МНЕНИЯ
11:02, 20 февраля 2019

Нужны ли Ташкенту многоэтажки и небоскребы

Экономист-аналитик и независимый эксперт Игорь Цой о том, кому выгоден City-BOOM.

«Реконструкция», «новое строительство», «Замонавий махалла» («Современная махалля»), «Обод махалла» («Благоустроенная махалля»), «инвестиционные проекты», «снос», «изъятие земельного участка», «ветхое жилье» и, как-то незаметно подкравшаяся, «реновация» нарушили размеренный ритм жизни ташкентского жителя, его покой и уверенность завтрашнем дне. И вот очередной и внезапный улучшайзинг: проведена презентация проектов Yunusobod Business City и Mirzo-Ulugbek Business City.

Нужны ли Ташкенту многоэтажки и небоскребы?

Нужны, если речь идет о бизнес-центрах. Действительно, в городе ощущается нехватка офисных помещений, причем это касается всех классов. В столице отсутствуют офисы класса «A» (даже бизнес-центр около гостиничного комплекса «Интерконтиненталь-Ташкент» можно с натяжкой отнести к офисам класса «В1»). Это проблема, так как представительства, филиалы и отделения мировых компаний и корпораций или арендуют офисы исключительно класса «А» или строят собственные офисные здания.

Что касается жилищного строительства, то тут ответ отрицательный. Хотя высотки и небоскребы довольно часто строят как офисное и жилое помещения (внизу расположены офисы, сверху – квартиры). Высотное жилищное строительство приводит к увеличению плотности жителей, скученности, заторам автомобилей и делает среду обитания человека некомфортной. Кроме того, в случае возникновения пожара, службы МЧС практически не имеют возможности эффективно и быстро погасить воспламенение высотного дома.

Установлена высота, выше которой человек начинает чувствовать себя не комфортно. Она находится на уровне 7-го этажа (здесь еще сохраняется визуальный контакт с поверхностью земли и в перспективе город не смотрится как каменные джунгли).

Многоэтажное строительство предполагает возведение здания по каркасно-кирпичной или панельной схемам, строительство зданий повышенной этажности – в зависимости от проекта – ведется по монолитной, каркасно-кирпичной и каркасно-панельной схемам, высотные (более 16 этажей) и небоскребы – строятся из железобетона, реже по каркасно-панельной схеме. Что такое железобетон в условиях континентального климата объяснять не нужно. Именно поэтому для проживания людей идеальным вариантом является квартира в малоэтажном (4 этажа и ниже), - даже не среднеэтажном, - кирпичном доме.

Почему же хокимият и застройщики так стремятся построить высотки и небоскребы.

Для городских властей, - зримое изменение городского пространства, - это в короткий срок (около 2-3 лет) показать наличие у них незаурядных организаторских, административных и мобилизационных талантов и способностей. Показать не народу, а своему начальнику: нижестоящий чиновник – вышестоящему чиновнику.

Кто обратит внимание на появление в столице еще десятков 7-ми этажных ЖК, не отличающихся особыми архитектурными стилями и элементами?  А если построить двадцатиэтажные высотные дома, да еще установить на фасадной части декоративное светодиодное освещение AKFA Lighting? А если возвести комплекс небоскребов? Не заметить будет невозможно. Не только иллюминацию и небоскребы, которые будут видны издалека, но и организаторов, осуществивших эти проекты.

Как вы думаете, почему проект Mirzo-Ulugbek Business City носит и другое название Mirzo-Ulugbek Boulevard (Мирзо-Улугбекский бульвар)? Почему в других районах Сити – это компактная территория, а Сити Мирзо-Улугбекского района растянуто на 5,5 км вдоль дорог, которые «совершенно случайно» совпадают с трассой проезда кортежа первого лица государства? 

Что касается застройщиков или, как сейчас модно говорить, девелоперов, то их расчет и логика просты: прибыльность от реализации объекта строительства  прямо пропорциональна этажности дома.

