карантина, что исключило возможность передачи денежных средств нарочным и вынудило пользоваться системами денежных переводов.
В настоящее время на сохранение достаточного спроса на жилье в Ташкенте заметную роль стал оказывать ещё один фактор. В июне 2020 года ЦБ Узбекистана заявил, что с 1 июля 2020 года по 1 января 2021 года приемлемыми процентными ставками по депозитам в национальной валюте считаются 18% (вместо ранее действовавших 23-24%%). А 10 сентября Центральный банк снизил основную ставку с 15% до 14%. Это привело к дополнительному снижению с 1 октября ставок по депозитам физических лиц в банках Узбекистана - до 17%. Снижение ставок произошло и по вкладам в иностранных валютах - до 4% по вкладам, номинированных в долларах.
При этом ЦБ выразил уверенность, что оттока вкладов физических лиц не произойдёт, поскольку они остаются привлекательными для вкладчиков. Простой расчёт показывает, что это не так: по итогам ноября 2020 года уровень инфляции в Узбекистане в годовом выражении составил 11,3%, а ослабление сума по отношению к доллару по состоянию на 1 декабря 2020 года в годовом выражении составило 9,8%. Или вкладчики несут убытки от размещения депозитов в национальной валюте по новым ставкам.
Можно, конечно, сослаться на то, что уровень инфляции снизится (ведь не зря ЦБ проводит политику инфляционного таргетирования). Но ведь, согласно недавно принятому закону «О Государственном бюджете Республики Узбекистан на 2021», уровень инфляции в 2021 году прогнозируется на уровне 9-10%%, что явно не может оказать положительного влияния на мнение вкладчиков: стабильный доход от вкладов в национальной валюте превращается в стабильный убыток.
В результате, при окончании сроков депозитов, многие вкладчики не продлевают их (как было раньше при процентных ставках 23-24%% годовых), а забирают средства. При этом многие видят в недвижимости хороший способ инвестирования или сохранения накоплений. Поэтому, если ранее в качестве покупателей столичного жилья доминировали граждане с областной пропиской, то в настоящее время наблюдается увеличение доли ташкентцев.
Да, в этом году инфляцию удержали до 12%, что совсем не означает, что в 2021 году можно будет удержать инфляцию в пределах 9-10%%. 2020 год характеризуется снижением доходов населения и проведением мер социальной поддержки граждан. В частности, основным источником инфляции является повышение тарифов на товары и услуги, устанавливаемые государством. Но в 2020 году был введён мораторий на повышение тарифов на электроэнергию и газ, не менялась плата за коммунальные услуги.
Может эта практика будет продолжена в 2021 году? Маловероятно. Слишком много проблем накопилось у естественных монополий страны. В декабре 2019 года был принят указ президента «О совершенствовании денежно-кредитной политики с поэтапным переходом на режим инфляционного таргетирования». Согласно документу, Министерству финансов в срок до 1 февраля 2020 года совместно с Министерством энергетики, Антимонопольным комитетом, Министерством экономики и промышленности, другими заинтересованными министерствами и ведомствами было поручено разработать и внести на утверждение в Кабинет Министров график либерализации регулируемых цен (тарифов) в 2020–2021 годах с учётом воздействия на цели по инфляции.
Единственное, что может перенести повышение тарифов на 2022 год – это предстоящие выборы президента страны.
В декабре 2020 года число предложений по продаже вторичного жилья вновь показало снижение. Если в октябре этот показатель уменьшился на 16% по сравнению с предыдущим месяцем, в ноябре – на 12%, то в декабре количество продаваемых квартир сократилось на 18%.
Кроме проводимых карантинных мероприятий на рынок жилья негативно влияет резкая девальвация национальной валюты, проведённая ЦБ в целях обеспечения эффективного курса сума по отношению к национальным валютам стран-соседей, прежде всего, это относится к РФ и Казахстану.
Изменение стоимости национальной валюты, несомненно, влияет на рыночную цену квартир. Обычно наблюдается обратная зависимость: при укреплении курса доллара по отношению к суму, цена предложения в долларовом эквиваленте снижается. Но, начиная с августа 2017 года, цена квадратного метра квартир в столице, выраженная в долларах, растёт и при обесценении сума.
Одной из причин сложившейся ситуации является накачивание экономики деньгами (политика количественного смягчения (англ. Quantitative easing, QE). Вброс в экономику дополнительных денег — это модно, популярно, но далеко не эффективно. Появление разрыва между реальным сектором и денежно-финансовым приводит к возникновению кризисных явлений.
