- Средняя цена предложения жилья в квартирном секторе (вторичный рынок) в июне 2020 года в Ташкенте составила 665 долларов/кв.м. (месячный темп прироста составил 1,4%) или 6 759,7 тысячи сумов/кв.м. (темп прироста по сравнению с предыдущим месяцем составил 1,7%).
- Индекс стоимости жилья в квартирном секторе (вторичный рынок) в июне 2020 года в столице составил 621 доллар/кв.м. (темп прироста по сравнению с маем 2020 года составил 1,5%) или 6 312,5 тысячи сумов/кв.м. (темп прироста по сравнению с предыдущим месяцем составил 1,8%).
- Средняя стоимость найма квартир в июне 2020 года в Ташкенте сохранилась на уровне 5,5 доллара/кв.м. В национальной валюте стоимость найма квартир увеличилась по сравнению с маем на 0,3% и составила (55,9 тысячи сумов/кв.м).
- Средняя стоимость аренды офисов в июне 2020 года в столице повысилась до 8,5 доллара/кв.м. (месячный темп прироста составил 1,2%) или до 86,4 тысячи сумов/кв.м. (темп прироста в сумовом выражении составил 1,5% за месяц).
В связи с распространением коронавирусной инфекции с 22 марта 2020 года в Ташкенте было прекращено движение общественного транспорта (автобусов, метро и маршрутных такси). С 30 марта были введены ограничения поездок на личном автомобиле. Установленный режим «самоизоляции» запретил свободное передвижение граждан.
Нам ещё предстоит понять, насколько эффективными были решения по введению ограничительных мероприятий на передвижения и хозяйственную деятельность, почему некоторые предприятия продолжали работу, и как то или иное решение Специальной комиссии отразилось на экономическом положении страны, состоянии домохозяйств и граждан. Последствия карантинных мероприятий могут иметь долговременный характер и отрицательный мультипликативный эффект.
Введение карантинных мероприятий привело к тому, что рынок недвижимости в столице замер. Перевод просмотров и проведение консультаций в онлайн-режим не смог оказать какую-либо поддержку рынку. Количество звонков уменьшилось в сотни раз, просмотры упали до нуля: рынок жилья впал в коматозное состояние.
Даже историческое решение, разрешающее с 1 апреля 2020 года иногородним покупателем приобретать недвижимость не только на первичном, но и на вторичном рынке в Ташкенте и Ташкентской области, как будто прошло незамеченным.
Гораздо больший эффект вызвало решение Специальной республиканской комиссии о возобновлении с 25 апреля деятельности рынков стройматериалов, магазинов автозапчастей, крупных автосервисов, страховых компаний, нотариусов и других субъектов. С 15 мая в стране были дополнительно разрешены некоторые виды деятельности. Так, в «жёлтых» зонах (город Ташкент отнесён к такой зоне) была разрешена риэлторская деятельность. С 18 мая в республике были отменены ограничения на передвижение с использованием личного автотранспорта. В Узбекистане с 8 июня разрешили движение общественного транспорта в «жёлтой» и «зелёной» зонах. При этом ограничения на въезд в столицу личного автотранспорта из областей не были сняты.
Возможность перемещаться риэлторам, покупателям и продавцам жилья, возобновление рекламной деятельности внесло оживление на рынок недвижимости. Но последствия карантинных мероприятий будут ощущаться ещё длительное время.
***
По информации Министерства юстиции, согласно указу Президента о реформировании системы прописки, с 1 апреля 2020 года граждане без постоянной прописки в городе Ташкенте и Ташкентской области получили возможность приобретать недвижимость.
За последние 70 дней граждане, воспользовавшиеся этой возможностью, заверили в нотариальных конторах 14 851 договор купли-продажи жилья: 12 799 — в городе Ташкенте, 2 052 — в Ташкентской области. Как отмечает Министерство юстиции, почти 70% от общего количества договоров купли-продажи жилья, оформленных нотариусами в данных регионах в течение прошедшего периода, — это сделки с участием граждан, которые прописаны в других регионах.
За два месяца оформить 12,8 тысячи сделок по отчуждению квартир в Ташкенте – это рекордные показатели (учитывая, что большую часть времени нотариусы также вынуждены были соблюдать карантинные мероприятия). Но взрывного увеличения спроса на рынке жилья не наблюдалось. Объяснение простое: подавляющее число «покупателей» лишь узаконивали своё право собственности на жилье, которое было приобретено ими ранее, но из-за существующих ограничений было оформлено на ташкентских знакомых или близких.
Об этом говорится и сообщении Министерства юстиции: «Многим гражданам приходилось регистрировать свою недвижимость в Ташкенте на имя знакомых с постоянной пропиской, а затем жить в качестве квартиросъёмщика в собственном доме. С принятием указа главы государства этой возможностью в первую очередь воспользовались такие граждане и оформили жилье на своё имя».
Но было немало и реальных сделок купли-продажи, как на рынке вторичного, так и на рынке первичного жилья.
Квартирный сектор города Ташкента
Вторичный рынок квартир
В июне 2020 года средняя цена предложения (СЦП) жилой недвижимости (квартирный сектор, вторичный рынок) города Ташкента составила 665 долларов/кв.м. Это на 1,4% выше уровня предыдущего месяца.
Цена предложения в национальной валюте за июнь 2020 года повысилась на 1,7% - до 6 759,7 тысячи сумов/кв.м. Уровень СЦП квартир в июне текущего года превысил показатель июня 2019 года (год к году - г/г) на 10,3% в долларовом выражении и на 31,1% - в сумовом. Значительный рост показателей, выраженных в национальной валюте, объясняется резкими девальвациями сума, которую провёл Центральный банк Узбекистана. В августе 2019 года произошёл резкий (8,2%) рост обменного курса, а 14-16 апреля 2020 года произошло ослабление национальной валюты на 530,9 сума или на 5,5%. Необходимо учитывать и перманентное ослабление национальной валюты.
Медианная цена квартиры в июне 2020 года повысилась до 37,3 тысячи долларов (в марте текущего года этот показатель составлял 35,8 тысячи долларов, в апреле - 36,1 тысячи, в мае – 36,5 тысячи), а медианная средняя цена предложения – до 642 долларов/кв.м. (в марте 2020 года – 620 долларов/кв.м., в апреле – 624 доллара/кв.м., в мае – 632 доллара/кв.м.).