У каждого проекта свой порог рентабельности (критическая точка, «мертвая» точка, точка самоокупаемости, точка перелома, точка разрыва) - это такая выручка от реализации, при которой компания уже не имеет убытка, но еще не получила прибыль.

Прибыль не только выше порога рентабельности. Прибыль – превыше всего, а слово честь - забыто.

Большинство девелоперов не разбираются ни в архитектуре, ни в урбанистике. Строительство и создание объекта недвижимости интересует их исключительно с финансовой точки зрения.

Не секрет, что в столице было снесено несколько многоквартирных новостроек, возведенных с грубейшими нарушениями или без соответствующих разрешений. Поэтому так необходимы тщательная экспертиза проекта и жесткий контроль на каждом этапе строительных работ: ведь на кону - жизни людей.

«Впереди планеты всей» или сколько будет Сити в Ташкенте?

Tashkent City, Olmazor City, Hi-Tech City (ранее - Delta City), Yunusabad Business City, Mirzo-Ulugbek Business City… «Двадцатичетырехэтажные небоскребы, современные жилые дома и многое другое будет построено в центре Ташкента на территории махаллей «Алмазар», «Укчи» и «Чакар», поблизости от бывшей площади Дружбы Народов, ныне Истиклол...»

Нет, это не описание проекта «Tashkent City». Так анонсировался проект «Новый город»: «в 2006 году эти территории были выделены узбекско-корейскому СП Jisong Korea Industrial под строительство комплекса «Новый город». Здесь расположатся высотные административные здания, банки, гостиницы, супермаркеты, спорткомплексы, пруды, скверики, жилые многоэтажные дома и прочие сооружения, отвечающие высшим мировым стандартам. Строительство комплекса намечено завершить к 2016 году».

Абсолютно не против идеи создания нескольких деловых центров в столице. По теории, такие сосредоточения делового, интеллектуального, творческого и сервисного потенциала служат катализаторами роста и улучшают городскую среду. Но, их расположение и сами проекты Сити в Ташкенте, вызывают вопросы.

Сити предполагается построить во многих городах Узбекистана. Но кто-нибудь объяснил – зачем? Чем отечественный деловой центр Сити отличается от обычной квартальной жилой застройки с вкраплениями нескольких бизнес-центров? Или опять у нас свой путь развития, но уже в градостроительстве?

Вот проект Yunusobod Business City.

Проект разделен на четыре зоны, где будут построены не только жилые, но и офисные здания, гостиницы, торговые центры и другие объекты. В своем выступлении главный инженер проекта Yunusobod Business City Дониёрбек Муминов сказал: «Концепция предполагает строительство на территории 41 га большого семейного парка, торгово-развлекательных центров, пешеходных зон и жилой застройки повышенной этажности и комфортности». Какая жилая застройка? Это деловой центр. Деловой! Да и представленные проекты жилых домов однообразны, унылы и скучны.

Посчитаем... Зона № 1. Здесь предлагается построить 9-, 12- и 15-этажные жилые здания с 2208 квартирами, а также офисные здания и трех- и четырехзвездочные отели, парковку на 1546 автомобилей. Зона № 2. В этой зоне площадью 12,2 га предлагается строительство 6- и 9-этажных зданий с 1982 квартирами, школы и детского сада на 800 учеников. Получается, что в Yunusobod Business City будет 4,2 тыс квартир… Проектная площадь офисных помещений – 65 тысяч кв.м. Приняв среднюю площадь квартиры 70 кв.м., получим общую площадь жилья более 293 тысяч кв.м.

65 тысяч кв.м. площади офисных помещений против 293 тысяч кв.м. площади квартир. Или разработчики проекта не имеют представления о том, что такое городской деловой центр, или намеренно создали такой «know how», объединив бизнес-центры и жилые массивы.

Этим, кстати, грешит и проект Tashkent City, который разработчики позиционирует как международный деловой центр и в котором больше половины помещений отведены под жилую недвижимость. 