Наблюдается также сокращение объёмов выручки от экспорта плодоовощной продукции. По данным Узстата объем экспорта плодоовощной продукции за январь-ноябрь составил 1 387,7 тысячи тонн и в стоимостном выражении превысил 936,3 млн долларов (снижение по сравнению с показателем за 11 месяцев 2019 года составило 17,8%). За этот период было вывезено 707,7 тысячи тонн овощей на общую сумму 358,7 млн долларов и 381,8 тысячи тонн плодов и ягод на сумму 339,2 млн долларов. При этом темпы снижения в стоимостном выражении по сравнению с аналогичным периодом 2019 года составили, соответственно, 18,4% и 12,0%.
За январь-ноябрь 2020 года доля плодоовощной продукции в общем объёме экспорта составила 6,6%.
Основные рынки экспорта плодоовощной продукции приходятся на Россию, Казахстан и Кыргызстан. В стоимостном выражении наибольшая часть экспорта плодоовощной продукции приходится на Российскую Федерацию (26,0% от всего объёма вывоза плодоовощной продукции) и Казахстан – 25,5%.
Российские потребители традиционно предпочитают продукты из постсоветских республик. Узбекистан, как страна, обладающая почти идеальными природными условиями для развития сельского хозяйства, имеет особое значение для России в этом отношении. Далеко не последнюю роль играет тот факт, что для транснационального ГМО-гиганта «Monsanto Company» Узбекистан остаётся недоступным: все попытки компании проникнуть в республику блокируются.
В декабре 2020 года цены на квартиры, расположенные в старых кирпичных домах, незначительно повысились (619 долларов/кв.м.) В 4-х и 5-ти этажных кирпичных домах типовой планировки СЦП увеличилась за декабрь 2020 года на 0,3% (724 доллара/кв.м.) В 4-х и 5-ти этажных панельных домах типовой планировки СЦП наблюдалось более заметный рост цен (на 0,8% - до 634 долларов/кв.м.) В панельных девятиэтажных домах типовой планировки средняя цена предложения за декабрь 2020 года повысилась на 1,0% - до 700 долларов/кв.м.
Традиционно в столице пользуются популярностью однокомнатные квартиры. Чуть меньше спрос на двухкомнатные квартиры. Этим объясняется высокая стоимость квадратного метра в таких жилых помещениях. В декабре 2020 года цены на однокомнатные и двухкомнатные квартиры составили, соответственно, 716 и 701 долларов/кв.м., увеличившись за месяц, соответственно, на 1,0 и 0,6%.
Квартиры в кирпичных домах имеют более высокую цену, чем в панельных и монолитных домах. Это связано с себестоимостью возведения кирпичного дома (стоимость квадратного метра в панельном доме будет ниже, чем в кирпичном) и с лучшими условиями проживания в жилье, стены которого сложены из кирпича.
В декабре 2020 года отмечено однонаправленное движение цен предложения в сегменте дорого жилья и квартир эконом-класса. За декабрь 2020 года СЦП жилья высокой ценовой категории продемонстрировала символический прирост на 0,2%. При этом СЦП квартир эконом-класса увеличилась на 1,3%, что свидетельствует о более высоком спросе на жилье такого класса.
Такая динамика цен привела к уменьшению коэффициента расслоения (отношение СЦП жилья высокой ценовой категории и жилья эконом-класса): в декабре 2020 года этот показатель составил 2,3 (в предыдущем месяце - 2,4).
Почти 55% квартир, выставленных на продажу в декабре 2020 года, имели общую площадь от 40 до 79 квадратных метров. Это средняя площадь типовых двух- и трёхкомнатных квартир. Именно этот сегмент занимает почти 52% квартирного рынка с ценами продаж 20-49 тысяч долларов: 10,8% занимают квартиры с ценами предложения от 20 до 30 тысяч долларов; 20,9% - с ценами предложения 30-39 тысяч долларов и 20,0% - от 40 до 50 тысяч долларов.
В декабре 2020 года наибольшую долю рынка квартир, выставленных на продажу, занимали двухкомнатные (47,7% от общего предложения на рынке квартир на вторичном рынке) и трёхкомнатные квартиры (26,3%).
В декабре 2020 года в Ташкенте наблюдалось разнонаправленное движение цен предложения по районам. Наибольший прирост за месяц показала СЦП в Мирабадском и Яшнободском районах – по 1,0 %. Отрицательную динамику показали цены предложения в Бектемирском районе – снижение в декабре составило 0,5%.
***
Указом президента «О внесении изменений и дополнений в некоторые акты Президента Республики Узбекистан и Правительства Республики Узбекистан в связи с дальнейшим совершенствованием механизмов ипотечного кредитования» предусматривается расширение механизмов ипотечного кредитования, выделения субсидий лицам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, а также широкое привлечение частных подрядных организаций в сферу строительства жилья. В частности:
1. учитывая потребность населения, разрешается выделение ипотечных кредитов за счёт средств Министерства финансов, в том числе для приобретения однокомнатных квартир и квартир без разделения на комнаты в домах, построенных частными подрядными организациями.