Индекс стоимости жилья (средняя цена предложения, скорректированная на усреднённый размер дисконта или скидки при совершении сделок между продавцами и покупателями квартир) в июне 2020 года по сравнению с уровнем предыдущего месяца вырос в долларовом выражении на 1,5% до значения 621 доллар/кв.м., а в сумовом, соответственно, на 1,8% и до 6 312,5 тысячи сумов/кв.м.
Наибольшее негативное влияние на столичный рынок жилой недвижимости оказало и оказывает запрещение въезда в Ташкент граждан, не имеющих ташкентской прописки. Это значительно сократило клиентскую базу покупателей и ограничило движение финансовых потоков.
Приостановление деятельности большинства предприятий, нарушение цепочек поставок, карантинные мероприятия, девальвация национальной валюты, кризисные явления в экономике также приведут к снижению спроса на жилье.
Однако, будет наблюдаться и противоположенный процесс. В условиях оказания масштабной финансовой поддержки экономики, помощи предпринимателям и населению – из-за значительного ослабления контроля – резко возрастёт коррупционная составляющая. Например, территориальное управление Департамента по борьбе с экономическими преступлениями при Генеральной прокуратуре Узбекистана совместно с сотрудниками Службы государственной безопасности выявили хищение бюджетных средств из Антикризисного фонда в Бухарской области; заместитель хокима Аккурганского района - начальник отдела по поддержке махалли и семьи, а также главный бухгалтер фонда «Махалля» обналичили благотворительные средства, которые поступили в фонды «Махалля» и «Саховат ва кумак» и растратили на свои нужды.
Это не новое явление для страны. Так, по данным Народно-демократической партии Узбекистана, в прошлом году хищения чиновниками государственных средств составили 142,5 миллиарда сумов (более 14 миллионов долларов). В более чем 6,5 тысячах из 8 тысяч бюджетных организаций выявлены финансовые ошибки, недочёты и присвоения, а также незаконные расходы. То есть в 8-ми из 10-ти бюджетных организаций встречаются финансовые нарушения. Сколько таких случаев не выявлено, остаётся лишь догадываться.
О масштабах хищений и коррупции красноречиво говорит такой факт. В интервью - в рамках проекта «М-Фактор» - 25 апреля 2020 года председатель торгово-промышленной палаты Адхам Икрамов объяснил, почему нельзя раздать деньги гражданам напрямую. Глава торгово-промышленной палаты отметил, что деньги просто могут не дойти до получателей: «Мне сказали, что в Индии 30% выделенных денег были расхищены из-за бюрократии». Или чиновника этот факт не удивляет, и он допускает возможность аналогичной ситуации в нашей стране.
В настоящее время (в целях борьбы с последствиями пандемии) Узбекистан занимает у Международного валютного фонда 375 млн долларов, у Азиатского банка развития — 500 млн и у Всемирного банка — 750 млн долларов.
В июне 2020 года число предложений по продаже вторичного жилья – после обвала показателя в мае – показало рост. Если в январе 2020 года уменьшение показателя составило 5,0%, в феврале – 3,2%, в марте – 1,5%, в апреле – 8,2%, в мае – почти четверть (23,6%), то в июне количество предложений выросло на 5,6%.
С конца мая 2019 года наблюдалось возрастание покупательской активности на рынке вторичного жилья столицы. В основном приобретатели жилья были представлены жителями областей республики (оформление производилось на родственников или знакомых, имеющих ташкентскую прописку). Это сыграло свою роль в увеличении количества сделок купли-продажи за последнее время.
Интерес покупателей не ослабевал и в летний период прошлого года. И лишь с началом осени прошлого года наступило затишье, которое продолжалось – с небольшими отдельными всплесками покупательской активности – до декабря 2019 года. С декабря прошлого года наблюдается активность покупателей выше умеренного уровня. Весна 2020 года характеризовалась введением карантинных мероприятий. Рынок недвижимости замер.
Кроме карантинных мероприятий негативно на рынок жилья влияет резкая девальвация национальной валюты, проведённая ЦБ в целях обеспечения эффективного курса сума по отношению к национальным валютам стран-соседей, прежде всего, это относится к РФ и Казахстану.
Наблюдалось резкое сокращение объёма поступлений денежных средств от трудовых мигрантов. Однако, последующие данные оказались не такими негативными. В мае текущего года через системы международных денежных переводов поступило 485 млн долларов. Это больше соответствующего показателя апреля на 235 млн долларов или в 1,9 раза.
По прежним расчётам Центрального банка, негативное влияние внешних экономических условий на сокращение денежных переводов в Узбекистан в полной мере начнет проявляться со II квартала 2020 года, и их объёмы будут ниже прошлогодних показателей до конца текущего года. По предварительным оценкам, объем трансграничных денежных переводов сократится на 30-35% по сравнению с прошлым годом. При этом падение денежных переводов в апреле-июле (месяц к месяцу аналогичного периода прошлого года) может составить до 50%, с последующим постепенным восстановлением.
Изменение стоимости национальной валюты, несомненно, влияет на рыночную цену квартир. Обычно наблюдается обратная зависимость: при укреплении курса доллара по отношению к суму, цена предложения в долларовом эквиваленте снижается. Но - начиная с августа 2017 года - цена квадратного метра квартир в столице, выраженная в долларах, растет при обесценении сума.
Одной из причин такого положения является накачивание экономики деньгами (политика количественного смягчения (англ. Quantitative easing, QE). Вброс в экономику дополнительных денег — это модно, популярно, но далеко не эффективно. Появление разрыва между реальным сектором и денежно-финансовым приводит к возникновению кризисных явлений.