Для сравнения, что собой представляет деловой центр Taipei 101 (небоскреб введен в эксплуатацию в конце 2003 года в Тайване): на первых четырех этажах башни расположен ритейл, пятый и шестой этажи занимают фитнес-центры, офисы расположены с 7 по 84 уровень, 86 - 88 этажи занимают рестораны и бары, на 89, 91 и 101 этажах находятся смотровые площадки, а конференц-залы распределены с 92 по 100 этаж. Также в здании есть паркинг – на пяти подземных этажах — и библиотека.

Сити – это индикаторы развития страны

Сити – территориально-компактный район многоэтажной и высотной деловой недвижимости, включающий офисы, гостиницы, выставочные площади, маркеты, рестораны, банки и развлекательные центры. Обычно проекты городских деловых центров включают в себя строительство двух-трех основных зданий.

Сити предполагает абсолютно другую архитектуру, другие высотные доминанты, другую систему дорог и движения транспорта. Именно поэтому в центральной части города такого не может быть: центр должен быть, насколько возможно, пешеходным или с крупными пешеходными зонами.

Поэтому во многих мегаполисах Сити проектируют и размещают на территориях, расположенных на окраинах столицы (принцип «Один город – несколько центров») или освобождающихся от промышленной застройки. Концепция нынешних городов предполагает вынос промышленных объектов за пределы населенных пунктов и возвращение к своему современному назначению - производству услуг, а не товаров.

Все знают Московский международный деловой центр (ММДЦ) «Москва-Сити», но, наверное, не все знают, что до строительства «Сити» на этом месте были каменоломни, карьеры, склады и промзоны.

Создание Сити на периферии города позволит выравнить и сбалансировать внутригородские уровни развития, оптимизировать транспортные и пассажиропотоки, разгрузить центральные районы города и провести инфраструктурные преобразования на окраинах Ташкента.

На карте можно заметить явный перекос: мало того, что Сити не находятся на окраинах столицы, так еще они сосредоточены в северо-восточной части мегаполиса. «В развитии города наблюдается большой дисбаланс в разрезе районов. Большая часть качественных услуг находится в центре. Мы должны развивать каждый район», — говорил хоким столицы Джахонгир Артыкходжаев. Правильные слова. А на деле? «Хотели как лучше, а получилось как всегда».

Может быть, поэтому Ташкент и не может войти в рейтинг из 226 лучших городов мира по качеству жизни, подготовленный исследовательским сервисом Numbeo 

Почему не использовать опыт Парижа?

Со времен перестройки Парижа бароном Жорж Эжен Османом (префект департамента Сена с 1853 по 1870 год), высота зданий во французской столице была ограничена до 32 метров. Лишь в июле 2008 года Совет Парижа принял решение отметить старое ограничение по высоте и установить новое: 50 метров (приблизительно 15 этажей) для жилых зданий. В Париже расположен единственный 57-этажный небоскреб Башня Монпарнас, остальные 16 небоскребов расположены за пределами города, как и основные деловые районы. Строящиеся небоскребы также вынесены за пределы столицы. Например, Triangle Tower (180 метров) в Париже строится в бизнес-районе Дефанс, который не входит в границы города.

Такое мудрое и дальновидное решение позволило создать несколько точек роста и центров развития, оставив центральную часть Парижа мало- и среднеэтажным.

Современные деловые центры и бизнес-парки все чаще строятся не в центре мегаполисов, а на их окраинах.