При этом предусматривается выплата гражданам субсидий из Государственного бюджета по ипотечным кредитам, выделенным для приобретения однокомнатных квартир;
2. в рамках целевых ориентиров выплаты субсидий в 2020 году, в порядке исключения, продлеваются срок подачи гражданами заявлений для получения субсидий по ипотечным кредитам - с 1 октября до 31 декабря 2020 года и срок выплаты субсидий - с 31 декабря 2020 года до 1 июля 2021 года;
3. принимая во внимание высокий спрос на жилье в густонаселённых регионах, предусматривается выделение в 2020 году дополнительных 2 085 субсидий в Андижанской, Наманганской, Самаркандской и Ферганской областях;
4. в случае, если совокупный доход получателя субсидии с учётом его дохода, доходов его родителей, жены (мужа) и детей будет меньше установленных критериев для получения субсидии, разрешается включение доходов других физических лиц;
5. при приобретении гражданином квартиры, стоимость которой превышает стоимость, указанную в уведомлении о выделении субсидии, максимальная сумма ипотечного кредита, выделяемого для приобретения данной квартиры, определяется в соответствии с постановлением Президента Республики Узбекистан от 1 мая 2020 года № ПП-4701.
При этом часть стоимости приобретаемой квартиры, превышающая максимальную сумму ипотечного кредита, оплачивается заёмщиком за счёт собственных средств и других, не запрещённых законодательством источников, включая в городах субсидии из Государственного бюджета, выделяемые на компенсацию расходов, связанных с оплатой части первоначального взноса.
***
В Агробанке объявили о запуске программы ипотечного кредитования на вторичном рынке жилья. Основные условия для предоставления ипотечного кредита:
- первоначальный взнос - 25% от стоимости жилья;
- процентная ставка - 18% годовых;
- срок погашения кредита - до 20 лет;
- максимальная сумма выдачи кредита - 323 млн. сумов.
***
С 1 сентября 2020 года в Ташкенте и Ташкентской области регистрация граждан по месту постоянного проживания и месту временного пребывания проводится посредством автоматизированной инфосистемы «Манзил» МВД по принципу «одно окно». Для оформления постоянно или временной регистрации можно обратиться в близлежащие отдел миграции и оформления гражданства и Центр государственных услуг (ЦГУ), а также воспользоваться Единым порталом интерактивных государственных услуг. За оформление регистрации взимается госпошлина в размере 2% БРВ.
Постоянная регистрация
Как и в действующем, в принятом Положении расписан подробный порядок постоянной регистрации всех категорий граждан, указанных в Перечне категорий лиц - граждан Республики Узбекистан, подлежащих регистрации по месту постоянного проживания в городе Ташкенте и Ташкентской области. Для каждой категории определен предъявляемый для регистрации пакет документов. Вместе с тем указаны виды сведений, представлять которые не нужно, если они есть в соответствующих межведомственных автоматизированных системах:
• свидетельства о рождении, смерти, заключении или расторжении брака;
• данные о жилом помещении и гражданах;
• сведения об опеке и попечительстве, патронате.
После проверки полноты и достоверности представленных документов формируется электронная анкета, заполняемая на основании:
• паспорта или ID-карты собственника и регистрируемого лица (для лиц до 16 лет – по свидетельству о рождении);
• документов воинского учёта или воинской службы.
Если регистрация производится через ЦГУ или ЕПИГУ сведения от отделов миграции и оформления гражданства получают по электронной системе. Вся процедура регистрации занимает не больше 1 дня. По запросу лица оформляется регистрационный лист, защищённый QR-кодом. Имеющиеся в паспорте сведения о регистрации по предыдущему месту работы аннулируются проставлением соответствующего штампа по утверждённой форме.
Временная регистрация
Временная регистрация лиц по месту жительства в столице и Ташкентской области производится на срок, указанный в заявлении собственника или договоре найма (аренды), но не более одного года и без отмены постоянной регистрации.
Для оформления регистрации лицо в течение 15 дней на своё усмотрение обращается либо в близлежащий отдел миграции и оформления гражданства, либо в ЦГУ. Также он может встать на учёт через ЕПИГУ. Граждан, проживающих в средствах размещения, регистрирует администрация заведения.
Как и в случае с постоянной регистрацией, при временной также заполняется электронная анкета на основании документов, указанных выше. При регистрации по договору найма (аренды) разрешение собственника не требуется, а анкета заполняется самим арендатором.
После заполнения анкета через электронную систему попадает в МВД и Госкомземгеодезкадастр, где проверяются указанные в ней сведения. По результатам проверки оформляется регистрационный лист в электронной форме, защищённый QR-кодом, который направляется в ЦГУ (при обращении явочно) или через ЕПИГУ самому заявителю.