Девальвация повлияла и на объёмы выручки от экспорта плодоовощной продукции. По данным Узстата за январь-май 2020 года объем экспорта плодоовощной продукции в натуральном выражении составил более 542,4 тысячи тонн и в стоимостном выражении превысил 305,1 млн долларов (темпы снижения по сравнению с аналогичным периодом 2019 года составили, соответственно, 10,0% и 40,9%). Из них было экспортировано 443,3 тысячи тонн овощей на сумму 170,6 млн долларов, а также 67,4 тысячи тонн плодов и ягод на сумму 98,4 млн долларов (темпы снижения в стоимостном выражении по сравнению с аналогичным периодом 2019 года составили, соответственно, 35,8% и 27,4%).
Основные рынки экспорта плодоовощной продукции приходятся на Казахстан, Россию, Кыргызстан и Афганистан. Узбекистан начинает отвоёвывает обратно свои рынки и наращивать объёмы экспорта сельскохозяйственной продукции в Россию. За неполные полгода республика нарастила поставки овощей и фруктов почни в полтора раза – на 42%. По отдельным категориям продукции Узбекистан занимает лидирующие места: второе по капусте, четвёртое - по лимонам.
Российские потребители традиционно предпочитают продукты из постсоветских республик. Узбекистан, как страна, обладающая почти идеальными природными условиями для развития сельского хозяйства, имеет особое значение для России в этом отношении. Не последнее значение также имеет тот факт, что для транснационального ГМО-гиганта «Monsanto Company» Узбекистан остаётся недоступным: все попытки компании проникнуть в республику решительно блокируются.
На протяжении длительного времени на некоторые секторы рынка жилой недвижимости столицы оказывалось давление в результате начавшейся программы по сносу ветхого жилья (реновация). Прежде всего, это относится к квартирам, находящимся в ЖАКТовских домах, бараках, а также в двух- и трёхэтажных домах старой постройки. Спрос на квартиры в таких домах резко уменьшился, что вынуждало продавцов жилья снижать цены.
С июня 2019 года наблюдалась стабилизация цен в этом секторе жилья: цены предложения в старых кирпичных домах в этом месяце достигли «дна» и начали расти. Этому способствовало и состоявшееся 2 августа 2019 года под председательством президента видеоселекторное совещание, посвящённое анализу проводимой работы по развитию малого бизнеса и предпринимательства. В ходе мероприятия президент жёстко раскритиковал хокимов Ферганской, Кашкадарьинской и Хорезмской областей за допущенные ошибки при сносе жилья и объектов предпринимательства.
В июне 2020 года цены на квартиры, расположенные в старых кирпичных домах, повысились на 1,3% до 606 долларов/кв.м. В 4-х и 5-ти этажных кирпичных домах типовой планировки СЦП увеличилась за июнь 2020 года на 1,5% (692 доллара/кв.м.) В 4-х и 5-ти этажных панельных домах типовой планировки СЦП увеличилась за июнь 2020 года на 1,0% - до 605 долларов/кв.м. В панельных девятиэтажных домах типовой планировки средняя цена предложения за июнь 2020 года повысилась на 1,5% - до 663 долларов/кв.м.
Традиционно в столице пользуются популярностью однокомнатные квартиры. Чуть меньше спрос на двухкомнатные квартиры. Этим объясняется высокая стоимость квадратного метра в таких жилых помещениях. В июне 2020 года цены на однокомнатные и двухкомнатные квартиры составили, соответственно, 677 и 669 долларов/кв.м., увеличившись за месяц, соответственно, на 1,5 и 1,4%.
Квартиры в кирпичных домах имеют более высокую цену, чем в панельных и монолитных домах. Это связано с себестоимостью возведения кирпичного дома (стоимость квадратного метра в панельном доме будет существенно ниже, чем в кирпичном) и с лучшими условиями проживания в жилье, стены которого сложены из кирпича.
В июне 2020 года отмечено однонаправленное движение цен предложения как в сегменте дорого жилья, так и квартир эконом-класса. За июнь 2020 года СЦП жилья высокой ценовой категории по сравнению с маем 2020 года повысилась на 0,5%, а цена жилья эконом-класса - на 2,6%.
Коэффициент расслоения (отношение СЦП жилья высокой ценовой категории и жилья эконом-класса) в июне 2020 года составил 2,5 (в предыдущем месяце было 2,6).
Почти 55% квартир, выставленных на продажу в июне 2020 года, имели общую площадь от 40 до 79 квадратных метров. Это средняя площадь типовых двух- и трехкомнатных квартир. Именно этот сегмент занимает 55,2% квартирного рынка с ценами продаж 20 – 49 тысяч долларов: 14,9% занимают квартиры с ценами предложения от 20 до 30 тысяч долларов; 22,2% - с ценами предложения 30-39 тысяч долларов и 18,1% - от 40 до 50 тысяч долларов.
В июне 2020 года наибольшую долю рынка квартир, выставленных на продажу, занимали двухкомнатные (36,0% от общего предложения на рынке квартир на вторичном рынке) и трёхкомнатные квартиры (24,0%).
В июне 2020 года в Ташкенте наблюдалось однонаправленное повышательное движение цен предложения по районам. Наибольший рост за месяц показала СЦП в Алмазарском районе (1,9%), а наименьший наблюдался в Сергелийском (0,9%) и Бектемирском (1,0%) районах.
***
Консалтинговая группа Mercer опубликовала рейтинг самых дорогих городов мира для проживания иностранных специалистов. Перечень был составлен на базе сравнительного анализа стоимости жизни в разных городах, включая стоимость жилья, расходы на еду, транспорт и так далее.
В данном рейтинге Ташкент занял 206 место. В прошлом году Ташкент был на 208 месте.
Кроме Ташкента, дешевле всего для иностранных специалистов жить в Бишкеке, Виндхуке в Намибии, а также Тунисе. «В связи с COVID-19 социальные и экономические сложности подтолкнули организации на переоценку их глобальных программ по трудовой мобильности с обращением особого внимания на благосостояние их сотрудников-экспатов», - говорится в исследовании Mercer.
Гонконг второй год подряд сохраняет звание самого дорогого города для работающих иностранцев. На втором месте - Ашхабад, который в прошлом году занимал седьмую строчку. Токио по сравнению с 2019 годом потерял одну позицию и опустился со второго на третье место.
В топ-10 городов также вошли Цюрих, Сингапур, Нью-Йорк, Шанхай, Берн, Женева и Пекин.
