МНЕНИЯ
10:05, 02 May 2019

Обзор рынка недвижимости города Ташкента по итогам апреля 2019 года

Экономист-аналитик и независимый эксперт Игорь Цой о состоянии рынка жилой и коммерческой недвижимости в Ташкенте.

  • Средняя цена предложения жилья в квартирном секторе (вторичный рынок) в апреле 2019 года в Ташкенте составила 603 доллара/кв.м. (темп снижения по сравнению с мартом текущего года составил 2,0%) или 5 109,2 тысячи сумов/кв.м. (темп снижения по сравнению с мартом текущего года составил 1,5%). В марте 2019 года соответствующие показатели составляли 615 долларов/кв.м. (месячный темп прироста 3,4%) или 5 187,5 тысячи сумов/кв.м. (месячный темп прироста 3,1%).
  • Индекс стоимости жилья в квартирном секторе (вторичный рынок) в апреле 2019 года в столице составил 556 долларов/кв.м. (месячный темп снижения составил 2,3%) или 4 711,0 тысячи сумов/кв.м. (темп снижения 1,8%). В марте 2019 года соответствующие показатели составляли 569 долларов/кв.м. (месячный темп прироста 3,6%) или 4 799,5 тысячи сумов/кв.м. (темп прироста в марте 2019 года - 3,4%).
  • Средняя стоимость найма квартир в апреле 2019 года в Ташкенте составила 4,6 долл./кв.м. (месячный темп снижения 2,1%) или 39,0 тысяч сумов/кв.м. (темп снижения 1,7 % за месяц).
  • Средняя стоимость аренды офисов в апреле 2019 года в столице составила 7,8 долл./кв.м. (без изменений) или 66,1 тысячи сумов/кв.м. (темп прироста 0,5% за месяц).

Квартирный сектор города Ташкента

Вторичный рынок квартир

В апреле 2019 года средняя цена предложения (СЦП) жилой недвижимости (квартирный сектор, вторичный рынок)  города Ташкента составила 603 доллара/кв.м., что ниже аналогичного показателя марта 2019 года (месяц к месяцу - м/м) на 2,0%. Цена предложения в национальной валюте за тот же период снизилась на 1,5% - до 5 109,2 тысячи сумов/кв.м. Уровень СЦП квартир в апреле текущего года превысил показатель соответствующего периода прошлого года (год к году - г/г) на 6,3% в долларовом выражении и на 9,8% - в сумовом.

Индекс стоимости жилья (средняя цена предложения, скорректированная на усредненный  размер дисконта или скидки при совершении сделок между продавцами и покупателями квартир) в апреле 2019 года снизился по сравнению с уровнем предыдущего месяца на 2,3% в долларовом выражении и на 1,8% - в сумовом.

Наблюдается заметное снижение количества предложений по продаже квартир: если в марте 2019 года число выставленных на реализацию жилья уменьшилось по сравнению с февралем текущего года на 3,2%, то в апреле 2019 года наблюдается снижение продаваемых квартир по сравнению с предыдущим месяцем на 15%.    

Как ни странно это прозвучит, но рынок жилья реагирует на погодные условия. Неблагоприятные погодные условия приводят к стагнации рынка недвижимости, снижению активности его участников (продавцов и покупателей). Это и понятно: психологические факторы являются одними из основных, влияющих на потребительское поведение. Рынок — совокупность не только товаров и услуг, но и интересов и действий участников (субъектов) рынка, а также объективных и субъективных (психологических) факторов, влияющих на их изменение.

Нынешний апрель в Узбекистане стал одним из самых дождливых за последние 10 лет. Из 25 дней апреля текущего года количество дней с осадками составило 14. С 1 по 25 апреля 2019 года в столице выпало 138,2 мм осадков, тогда как среднемесячная норма для города Ташкента в апреле составляет 62 мм. Только 21 апреля текущего года в Ташкенте выпало 18 мм осадков, а 24 апреля – 41 мм.

Конечно, про жесткую корреляцию между количеством осадков и уровнем цен на квартиры говорить нельзя. Затяжная плохая погода лишь оказывает определенное влияние на поведение участников рынка, и степень этого влияния зависит от других сторон жизни общества (экономической, социальной, общественно-политической, законодательной и других).

В апреле 2019 года на некоторые секторы рынка жилой недвижимости столицы продолжает оказывать давление начавшаяся программа по сносу ветхого жилья (реновация). Прежде всего, это относится к квартирам, находящиеся в ЖАКТовских домах, а также в двух- и трехэтажных домах старой постройки. Спрос на квартиры в этих домах резко уменьшился, что вынуждает продавцов такого жилья снижать цены.

Продолжают пользоваться популярностью однокомнатные квартиры. Чуть меньше спрос на двухкомнатные квартиры. Этим объясняется высокая стоимость квадратного метра в одно- и двухкомнатных квартирах.