***
Постоянная регистрация в Ташкенте и Ташкентской области стала доступной онлайн-услугой в разделе «Гражданство» https://my.gov.uz/ru/service/363 на ЕПИГУ (my.gov.uz).
Данная услуга предоставляется следующим категориям граждан:
- имеющим жилье, приобретённое в соответствии с законодательством, – на приобретённое в частную собственность жилье;
- имеющим приписку по месту постоянного проживания в Ташкенте, – в случае их обращения по вопросу регистрации по месту постоянного проживания по другому адресу в Ташкенте и Ташкентской области;
- имеющим регистрацию по месту постоянного проживания в Ташкентской области, – в случае их обращения по вопросу регистрации по месту постоянного проживания по другому адресу в Ташкентской области.
Услуга автоматизирована и предоставляется в течение 1 рабочего дня. Стоимость предоставления услуги составляет 2% от базовой расчётной величины (в настоящее время 223 тысячи сумов). При обращении за получением государственной услуги через Единый портал, государственная пошлина уплачивается в размере 90 процентов от суммы.
Первичный рынок квартир (новостройки)
К недвижимому имуществу в новостройках относится имущество, право собственности на которое возникло на основании решения хокима района (города) об утверждении акта комиссии о приёмке в эксплуатацию законченного строительства здания, сооружения, жилого помещения, с момента принятия которого прошло не более трёх лет.
В настоящее время строительством жилой недвижимости в столице занимаются около двух десятков компаний и частных застройщиков. Новостройки, в основном, охватывают центральную часть города, расширенный центр, а также районные центры с удобной транспортной развязкой, наличием крупной торговой или развитой социальной инфраструктур.
Проведение статистического анализа цен на квартиры в новостройках затруднено из-за малой статистической базы данных, что делает крайне сложным предметное, территориальное и временное изучение динамики стоимости жилья первичного рынка.
Так, если анализируемая база данных квартир на вторичном рынке содержит около одной тысячи предложений в месяц, то на первичном – всего около 70, что делает крайне затруднительным решение вопроса репрезентативности данных о стоимости квадратного метра новостроек. Даже вхождение на рынок продаж или уход с него одного ЖК влияет на средний показатель стоимости квартир в новостройках. Кроме того, часть жилья в новостройках продаётся на условиях «заходи и живи»: с законченным ремонтом, кухней, оборудованием и бытовой техникой. Большинство – с ЧОС (черновая отделка стен). Сложность для анализа представляет и объявление отдельными застройщиками акций или скидок.
Наиболее адекватным показателем рыночных тенденций является именно вторичный рынок жилья. Это рынок однообразного законченного товара со множеством независимых продавцов. На рынке новостроек квартиры обладают разной степенью готовности дома, уровнем отделки, класса, а также юридическим состоянием. Первичный рынок жилья оказывает влияние на состояние вторичного рынка, но и последний также воздействует на рынок новостроек.
В данном обзоре сделана попытка проследить за динамикой цен в новостройках Ташкента на основании мониторинга стоимости квадратного метра 42-х жилищных комплексов столицы. В методике, как и ранее, использованы способы исключения статистического шума и выделения ядра предложений. В соответствии с представлениями об инертности рынка недвижимости применены модифицированные алгоритмы сглаживания данных.
Видно, что стоимость квадратного метра в новостройках Ташкента находится в ценовом коридоре 700-820 долларов. В то же время, цена в национальной валюте имеет устойчивый повышательный тренд, связанный с инфляционными процессами. Наблюдается корреляция стоимости жилья в национальной валюте с курсом доллара к суму.
Средняя цена предложения одного квадратного метра в долларах на первичном рынке жилья в декабре 2020 года повысилась на 1,6% до уровня 777 долларов/кв.м. Средняя цена предложения на жилье в новостройках в сумах в декабре 2020 года составила 8,13 млн сумов, что выше уровня ноября текущего года на 2,2%.
Некоторые застройщики перед Новым годом предоставляли скидки или бонусы. Учитывая это, можно констатировать, что в декабре на первичном рынке жилья наблюдалось скрытое снижение средней цены в национальной валюте на 0,5%.
Застройщикам выгодно продать квартиры в построенных жилых комплексах как можно быстрее. Выплата процентов за кредит, требование возврата самого кредита, замораживание «денег в бетоне», непрерывность строительного цикла и рост операционных расходов заставляют застройщиков не только ускоренно возводить дома, но и стремиться оперативно реализовывать готовые квартиры. Не случайно строительство стало относится к технологиям с непрерывным производственно-технологическим циклом.
Учитывая существующую маржинальность этого бизнеса, можно предположить, что застройщики вполне безболезненно могут пойти на некоторое снижение прибыльности своих проектов. Такая картина ранее наблюдалась, например, в девелоперских проектах Москвы.