***
27 мая 2020 года Президент Шавкат Мирзиёев подписал указ «О мерах по урегулированию процесса долевого строительства многоквартирных домов».
Согласно указу, создаётся электронный перечень застройщиков, который гарантирует дольщикам защиту их прав и интересов при долевом строительстве. Застройщик должен иметь:
- выделенный земельный участок и разрешительные документы на строительство;
- собственные финансовые ресурсы в размере не менее 20% от стоимости объекта, либо гарантийное письмо банка о выделении кредита;
- проектно-сметную документацию и положительное заключение экспертизы;
- отдельный расчётный счёт в банке для средств дольщиков.
Схема заключается в следующем:
- покупать выбирает застройщика, дом и квартиру. Заключается договор со строительной компанией;
- перечисляются средства за будущую квартиру на отдельный расчетный счет в уполномоченном банке;
- банк контролирует использование средств на строительство;
- передача ключей от новой квартиры.
Кроме того, указом было утверждено «Положение о долевом строительстве многоквартирных домов», в котором дано определение дольщика. Но полностью проблемы «обманутых дольщиков» указанное «Положение» не решает: оно носит половинчатый характер.
***
Президент Шавкат Мирзиёев 13 мая подписал закон о внесении изменений и дополнений в закон «О Перечне категорий лиц — граждан Республики Узбекистан, подлежащих постоянной прописке в городе Ташкенте и Ташкентской области». Документ был принят Законодательной палатой 1 мая и одобрен Сенатом 11 мая 2020 года.
Согласно поправкам, слова «постоянная прописка», используемые в законе, заменяются словами «регистрация по месту постоянного проживания».
Гражданам предоставлена возможность для постоянной регистрации родственников по прямой линии в первой и второй степенях родства не только на жилую площадь, где они постоянно зарегистрированы, но и на другую жилую площадь, которая является их собственностью.
Подопечных и детей, принятых в семью на воспитание (патронат), теперь можно регистрировать по месту постоянного проживания опекуна (попечителя) и приемных родителей.
Отменено требование совместного проживания супругов в течение одного года после заключения брака для получения регистрации по месту постоянного проживания и положение об аннулировании этой регистрации при расторжении брака в течение года.
Граждане, ранее зарегистрированные по месту постоянного проживания в Ташкенте и Ташкентской области, при возвращении в столицу и регион могут вновь получить регистрацию по месту постоянного проживания без каких-либо ограничений.
Отменено ограничение срока регистрации по месту постоянного проживания граждан, избранных, назначенных и утверждённых на соответствующие должности, а также высококвалифицированных специалистов, приглашённых на работу в государственные организации, периодом, в течение которого они занимают должность.
Введена возможность регистрации по месту постоянного проживания в Ташкенте и Ташкентской области специалистов (кроме технических работников, обслуживающего и производственного персонала), на протяжении пяти лет непрерывно работавших в государственных организациях.
Документ вступает в силу со дня официального опубликования 14 мая 2020 года.
Первичный рынок квартир (новостройки)
К недвижимому имуществу в новостройках относится имущество, право собственности на которое возникло на основании решения хокима района (города) об утверждении акта комиссии о приёмке в эксплуатацию законченного строительства здания, сооружения, жилого помещения, с момента принятия которого прошло не более трёх лет.
В настоящее время строительством жилой недвижимости в столице занимаются около двух десятков компаний и частных застройщиков. Новостройки, в основном, охватывают центральную часть города, расширенный центр, а также районные центры с удобной транспортной развязкой, наличием крупной торговой или развитой социальной инфраструктур.
Проведение статистического анализа цен на квартиры в новостройках затруднено из-за малой статистической базы данных, что делает крайне сложным предметное, территориальное и временное изучение динамики стоимости жилья первичного рынка.
Так, если анализируемая база данных квартир на вторичном рынке содержит около 1 500 предложений, то на первичном – всего около 70, что делает крайне затруднительным решение вопроса репрезентативности данных о стоимости квадратного метра новостроек. Даже вхождение на рынок продаж или уход с него одного ЖК влияет на средний показатель стоимости квартир в новостройках. Кроме того, часть жилья в новостройках продаётся на условиях «заходи и живи»: с законченным ремонтом, кухней, оборудованием и бытовой техникой. Большинство – с ЧОС (черновая отделка стен). Сложность для анализа представляет и объявление отдельными застройщиками акций или скидок.
Наиболее адекватным показателем рыночных тенденций является именно вторичный рынок жилья. Это рынок однообразного законченного товара с множеством независимых продавцов. На рынке новостроек квартиры обладают разной степенью готовности дома, уровнем отделки, класса, а также юридическим состоянием. Первичный рынок жилья оказывает влияние на состояние вторичного рынка, но и последний также воздействует на рынок новостроек.
В данном обзоре сделана попытка проследить за динамикой цен в новостройках Ташкента на основании мониторинга стоимости квадратного метра 42-х жилищных комплексов столицы. В методике, как и ранее, использованы способы исключения статистического шума и выделения ядра предложений. В соответствии с представлениями об инертности рынка недвижимости применены модифицированные алгоритмы сглаживания данных.
Видно, что стоимость квадратного метра в новостройках Ташкента находится в ценовом коридоре 700-820 долларов. В то же время, цена в национальной валюте имеет устойчивый повышательный тренд, связанный с инфляционными процессами. Наблюдается корреляция стоимости жилья в национальной валюте с курсом доллара к суму.
Из-за резкой девальвации сума 14-16 апреля цена предложения в новостройках снизилась на 4,3% - до 733 долларов/кв.м. В июне 2020 года наблюдалось повышение цен в сумах на предлагаемое к реализации жилье. В среднем по рынку новостроек прирост составил 1,4% (7 552 млн сумов/кв.м.) 28% этого прироста произошло за счет снижения курса национальной валюты к доллару. Остальное повышение можно объяснить тем, что два застройщика сдали объекты в эксплуатацию и подняли цены на оставшееся нереализованное жилье, а также повышением биржевых цен на цемент, вызванного введённым запретом на импорт цемента из других стран на период с 1 мая по 31 декабря 2020 года (через три недели запрет был отменен).