Контроль качества при строительстве Сити

В соответствии с постановлением Президента Республики Узбекистан от 2 августа 2018 № 3895 года «О мерах по созданию современных деловых центров «Business city» на территориях республики» привлекаемые инвесторами подрядчики могут участвовать в проекте без получения лицензии или разрешения на строительство при условии принятия ответственности за качественную реализацию работ. Получается, что подрядчик, не имеющий лицензии или разрешения на строительство, может быть привлечен к возведению высотных зданий и от него требуется всего лишь принять ответственность за качество. Более того, допускается, что подрядчики могут осуществлять строительство методом «fast-track» (одновременное проектирование, закупка и строительные работы), без получения соответствующей лицензии и (или) разрешения в сфере строительства при условии возложения на подрядчиков ответственности за качественную и своевременную реализацию проекта. Ослаблены требования при приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов, которая будет осуществляться с участием инспекции по контролю в сфере строительства, органов кадастра, представителей заказчика и подрядчика (ранее приемка осуществлялась в два этапа: со стороны рабочей комиссии, а затем - государственной комиссии).

Понятно, что это сделано для ускорения строительства, но как метод скоростного проектирования и строительства будет работать у нас – не понятно. Смотрите, даже в Турции – стране, которая славится своими строителями и занявшая 2 место в международном рейтинге из 250-ти крупнейших строительных подрядчиков (Engineering News Record) по суммарному числу своих компаний (первое – Китай), происходят катастрофы: восьмиэтажное жилое здание, расположенное в районе Картал Стамбула, рухнуло 6 февраля этого года. Министр окружающей среды и градостроительства Турции Мурат Курум сообщил, что при исследовании бетона, из которого строился дом, в нем найдено большое количество речного песка, а Президент Реджеп Тайип Эрдоган, прибыв на место происшествия, заявил, что его стране предстоит извлечь из произошедшего «большое количество уроков»: по его словам, трагедия произошла из-за того, что «здание было возведено незаконно, просто ради заработка денег».

Необходимо наладить механизм проведения самой серьезной экспертизы предлагаемых проектов по расчету надежности проектируемых конструкций, в частности, в условиях повышенной и высокой сейсмичности. Надо отметить, что современные строительные технологии сделали уже достаточно много для борьбы с землетрясениями. Например, после землетрясения в японской Ниигате некоторые здания не разрушились, а просто завалились на бок. И это спасло многие жизни.

Известные катастрофы в строительстве

Самый известный пример ошибки строительства – это Пизанская башня. Она начала наклоняться во время строительства, после того, как была построена на неподходящем для данной почвы фундаменте. Этот фундамент просто не мог выдержать вес огромной структуры. В 19 и 20-м веках, попытки сделать башню ровной привели к снижению угла наклона от 5,5 градусов до угла 3,9 градусов.

Если вы думаете, что это было давно и современные проекты были разработаны и построены опытными архитекторами и профессионалами с применением ноу-хау и запасом прочности, то отчасти вы правы. Но ведь никто не отменял и человеческий фактор.

Вот пример разрушения универмага «Sampoong» в Южной Корее. Изначально этот проект был запланирован как жилой дом, но заказчики решили вместо него построить универмаг и добавить пятый этаж для ресторанов. Когда строительные компании отказались внести изменения в проект, утверждая, что они будут опасны, то инвесторы просто прекратили с ними сотрудничество. Затем нашли компанию, которая будет строить то, что они желали.

Универмаг открылся в 1990 году и привлек около 40 тысяч посетителей за день. В апреле 1995 года, стали появляться трещины на потолке пятого этажа. Два месяца спустя, появилось еще больше трещин, что повлекло за собой закрытие последнего этажа. Тем не менее, это было просто задержкой надвигающегося краха. Незадолго до 6 часов вечера 29 июня 1995 года, южное крыло здания рухнуло, убив 502 человека и ранив более 1 500.

Разрушение универмага «Sampoong» считается одним из самых смертоносных в мире строительных обвалов, и было вызвано игнорированием строительных норм и правил. Как тут не вспомнить выражение: «Правила пишутся кровью…». Интересно, помнят ли об этом строители отечественных Сити?


Получайте новые статьи первыми в Телеграм-канале @RepostUZ

Re:post
11:02, 20 февраля 2019

Вам также может быть интересно


СМОТРЕТЬ ЕЩЕ