Важную роль в поддержании спроса на жилье в новостройках оказывает ипотечное кредитование. Так, в 2019 году в Узбекистане объем выданных банками ипотечных кредитов увеличился на 66,6% до 7,9 триллиона сумов (из них 0,96 триллиона сумов приходится на столицу). Из общего объёма выделенных ипотечных кредитов 96,5% (7,7 триллиона сумов) были направлены на первичный рынок, 3,5% (265 миллиардов сумов) – на вторичный рынок. При этом - по данным Центрального банка - в 35% случаев долговая нагрузка населения Узбекистана превышает рекомендуемую норму (50%).
За 9 месяцев 2020 года со стороны коммерческих банков 50 627 физическим лицам было выдано ипотечных кредитов в размере 6,4 трлн. сумов, что на 1,1 трлн. сумов больше, чем за аналогичный период 2019 года.
Увеличение объёмов ипотечных кредитов в основном наблюдалось в Ташкенте (на 1,3 трлн сумов больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года), а также в Самаркандской (на 128,6 млрд сумов), Сурхандарьинской (на 92,8 млрд сумов), Навоийской (на 36,9 млрд сумов) и Джизакской областях (на 33,6 млрд сумов).
4,47 трлн сумов (69,4% из общего объёма ипотечных кредитов) были направлены на приобретение жилых домов, построенных «Кишлок курилиш инвест» и «Узшахар курилиш инвест», 1,83 трлн сумов (28,3%) – жилья на первичном рынке и лишь 145 млрд сумов (2,3%) – на покупку жилья на вторичном рынке. В результате около ¾ всех квартир в новостройках оформляются за счёт ипотечного кредитования.
Указом Президента Республики Узбекистан от 28 ноября 2019 года № УП-5886 «О дополнительных мерах по совершенствованию механизмов ипотечного кредитования» был принят новый порядок ипотечного кредитования, на основании которого 3 695 гражданам выделены кредиты общей стоимостью в 793,3 млрд сумов.
Из них 367,5 млрд сумов (46,3%) выданы на приобретение 2-х комнатных квартир, 425,8 млрд сумов (53,7 %) - на приобретение 3-х и более комнатных квартир.
Наибольшая доля ипотечных кредитов приходится на Самаркандскую область (215,8 млрд. сумов), город Ташкент (153,7 млрд. сумов), Навоийскую (78,9 млрд. сумов) и Ферганскую области (77,4 млрд. сумов).
Продление же сроков ипотеки с 15 до 20 лет не окажет заметного влияния на рынок ипотечного кредитования: в обществе происходит активное расслоение на богатых и бедных. Формирование среднего класса – основного потребителя кредитных продуктов – не происходит. Кредитные риски сместились в сторону менее обеспеченных групп населения.
По расчётам, - на полное удовлетворение потребности населения в жилье в Узбекистане, - необходимо ежегодно строить 145 тысяч квартир. На это потребуется почти 27 трлн сумов, что составляет более 23 процентов государственного бюджета.
***
Президент Шавкат Мирзиёев 7 декабря подписал указ о внесении изменений в условия ипотечного кредитования. Документом определены лимиты ипотечных кредитов, выдаваемых частными подрядчиками на покупку квартир свободной планировки:
- в Ташкенте для квартир общей площадью до 60 кв. м — 264 млн сумов, более 60 кв. м — 352 млн сумов;
- в других регионах для квартир общей площадью до 60 кв. м — 240 млн сумов, более 60 кв. м — 320 млн сумов.
Кроме того, срок подачи заявок на получение субсидий в рамках целевых выплат продлён до 31 декабря 2020 года, а срок выплаты — до 1 июля 2021 года. Указом также установлено, что в доходы заявителя, обратившегося за субсидией, могут быть включены и доходы других лиц.
Ранее условия ипотеки были изменены постановлением президента, подписанным в мае этого года. Тогда сроки ипотечных кредитов были продлены с 15 до 20 лет.
***
Для сведения покупателей жилья в новостройках. Подозрительность для покупателя квартиры в новостройке – правильная черта. Сомневайтесь во всем, перепроверяйте все факты, что вы получаете от застройщика и от рынка. Если вы видите слишком низкую цену жилья в новостройке, то это должно вас - в первую очередь - насторожить, а не обрадовать. Слишком выгодное предложение может оказаться признаком несостоятельности застройщика, низким качеством строительства и использованных материалов.
Выбирайте компанию-застройщика, имеющую хорошие историю и репутацию. Перед началом осмотра квартиры - при подписании акта приёмки квартиры - ознакомьтесь с документами по вводу дома в эксплуатацию, которые должны быть готовы у застройщика к моменту осмотра.