Традиционно, квартиры в кирпичных домах имеют более высокую цену, чем в панельных и монолитных домах. Это связано и с себестоимостью возведения кирпичного дома (стоимость квадратного метра в панельном доме будет существенно ниже, чем в кирпичном) и с лучшими условиями проживания в жилье, стены которого сложены из кирпича. Однако, в последнее время наблюдается уменьшение величины этого расхождения.

Если до 2011 года соотношение стоимости квадратного метра квартир в кирпичных и панельных домах соответствовало коэффициенту 1,20 – 1,22 (цена предложения квадратного метра жилья, расположенного в кирпичном доме была примерно на 20-22% дороже стоимости квадратного метра квартиры в панельном или монолитном домах), то в настоящее время этот коэффициент уменьшился до 1,07 и имеет тенденцию к дальнейшему снижению.

Причина проста: жилье в панельных домах привлекало своей дешевизной по сравнению со стоимостью квартир в кирпичных домах, а рост цен на кирпичное жилье ограничивается платежеспособным уровнем населения. В результате, из-за повышенного спроса на панельное жилье, происходит «подтягивание» цен квартир в панельных домах к ценам в кирпичных. Так, если в апреле 2019 года по сравнению с апрелем 2011 года СЦП увеличилась на 25,4%, то цена предложения квадратного метра в кирпичных домах выросла за этот период лишь на 17,7% в то время как в панельных домах этот показатель вырос на 32,0%).

При этом продавцы квартир в кирпичных домах не имеют возможности пропорционально повышать цены продаж, так как спрос может упасть до критического уровня и квартиры могут или не продаться, или их реализация растянется на длительное время. Кроме того, квартиры в панельных домах (кроме «хрущевок») имеют лучшую планировку и большую площадь, чем в кирпичных домах типовых проектов.

В апреле 2019 года отмечено снижение цен предложения как в сегменте дорого жилья, так и квартир эконом-класса. Так, в апреле текущего года СЦП жилья высокой ценовой категории по сравнению с мартом 2019 года снизилась на 3,0%, при этом цена жилья эконом-класса уменьшилась на 1,7%. Коэффициент расслоения (отношение СЦП жилья высокой ценовой категории и жилья эконом-класса) в апреле 2019 года сохранился на уровне марта текущего года - 2,6.   

В апреле 2019 года четко прослеживается сокращение количества двухкомнатных квартир, выставленных на продажу, улучшенной планировки с квадратурой 54-60 кв. метров. Доля двухкомнатных квартир общей площадью до 50 кв. метров в апреле текущего года составила 18,1%, а с улучшенной планировкой – всего 10,8%. Почти 20% предложений приходятся на трехкомнатные квартиры с типовыми планировками.

46% всех продаваемых квартир в апреле 2019 года имели цену от 20 до 40 тысяч долларов, из них почти 26% реализовывались по цене от 30 до 40 тысяч долларов.

В апреле 2019 года наибольшую долю в продаваемых квартирах занимали трехкомнатные квартиры (33,3% всего рынка квартир на вторичном рынке), затем, с небольшим отрывом, двухкомнатные квартиры (30,6%).

В апреле 2019 года во всех районах столицы наблюдалось снижение цены предложения квартир.

В 2018 году по данным Центрального банка Узбекистана в республику было переведено в виде денежных переводов 5,1 млрд долларов, что на 4,4% больше аналогичного показателя за 2017 год. Более 77% всех денежных переводов поступает в нашу страну из Российской Федерации.

Значительно выросло поступление денежных переводов из Турции (203,8 млн долларов или в 1,4 раза больше аналогичного показателя 2017 года), Республики Корея, соответственно, 108,3 млн долларов и 1,7 раза, и Израиля – 54,5 млн долларов и 1,7 раза.

Роль денежных переводов велика: они оказывают значительное влияние на формирование внутреннего платежеспособного спроса населения, снижение уровня бедности, образование внутренних сбережений, преодоление депрессивности регионального развития, стабилизацию курса национальной валюты. Кроме того, размер денежных переводов оказывает заметное влияние на формирование цен на объекты жилой недвижимости.

Законом Республики Узбекистан от 4 апреля 2019 года № ЗРУ-533 были внесены изменения в некоторые законодательные акты. В частности, изменения коснулись части второй статьи 32 Жилищного кодекса Республики Узбекистан. Новая редакция гласит: «Членами семьи собственника жилого помещения признаются постоянно проживающие совместно с ним супруга (супруг) и их дети. Родители супругов, а также постоянно проживающие с собственником дети, имеющие свои семьи, и их супруги могут быть признаны членами семьи собственника только по взаимному согласию, если ранее они не приобрели это право». То есть, членами семьи собственника жилого помещения признаются: постоянно проживающие совместно с ним супруга (супруг) и их дети – по закону; родители супругов (тесть, теща, свекор, свекровь), а также постоянно проживающие с собственником дети, имеющие свои семьи, и их супруги (зять, сноха) – только по взаимному согласию, если ранее они не приобрели это право.