В июне 2020 года цены на цементную продукцию значительно выросли. «Если в апреле цена была в пределах 510 тысяч сумов за тонну цемента, то по состоянию на 26 июня она составила 792 тысячи сумов, — заявили в УзРТСБ. Всего за январь–июнь текущего года средняя цена всех марок цемента на бирже выросла с 499 тысяч сумов до 792 тысяч сумов за тонну (прирост составил 58,7%).
Специалисты связывают рост цен на цемент с введённым запретом на его импорт из других стран. Несмотря на то, что запрет на импорт цемента изначально ввели до 31 декабря 23 мая его досрочно сняли для бесперебойного обеспечения строительных работ дефицитными стройматериалами. Тем не менее импорт цемента за первое полугодие 2020 года снизился в три раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, а предприятия-продавцы выставили на биржевые торги на 25% меньше объёма цемента.
Число покупателей, напротив, заметно увеличилось: если в январе ежедневно для приобретения цемента на биржевых торгах в среднем принимали участие 326 покупателей, то в июне их число увеличилось в 2,1 раза — до 692.
Цемент занимает значительную долю в составе затрат при строительстве. Так, для создания одного квадратного метра жилья - удельный расход 0,5 кубометра бетона на квадратный метр и 360 кг цемента на кубометр бетона - требуется израсходовать 180 кг цемента.
Чтобы сбалансировать спрос и предложение и стабилизировать цены рыночными инструментами, создана рабочая группа, в состав которой вошли представители Министерства экономического развития и сокращения бедности, Антимонопольного комитета, ассоциации «Узпромстройматериалы», Узбекской республиканской товарно-сырьевой биржи и предприятий — продавцов цемента. Были разработаны и начали осуществляться ряд мероприятий для снижения цен на цемент. В результате 29 июня средняя цена реализации цемента на биржевых торгах снизилась почти на 5% (с 792 сумов до 754 сумов за 1 кг.)
В июне наблюдалось повышение средней цены предложения в новостройках и в долларовом выражении. Средняя цена предложения в долларах за июнь 2020 года увеличилась на 1,1% и составила 743 долларов/кв.м.
В связи с карантинными мероприятиями некоторые застройщики в июне 2020 года продолжали программы скидок или бонусов. Учитывая это, можно констатировать, что в июне на первичном рынке жилья наблюдалось скрытое снижение средней цены в национальной валюте на 5%.
Заставит ли застройщиков прошедшая апрельская девальвация сума и нынешнее повышение цен на цемент заметно поднять цены на квартиры в национальной валюте? Скорее всего, нет. Первоначальный спрос на жилье в новостройках, вызванный разрешением приобретать иногородним квартиры в новостройках Ташкента, прошёл. Первичный рынок недвижимости уже не может предложить в должном объёме тот тип жилья, который сейчас наиболее востребован. Это квартиры с малой площадью в качественных и недорогих новостройках, находящихся в обжитых районах с развитой инфраструктурой. Такое жилье, в отличие от переоценённых сегментов, может заметно вырасти в цене (в национальной валюте).
Застройщикам выгодно продать квартиры в построенных жилых комплексах как можно скорее. Выплата процентов за кредит, требование возврата самого кредита, замораживание «денег в бетоне», непрерывность строительного цикла и рост операционных расходов заставляют застройщиков не только ускоренно возводить дома, но и стремиться оперативно реализовывать готовые квартиры. Не случайно строительство стало относится к технологиям с непрерывным производственно-технологическим циклом.
Учитывая существующую маржинальность этого бизнеса, можно предположить, что застройщики вполне безболезненно могут пойти на некоторое снижение прибыльности своих проектов. Такая картина ранее наблюдалась, например, в девелоперских проектах Москвы. Или сложившаяся ситуация заставит девелоперов несколько сократить программы предоставления покупателям скидок или бонусов.
Важную роль в поддержании спроса на жилье в новостройках оказывает ипотечное кредитование. В прошлом году в Узбекистане объем выданных банками ипотечных кредитов увеличился на 66,6% до 7,9 триллиона сумов (из них 0,96 триллиона сумов приходится на столицу). Из общего объёма выделенных ипотечных кредитов 96,5% (7,7 триллиона сумов) были направлены на первичный рынок, 3,5% (265 миллиардов сумов) – на вторичный рынок. При этом - по данным Центрального банка - в 35% случаев долговая нагрузка населения Узбекистана превышает рекомендуемую норму (50%).
Практика расширения программ ипотечного кредитования продолжается и в текущем году. Так, если за январь-май 2019 года было выдано 2 029 млрд сумов в виде кредитов под залог недвижимости, то на 1 июня текущего года этот показатель достиг 3 539 млрд сумов. В результате около ¾ всех квартир в новостройках оформляются путем ипотечного кредитования.
Продление же сроков ипотеки с 15 до 20 лет не окажет заметного влияния на рынок ипотечного кредитования: в обществе происходит активное расслоение на богатых и бедных. Формирование среднего класса – основного потребителя кредитных продуктов – не происходит. Кредитные риски сместились в сторону менее обеспеченных групп населения.
По расчётам, - на полное удовлетворение потребности населения в жилье в Узбекистане, - необходимо ежегодно строить 145 тысяч квартир. На это потребуется почти 27 триллионов сумов, что составляет более 23 процентов государственного бюджета.
В Узбекистане внесены очередные изменения в порядок обеспечения населения жильём за счёт ипотечных кредитов на основе рыночных принципов.
Это предусмотрено постановлением Президента Республики Узбекистан от 1 мая 2020 года. Кроме того, разрешено на период с 1 мая 2020 года по 1 января 2022 года выделять физическим лицам ипотечные кредиты на приобретение на первичном рынке жилья квартир в домах, построенных частными подрядными организациями, без условия сдачи «под ключ» (без проведения отделочных работ).