При приёме квартиры обращайте внимание на имеющиеся протечки или подтеки на стенах или под трубами отопительной системы и водоснабжения, наличие царапин и сколов на стеклопакетах. Их не должно быть. Проверьте наличие электропитания во всех точках, а также правильность установки входной двери: при полуоткрытом состоянии она должна сохранять своё положение. Цвет бетонных конструкций должен быть однотонный, на поверхности не должно быть наплывов или пустот.
Необходимо обязательно проверить высоту потолков в разных комнатах и обратить внимание на то, что пол и потолок должны быть ровными, без заметных трещин и пятен замазки, скрывающих дефекты. Поднесите зажжённую зажигалку или спичку к окошку вентиляционной шахты - пламя должно затягиваться внутрь.
Не поленитесь рулеткой измерить площадь квартиры. Она может не соответствовать размеру площади, за которую заплатили и которая указана в экспликации помещений. При выявлении меньшей площади (часто встречается на практике) необходимо требовать внесения изменений в договор и возврата переплаченной суммы. Нередко застройщики соглашаются компенсировать разницу предоставлением строительных материалов, которые необходимы для дальнейшей отделки квартиры.
Если дефекты все-таки были обнаружены, то у дольщика есть право требовать от застройщика: устранить недостатки в течение разумного срока; уменьшить цену договора на сумму необходимую для устранения дефектов; требовать пригласить для устранения дефектов третьих лиц за счёт застройщика. Дольщик может выбрать любой вид требований по своему усмотрению – это должно быть прописано в условиях договора.
После устранения дефектов застройщиком дольщик будет приглашён на осмотр повторно. Только после того, как качество квартиры, черновой или чистовой отделки удовлетворит дольщика можно соглашаться принять квартиру, подписать соответствующий акт приёмки.
Особое внимание уделите проверке нахождения приобретаемой квартиры в качестве залога у банка, выдавшего кредит застройщику (такие случаи в последнее время участились).
***
Как правило, дольщик, принимающий квартиру с черновой отделкой, может рассчитывать на получение голой коробки, но при этом квартира должна быть оснащена необходимыми коммуникациями и межкомнатными перегородками, а именно должны быть выполнены такие работы:
- штукатурка стен;
- стяжка полов;
- прокладка системы отопления;
- подводка канализации;
- подведение горячего и холодного водоснабжения;
- разводка электричества без подключения электроприборов;
- подведение телефонного и телевизионного кабелей (возможно оптико-волоконного);
- установка окон и входной двери.
Чистовая отделка должна содержать все то, что предусматривает черновая отделка и дополнительно к этому:
- на пол должно быть уложено покрытие (ламинат, паркет, линолеум и другое);
- стены должны быть оштукатурены (если это обговорено условиями договора, то стены могут иметь покрытие: обои, плитка или покраска);
- помимо разводки электричества должны быть установлены выключатели и розетки согласно проекту;
- кухня должна быть оснащена электрической или газовой плитой, которая должна быть установлена и подключена;
- если это предусмотрено проектом, то также должен быть установлен электрический или газовый водонагреватель для горячей воды и отопления;
- окна, межкомнатные входные двери должны быть либо изготовлены из материала, не требующего окраски (пластик), либо окрашены;
- если дом многоэтажный, то лифт должен функционировать.
Однако, точного определения «чистовой отделки» не существует. Поэтому все условия должны содержаться в договоре: именно он имеет юридическую силу. Эти условия или положения договора должны отражать полный перечень всех отделочных работ и характеристики используемых материалов. Только в этом случае можно требовать от застройщика полного исполнения принятых им обязательств.
Рынок найма квартир и аренды офисных помещений
Рынок найма квартир
Средняя стоимость найма квартир в городе Ташкенте в декабре 2020 года в долларовом выражении снизилась на 1,8% - до 5,5 доллара/кв.м. В сумовом выражении стоимость найма также уменьшилась на 1,2% или до 57,6 тысячи сумов/кв. м. Этот снижение наблюдается после роста значения показателя в течение октября-ноября 2020 года.
По сравнению с декабрём 2019 года средний размер платы за наём не изменилась, а в сумовом выражении произошёл рост на 9,9%.
После снятия жёсткого карантина в Ташкент стали возвращаться иногородние работники. Кроме того, в середине октября стало известно о рассмотрении вопроса возможности возвращения вузов к традиционной форме обучения, что стало триггером для столичного рынка найма жилья. Решением Специальной республиканской комиссии с 16 ноября высшие учебные заведения Узбекистана продолжили обучение в очной форме.
Однако, реальное снижение доходов населения и вновь введённые ограничения на авиасообщения заставляет арендодателей снижать размер найма. Кроме того, на уменьшение размера платы за наём жилья повлиял и выход на рынок дополнительных предложений. Так, в декабре 2020 года количество предложений от наймодателей увеличилось на 8,2% по сравнению с уровнем предыдущего месяца.