Постановлением Президента увеличены максимальные размеры ипотечных кредитов, выделяемых одному заемщику на приобретение на первичном рынке жилья квартир в домах, построенных частными подрядными организациями, без условия сдачи «под ключ» (без проведения отделочных работ), а также квартир, строительство которых завершено:
- в сельской местности – для двухкомнатных квартир с 174 млн сумов до 240 млн сумов, квартир с тремя и более комнатами с 224 млн сумов до 320 млн сумов;
- в городах – для двухкомнатных квартир с 180 млн сумов до 240 млн сумов, квартир с тремя и более комнатами с 232 млн сумов до 320 млн сумов;
- в городе Ташкенте – для двухкомнатных квартир с 198 млн сумов до 264 млн сумов, квартир с тремя и более комнатами с 255 млн сумов до 352 млн сумов.
Срок ипотечных кредитов, выделяемых населению в рамках нового порядка, продлевается с 15 до 20 лет.
***
Центральный банк Республики Узбекистан опубликовал список банков, в которых будет выдаваться ипотека по новым правилам. Граждане, желающие приобрести квартиры на первичном рынке, могут обратиться в 14 коммерческих банков для оформления ипотечных кредитов.
***
Шесть банков предоставляют ипотеку вне государственной программы. Максимальный срок — 15 лет, ставки варьируются в пределах 24−30%.
Самые выгодные условия в Tenge Bank. Кредит выделяется на покупку квартиры в новостройках Ташкента на срок до 15 лет. Первоначальный взнос должен быть не менее 30%. Заёмные средства в размере до 560 млн сумов выдаются под 24% годовых.
«Пойтахт банк» предоставляет кредит под 25−28% годовых в зависимости от срока кредитования — от 3 до 6 лет, первоначальный взнос — 25% от общей суммы. Ипотека выделяется на строительство, реконструкцию индивидуального жилья, а также приобретение квартир на первичном и вторичном рынках.
В «Давр банке» кредит также предоставляется на покупку жилья на первичном и вторичном рынках недвижимости на срок до 10 лет. Имеется льготный период — 1 месяц. При внесении первоначального взноса в размере 35%,годовая ставка по кредиту составит 27%, при 50% — 26%.
Ziraat Bank Uzbekistan выдает кредит под 26% на срок до 3 лет, 27% — до 5 лет, 29% — до 10 лет. Максимальная сумма — 669 млн сумов. Первоначальный взнос составляет не менее 25% от стоимости жилья, приобретаемого в жилом или многоквартирном доме.
В Madad Invest Bank и Ravnaq-bank процентная ставка составляет 30%, срок — до 5 лет. В последнем сумма кредита не превышает 75% от стоимости жилья.
***
Для сведения покупателей жилья в новостройках. Выбирайте компанию-застройщика, имеющую хорошие историю и репутацию. Перед началом осмотра квартиры - при подписании акта приёмки квартиры - ознакомьтесь с документами по вводу дома в эксплуатацию, которые должны быть готовы у застройщика к моменту осмотра.
При приёме квартиры обращайте внимание на имеющиеся протечки или подтеки на стенах или под трубами отопительной системы и водоснабжения, наличие царапин и сколов на стеклопакетах. Их не должно быть. Проверьте наличие электропитания во всех точках, а также правильность установки входной двери: при полуоткрытом состоянии она должна сохранять своё положение. Цвет бетонных конструкций должен быть ровный, на поверхности не должно быть наплывов или пустот.
Необходимо обязательно проверить высоту потолков в разных комнатах и обратить внимание на то, что пол и потолок должны быть ровными, без заметных трещин и пятен замазки, скрывающих дефекты. Поднесите зажжённую зажигалку или спичку к окошку вентиляционной шахты - пламя должно затягиваться внутрь.
Не поленитесь рулеткой измерить площадь квартиры. Она может не соответствовать размеру площади, за которую заплатили и которая указана в экспликации помещений. При выявлении меньшей площади (часто встречается на практике) необходимо требовать внесения изменений в договор и возврата переплаченной суммы. Нередко застройщики соглашаются компенсировать разницу предоставлением строительных материалов, которые необходимы для дальнейшей отделки квартиры.
Если дефекты все-таки были обнаружены, то у дольщика есть право требовать от застройщика: устранить недостатки в течение разумного срока; уменьшить цену договора на сумму необходимую для устранения дефектов; требовать пригласить для устранения дефектов третьих лиц за счет застройщика. Дольщик может выбрать любой вид требований по своему усмотрению – это должно быть прописано в условиях договора.
После устранения дефектов застройщиком дольщик будет приглашён на осмотр повторно. Только после того, как качество квартиры, черновой или чистовой отделки удовлетворит дольщика можно соглашаться принять квартиру, подписать соответствующий акт приёмки.
Особое внимание уделите проверке нахождения приобретаемой квартиры в качестве залога у банка, выдавшего кредит застройщику (такие случаи в последнее время участились).
***
Как правило, дольщик, принимающий квартиру с черновой отделкой, может рассчитывать на получение голой коробки, но при этом квартира должна быть оснащена необходимыми коммуникациями и межкомнатными перегородками, а именно должны быть выполнены такие работы:
- штукатурка стен;
- стяжка полов;
- прокладка системы отопления;
- подводка канализации;
- подведение горячего и холодного водоснабжения;
- разводка электричества без подключения электроприборов;
- подведение телефонного и телевизионного кабелей (возможно оптико-волоконного);
- установка окон и входной двери.
Чистовая отделка должна содержать все то, что предусматривает черновая отделка и дополнительно к этому:
- на пол должно быть уложено покрытие (ламинат, паркет, линолеум и другое);
- стены должны быть оштукатурены (если это обговорено условиями договора, то стены могут иметь покрытие: обои, плитка или покраска);
- помимо разводки электричества должны быть установлены выключатели и розетки согласно проекту;
- кухня должна быть оснащена электрической или газовой плитой, которая должна быть установлена и подключена;
- если это предусмотрено проектом, то также должен быть установлен электрический или газовый водонагреватель для горячей воды и отопления;
- окна, межкомнатные входные двери должны быть либо изготовленны из материала, не требующего окраски (пластик), либо окрашены;
- если дом многоэтажный, то лифт должен функционировать.
Однако, точного определения «чистовой отделки» не существует. Поэтому все условия должны содержаться в договоре: именно они имеют юридическую силу. Эти условия или положения договора должны отражать полный перечень всех отделочных работ и характеристики используемых материалов. Только в этом случае можно требовать от застройщика полного исполнения принятых им обязательств.
***
5 мая на видеоселекторном совещании президент Узбекистана высказал свое мнение о чрезвычайных происшествиях в Бухарской и Сырдарьинской областях, а также раскритиковал сферу строительства. Шавкат Мирзиёев подчеркнул, что в сфере строительства присутствует коррупция.
«Я сам видел несколько раз. Где есть качество, там есть результат. Где нет качества, там коррупция, хищения и организации, которые провели тендеры с «ура-ура». Заместители премьер-министра, говорящие «все сделаем» и «есть, будет сделано», теперь не смогут работать. Это дело закончится по-другому. Я сделаю большой анализ, я вынужден анализировать. Я буду вынужден попрощаться со многими людьми», - сказал глава государства.
***
23 июня в 21:30 на строительной площадке по улице Ислама Каримова в Карши обрушились несущие железобетонные конструкции возводимого 5-этажного здания. Один рабочий погиб.
Решение хокима Карши «О разрешении реконструкции гостиницы и ресторана на земельной площади в 4566,92 квадратных метра, принадлежащей компании «Насаф-Травел», а также строительства вспомогательных зданий на своей территории» было подписано 5 июня 2018 года.
Компания должна была получить разрешение областной государственной инспекции надзора в сфере архитектуры и строительства. Однако это требование не было выполнено, сообщили в инспекции.
29 ноября 2019 года и 28 февраля 2020 года инспекция направляла руководству «Насаф-Травел» письма с предупреждением о том, что строительство является незаконным. Однако монтажные работы на объекте продолжались. Обрушение здания произошло в результате грубого нарушения норм строительства, считают в ведомстве.
Рынок найма квартир и аренды офисных помещений
Рынок найма квартир
Средняя стоимость найма квартир в городе Ташкенте в июне 2020 года в долларовом выражении осталась на уровне мая текущего года – 5,5 доллара/кв.м. В сумовом выражении стоимость найма незначительно возросла (на 0,3% или до 55,9 тысячи сумов/кв. м.)
По сравнению с июнем 2019 года средний размер платы за наем увеличился в долларовом выражении на 19,6%, а в сумовом – на 42,1%. Сдача жилья в наем становится привлекательным видом инвестиций и предпринимательства, доход от которого значительно превосходит существующие ставки по банковским депозитам, как в иностранной, так и национальной валютах.
На графике представлены коэффициенты соответствия величин найма и стоимости жилья. Это время (месяцы или годы), необходимое для того, чтобы сумма платы за наем жилья сравнялась с рыночной стоимостью квартиры. В июне 2020 года этот показатель в среднем по Ташкенту составил 121 месяц (по сравнению с предыдущим месяцем показатель увеличился на 2 месяца) или чуть более 10 лет.
Столичный коэффициент соответствия примерно отвечает среднемировым значениям: по американскому методу определения размера найма этот показатель составляет 118-125 месяцев.
Существует два основных метода определения размера найма жилья. Европейский метод: размер найма жилья в месяц исчисляется как произведение площади квартиры в квадратных метрах на индекс найма (евро/кв.м.) Индекс – в зависимости от страны – равен от 5 до 10 евро/кв.м./месяц. С этим методом связан и метод сравнительного сопоставления размера найма, который в основном используется и на нашем рынке. Это когда узнается месячный размер найма в сопоставимых районе и квартире, а затем вводят поправки в зависимости от конкретных характеристик своего района, дома и квартиры, оснащённости и качества мебели, техники, наличия или свежести ремонта и так далее.
Американский метод, в котором размер найма зависит от сложившихся рыночных цен на жилье. При этом максимальная месячная плата за наем не должна превышать 0,8-0,85% от рыночной стоимости жилья (с учётом обстановки, ремонта, изношенности). Минимальный размер, как правило, не должен быть ниже 0,6%.
Если следовать американскому методу, то средняя стоимость найма квартиры в Ташкенте в июне 2020 года должна составлять 5,65 доллара/кв.м., что несколько выше фактически сложившегося показателя (5,5 доллара/кв.м.)
На восходящее движение стоимости найма влияет продолжающееся новое строительство в столице: согласно действующему законодательству гражданам, жилые дома (квартиры) которых подлежат сносу на период строительства жилого дома, строения на новом месте, хокимиятами соответствующих районов или застройщиками оплачивается временное жилье на правах найма (на срок до двух лет). Кроме того, наблюдается увеличение спроса на временное жилье со стороны специалистов, прибывших из-за рубежа.
В апреле 2020 года на увеличение средней стоимости предложения найма жилья повлияло вхождение на рынок владельцев квартир, ранее сдававших их посуточно. Соблюдение условий карантинных мероприятий привело к тому, что в отсутствие наймополучателей и, соответственно, дохода, эта категория наймодателей стала готова сдавать жилье во временное пользование на среднесрочный период.
Но отсутствие потенциальных наймополучателей и снижение доходов лиц, снимающих жилье, вынуждает наймодателей снижать стоимость найма квартир.
Введение карантинных мероприятий выявило проблему отсутствия практики у большинства наймодателей брать депозит. Ташкентцы-наймодатели, во время самоизоляции не могли полноценно контролировать сдаваемое жилье и поведение квартирантов. Не каждый имел приятельские отношения с соседями, рядом с которыми находилась сдаваемая квартира, и которые позволили хотя бы частично обеспечить безопасность найма. В связи с этим, у наймодателей наблюдалось повышение уровня порога тревожности за сдаваемые квартиры.
Владельцы жилья беспокоились, что квартиранты могут покинуть жилье без оплаты найма или сдадут его в субаренду. Более спокойны были те, кто взял у наймополучателей так называемый security deposit (страховой депозит на случай нанесения вреда имуществу). По завершению найма квартиры депозит возвращается наймополучателю: в полном размере – в случае возврата имущества в прежнем состояние с учётом естественного износа и с удержанием части суммы – на размеры стоимости повреждённого имущества или затрат на его восстановление. Получение такого депозита – обычно его ставка равна месячной величине найма, но встречаются варианты до трёх месячных величин, – повышает порог гарантированного возмещения ущерба, нанесённого наймополучателями.