На графике представлены коэффициенты соответствия величин найма и стоимости жилья. Это время (месяцы или годы), необходимое для того, чтобы сумма платы за наём жилья сравнялась с рыночной стоимостью квартиры. В декабре 2020 года этот показатель в среднем по Ташкенту составил 126 месяца (по сравнению с предыдущим месяцем показатель увеличился на 3 месяца) или 10,5 лет.
Ранее столичный коэффициент соответствия – в условиях ослабления карантинных мероприятий – вернулся к верхней границе среднемировых значений: по американскому методу определения размера найма этот показатель составляет 118-125 месяцев. Однако, в декабре этот показатель вновь вышел за пределы верхней границы коридора.
Существует два основных метода определения размера найма жилья. Европейский метод: размер найма жилья в месяц исчисляется как произведение площади квартиры в квадратных метрах на индекс найма (евро/кв.м.) Индекс – в зависимости от страны – равен от 5 до 10 евро/кв.м./месяц. С этим методом связан и метод сравнительного сопоставления размера найма, который в основном используется и на нашем рынке. Это когда узнается месячный размер найма в сопоставимых районе и квартире, а затем вводят поправки в зависимости от конкретных характеристик своего района, дома и квартиры, оснащённости и качества мебели, техники, наличия или свежести ремонта и так далее.
Американский метод, в котором размер найма зависит от сложившихся рыночных цен на жилье. При этом максимальная месячная плата за наем не должна превышать 0,8-0,85% от рыночной стоимости жилья (с учётом обстановки, ремонта, изношенности). Минимальный размер, как правило, не должен быть ниже 0,6%.
Если следовать американскому методу, то средняя стоимость найма квартиры в Ташкенте в декабре 2020 года должна была составлять 5,91 доллара/кв.м., что значительно выше фактически сложившегося показателя (5,5 доллара/кв.м.).
Введение карантинных мероприятий выявило проблему отсутствия практики у большинства наймодателей брать депозит. Ташкентцы-наймодатели во время самоизоляции не могли полноценно контролировать сдаваемое жилье и поведение квартирантов. Не каждый имел приятельские отношения с соседями, рядом с которыми находилась сдаваемая квартира, и которые позволили, хотя бы частично, обеспечить безопасность найма. В связи с этим, у наймодателей наблюдалось повышение уровня порога тревожности за сдаваемые квартиры.
Владельцы жилья беспокоились, что квартиранты могут покинуть жилье без оплаты найма или сдадут его в субаренду. Более спокойны были те, кто взял у наймополучателей так называемый security deposit (страховой депозит на случай нанесения вреда имуществу). По завершению найма квартиры депозит возвращается наймополучателю: в полном размере – в случае возврата имущества в прежнем состояние с учётом естественного износа или с удержанием части суммы – на размеры стоимости повреждённого имущества или затрат на его восстановление. Получение такого депозита – обычно его ставка равна месячной величине найма, но встречаются варианты до трёх месячных величин, – повышает порог гарантированного возмещения ущерба, нанесённого наймополучателями.
***
Указом Президента «О дополнительных мерах поддержки населения, субъектов предпринимательства, сферы общественного питания, торговли и услуг для снижения негативного воздействия коронавирусной пандемии», подписанным 20 июля 2020 года, предусмотрен ряд льгот, в частности, освобождение от подоходного налога при сдаче в аренду недвижимости.
Предусмотрены следующие льготы:
— физические лица освобождаются от уплаты налога на доходы, полученные от предоставления недвижимого имущества в аренду;
— приостанавливается порядок применения в целях налогообложения минимальных ставок арендной платы для физических лиц, сдающих имущество в аренду (помещения и автомобильный транспорт).
Согласно указу, в период с 1 июля по 31 декабря 2020 года физические лица освобождаются от уплаты налога на доходы, полученные от предоставления недвижимого имущества в аренду.
В соответствии с документом, в период с 1 июля по 31 декабря 2020 года с помощью программного продукта ГНК будет приостановлено автоматическое начисление налога на доход физических лиц по доходам, полученным от представления имущества в аренду. Для этого налогоплательщикам не обязательно посещать налоговые органы.
Если юридическим лицом арендуется имущество у физического лица, то налог на доходы физических лиц у источника выплаты за указанный период удерживаться не будет, а в налоговой отчётности по налогу на доход физических лиц сумму налога необходимо заполнить в разделе льгота.
***
Приостанавливается порядок применения в целях налогообложения минимальных ставок арендной платы для физических лиц, сдающих имущество в аренду (помещения и автомобильный транспорт). Теперь, на основании добровольного соглашения между арендатором и арендодателем, составляется договор с определением суммы аренды. Обязательство заключать договора найма и аренды на основе минимальных ставок арендной платы (приложение № 12 Закона Республики Узбекистан ЗРУ-589 от 9 декабря 2019 года) отменено до 31 декабря 2020 года.
Арендодателям — с учётом предоставленных налоговых льгот — рекомендовано пересмотреть размер арендной платы для её уменьшения в 2020 году и предоставления лояльных условий арендаторам в это сложное время.
Переоформленные договора аренды можно зарегистрировать в электронном виде через личный кабинет или посетив ГНИ в соответствии с требованиями карантина. На основании переоформленных договоров излишняя плата, начисленная с подоходного налога, может быть по заявлению физического лица возвращена на его расчётный счёт или направлена на уплату земельного налога и налога на имущество, начисленных за текущий год.
***
В соответствии с законом «О Государственном бюджете Республики Узбекистан на 2021 год» установлены минимальные ставки арендной платы для физических лиц, сдающих имущество в аренду, на 2021 год.
Рынок аренды офисных помещений
Рынок аренды офисной недвижимости в Ташкенте не отличается особым разнообразием. Несмотря на то, что в столице вводятся все новые бизнес-центры, они, как правило, ориентированы на небольшие и средние компании. В связи с проводимым реформированием экономической, политической и общественно-социальной жизни наблюдается приход в Ташкент иностранных компаний, в основном, оказывающих услуги, а также международных организаций.
Однако, эпидемия коронавируса внесла свои коррективы. Введение карантинных мероприятий привело к тому, что бизнес-центры стали массово временно закрываться: компании-арендополучатели вынуждены были перейти на дистанционный режим работы («удалёнка»). Сложно сказать, сохранят ли подобный режим работы офисные сотрудники после отмены карантинных мероприятий: как показали индивидуальные опросы многим понравился такой способ работы (не тратится время на дорогу, параллельно можно решать многие бытовые вопросы, спокойная обстановка способствует повышению качества и эффективности работы).
Но думается, учитывая наш менталитет, что возврат к прежней системе организации работы возобладает. Многим руководителям нужно просто физически ощущать свою власть над подчинёнными и контролировать все их действия, трудовой распорядок и дисциплину. В настоящее время спрос на аренду офисных помещений постепенно восстанавливается. Оживление почувствовали и арендодатели, которые начали увеличивать размеры стоимости аренды офисных помещений.
В декабре 2020 года средняя цена предложения аренды офисных помещений выросла на 1,2% - до 8,7 доллара/кв.м. В национальной валюте стоимость аренды достигла 91,0 тысячи сумов/кв.м., увеличившись за месяц на 1,8%. По сравнению с декабрём прошлого года средний размер аренды офисов вырос в долларовом выражении на 2,4%, а в сумовом – на 12,4%.
Поддержке рынку аренды оказывает и появление новых субъектов предпринимательства. Наблюдается активность по организации новых предприятий и организаций в Ташкенте. На 1 декабря текущего года в Ташкенте было создано 13 704 предприятий.
Думается, что рынок аренды офисов вскоре переформатируется. Большую популярность будут иметь коворкинг-офисы и центры. Не случайно идея совместного использования офиса оказалась особенно востребованной в США после кризиса 2001 года (коллапс технологического индекса NASDAQ и доткомов). Тогда у специалистов, оставшихся без работы после банкротства компаний, появилась необходимость в рабочем пространстве для фриланса.
Сдача в аренду офисных помещений более выгодная предпринимательская деятельность, чем сдача жилья: кроме фактора превышения арендной ставки офисов над размером найма квадратного метра квартир (в декабре 2020 года, соответственно, 8,7 и 5,5 доллара/кв.м.) играет роль то обстоятельство, что площадь сдаваемой коммерческой недвижимости значительно больше площади квартир, сдаваемых в наём. Так, в декабре 2020 года средняя общая площадь офисных помещений, предлагаемых в аренду, составила 352 кв.м., а жилых помещений для временного проживания – 52 кв.м.
При подготовке обзора использованы материалы печатных СМИ (платные объявления), предложения, размещённые в открытом доступе, информация риэлторских организаций, а также мнения риэлторов.
Несмотря на стремление автора использовать максимально возможную и достоверную статистическую базу при проведении данного анализа, оптимальную методику отбора данных и их обработки, допускается наличие определенной погрешности полученных результатов, отражённых в настоящем обзоре.
В связи с этим, автор и редакция Repost.uz не несут ответственности за действие или бездействие участников рынка недвижимости, равно как за наступление или ненаступление каких-либо финансовых, материальных и иных последствий в результате таких действий или бездействий.
При использовании или перепечатке материала активная ссылка на сайт обязательна.
Больше новостей в Телеграме
Подписаться