***
Президент Узбекистана Шавкат Мирзиёев 27 апреля 2020 года подписал указ «О дополнительных мерах по поддержке населения и субъектов предпринимательства в период коронавирусной пандемии».
В соответствии с указом физическим лицам предоставляется право на беспроцентную отсрочку по уплате налога на доходы, полученные от сдачи в наем/аренду жилых помещений гражданам и нежилых помещений предпринимателям, которые приостановили деятельность в период коронавирусной инфекции. При этом сумма предоставляемой отсрочки по уплате налога на доходы физических лиц подлежит уплате равными долями в срок до 1 апреля 2021 года.
«Если физическое лицо должно уплачивать налоги ежемесячно до 5-го числа, то теперь получив отсрочку до 1 октября, оно будет уплачивать эти налоги потом — в течение полугода, до 1 апреля 2021 года, равными долями», — разъяснил начальник управления Государственного налогового комитета Азиз Хашимов.
Рынок аренды офисных помещений
Рынок аренды офисной недвижимости в Ташкенте не отличается особым разнообразием. Несмотря на то, что в столице вводятся все новые бизнес-центры, они, как правило, ориентированы на небольшие и средние компании. В связи с проводимым реформированием экономической, политической и общественно-социальной жизни наблюдается приход в Ташкент иностранных компаний, в основном, оказывающих услуги, а также международных организаций.
Введение карантинных мероприятий привело к тому, что бизнес-центры стали массово временно закрываться: компании-арендополучатели вынуждены были перейти на дистанционный режим работы («удалёнка»). Сложно сказать, сохранят ли подобный режим работы офисные сотрудники после отмены карантинных мероприятий: как показали индивидуальные опросы многим понравился такой способ работы (не тратится время на дорогу, параллельно можно решать многие бытовые вопросы, спокойная обстановка способствует повышению качества и эффективности работы).
Но думается, учитывая наш менталитет, что возврат к прежней системе организации работы возобладает. Многим руководителям нужно просто физически ощущать свою власть над подчинёнными и контролировать все их действия, трудовой распорядок и дисциплину.
У нас исследований по этому вопросу не проводятся. А вот результаты опроса офисных работников в России, осуществлённого JLL (ведущей российской компании в сферах масс-медиа и информационных технологий): 80% респондентов хотят гибких условий труда после снятия карантинных мер (из них 83% нравится отсутствие затрат времени на дорогу). Лишь 26% работников сказали, что в офисе им работается комфортнее. По мнению же руководителей эффективность управления работы сотрудниками из дома составляет 80% от желаемой.
В июне 2020 года наблюдалось некоторое оживление на рынке офисной недвижимости: ослабление карантинных ограничений позволило вновь начать некоторые виды деятельности. Средняя стоимость аренды офисных помещений в столице повысилась на 1,2% - до 8,5 доллара/кв.м. Размер аренды вырос и в сумовом выражении – на 1,5% до 86,4 тысячи сумов/кв.м.
По сравнению с июнем 2019 года средний размер аренды офисов увеличился в долларовом выражении на 7,6%, а в сумовом – на 27,9%.
С июня 2017 года наблюдается рост размера платы за аренду офисов (в мае 2017 года средняя стоимость предложения офисных помещений снизилась до 5,8 доллара/кв.м. – «дно» на рынке аренды офисной недвижимости).
В марте-апреле 2020 года на рынок аренды офисов оказало давление проведение карантинных мероприятий. Спрос на пустующие офисные помещения практически исчез. Имеются случаи, когда арендаторы съезжали из занимаемых помещений. Однако, арендодатели не спешат снижать ставки аренды. Более того, некоторые – в целях компенсации убытков – подняли их. Лишь отдельные владельцы бизнес-центров обещали предоставить определенные льготы и преференции после полной отмены карантинных мероприятий.
Наблюдается переток части арендаторов в офисы или с меньшей площадью, или с меньшим размером арендной платы. Некоторые арендодатели снизили – временно – размеры аренды до 25%.
Наблюдается повышение активности по организации новых предприятий и организаций в Ташкенте. Если по состоянию на 1 апреля 2020 года количество вновь созданных предприятий и организаций в столице достигло 4 619 (19,2% всех организованных предприятий в республике), то на 1 мая этот показатель увеличился всего до 4 806 (прирост 4%).
На 1 июня 2020 в столице было создано 5 717 предприятий и организаций или на 19% больше аналогичного показателя за январь-апрель текущего года.
Думается, что рынок аренды офисов после снятия карантинных мероприятий переформатируется. Большую популярность будут иметь коворкинг-офисы и центры. Не случайно идея совместного использования офиса оказалась особенно востребованной в США после кризиса 2001 года (коллапс технологического индекса NASDAQ и доткомов). Тогда у специалистов, оставшихся без работы после банкротства компаний, появилась необходимость в рабочем пространстве для фриланса.
Сдача в аренду офисных помещений более выгодная предпринимательская деятельность, чем сдача жилья: кроме фактора превышения арендной ставки офисов над размером найма квадратного метра квартир (в июне 2020 года, соответственно, 8,5 и 5,5 доллара/кв.м.) играет роль то обстоятельство, что площадь сдаваемой коммерческой недвижимости значительно больше площади квартир, сдаваемых в наем. Так, в июне 2020 года средняя общая площадь офисных помещений, предлагаемых в аренду, составила 275 кв.м., а жилых помещений для временного проживания – 54 кв.м.
При подготовке обзора использованы материалы печатных СМИ (платные объявления), предложения, размещённые в открытом доступе, информация риэлторских организаций, а также мнения риэлторов.
Несмотря на стремление автора использовать максимально возможную и достоверную статистическую базу при проведении данного анализа, оптимальную методику отбора данных и их обработки, допускается наличие определенной погрешности полученных результатов, отражённых в настоящем обзоре.
В связи с этим, автор и редакция Repost.uz не несут ответственности за действие или бездействие участников рынка недвижимости, равно как за наступление или не наступление каких-либо финансовых, материальных и иных последствий в результате таких действий или бездействий.
При использовании или перепечатке материала активная ссылка на сайт обязательна.
Больше важных новостей в Телеграм-канале @RepostUZ.
Больше новостей в Телеграме
Подписаться