Данный проект, внесенный Министерством юстиции во исполнение «Программы комплексных мер по поддержке женщин и укреплению института семьи», утвержденной указом президента от 2 февраля 2018 года, рассматривался на заседании Законодательной палаты Олий Мажлиса еще в сентябре 2018 года. Первоначально предполагалось признать супругов детей собственника, имеющих свои семьи и постоянно проживающих с ними, членами семьи данного собственника. В результате принятия этого положения, супруги детей собственника (зять или сноха), автоматически приобретали бы право пользования помещениями в доме, квартире наравне с другими членами семьи собственника жилого дома, квартиры. Это предложение вызвало бурную дискуссию, и по решению большинства депутатов данный вопрос был исключен из повестки дня пленарного заседания, и внесено предложение о необходимости дальнейшего изучения данного вопроса.

В результате, принятая редакция отражает договорной характер решения вопроса признания родителей супругов, а также постоянно проживающих с собственником детей, имеющих свои семьи, и их супругов членами семьи собственника. Или тесть, теща, свекор, свекровь, сноха и зять могут приобрести право пользования помещениями в доме, квартире только по согласию и заключенному соглашению собственника дома или квартиры.

Продолжающийся в столице снос домов порождает многочисленные вопросы о соблюдении законодательства при определении компенсации за сносимое жилье. Распространена практика, когда хокимият выдает сносимым гарантийные письма о предоставлении жилья или других видов компенсации.

На странице группы «Ташкент-СНОС» в социальной сети Facebook опубликовали ответ заместителя начальника управления Министерства юстиции А. Набираева по этому вопросу: «Выдача хокимом гарантийного письма о полном возмещении понесенных убытков собственнику в связи с изъятием земельных участков для государственных и общественных нужд актами законодательства не предусмотрено.

Кроме того, подобное гарантийное письмо не является документом, подтверждающим возникновение и переход права собственности на жилую недвижимость».

Таким образом, любое гарантийное письмо хокимията, выданное сносимым, является незаконным и, соответственно, недействительным.  Напоминаем, что пункт 18 постановления Кабинета Министров от 29 мая 2006 года № 97 гласит: «Снос жилого дома (квартиры) может быть осуществлен только по соглашению сторон после предоставления жилых помещений собственнику взамен сносимого жилого дома (квартиры)». Кроме того, указом Президента от 1 августа 2018 года «О мерах по кардинальному улучшению инвестиционного климата в Республике Узбекистан» определено, что «с 1 сентября 2018 года: снос жилых, производственных помещений, иных строений и сооружений, принадлежащих физическим и юридическим лицам, при изъятии земельных участков разрешается после полного возмещения рыночной стоимости недвижимого имущества и убытков, причиненных собственникам в связи с таким изъятием».

Первичный рынок квартир (новостройки)

К недвижимому имуществу в новостройках относится имущество, право собственности на которое возникло на основании решения хокима района (города) об утверждении акта комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством здания, сооружения, жилого помещения и с момента его принятия прошло не более трех лет.

В настоящее время строительством жилой недвижимости в столице занимаются около двух десятков компаний.  Новостройки, в основном, охватывают центральную часть города, расширенный центр, а также районные центры с удобной транспортной развязкой, наличием крупной торговой или развитой социальной инфраструктур. Но главное, как и на рынке вторичного жилья, при формировании цены действует принцип трех «М»: «Место, место и еще раз место».

Проведение статистического анализа цен на квартиры в новостройках затруднено из-за малой статистической базы данных, что делает невозможным предметное, территориальное и временное изучение динамики стоимости жилья. Так, если анализируемая база данных квартир на вторичном рынке содержит более 3,5 тысячи предложений, то на первичном – всего около 250 предложений, что делает невозможным добиться репрезентативности данных по стоимости квадратного метра новостроек. Даже вхождение на рынок продаж одного ЖК влияет на средний показатель стоимости квартир в новостройках.

С 1 января 2019 года большинство застройщиков перешло на уплату общеустановленных налогов. Наблюдение за предложениями девелоперов показало, что многие из них повысили цены к концу 2018 года на 8-12%. Вместе с тем, существуют квартиры в новостройках или строящихся домах, на которые застройщик установил скидки в цене или предоставляет бонусы.

С приближением срока ввода здания в эксплуатацию застройщики, как правило, повышают цены. Так, в жилищном комплексе «Chehov» стоимость двухкомнатной квартиры (общая площадь 60,5 кв. метров) была 609,5 млн сумов, а стала 612,84 млн.

Постановлением Кабинета Министров от 22 октября 2018 года № 845 было разрешено приобретать физическим лицам, не имеющим постоянной прописки в городе Ташкенте и Ташкентской области, недвижимое имущество в новостройках города Ташкента и Ташкентской области с осуществлением расчетов через банковские счета. Этим же постановлением предусматривается, что иностранные граждане или лица без гражданства, прибывшие в город Ташкент и Ташкентскую область из других регионов республики и имеющие постоянную прописку в этих регионах, а также прибывшие из других государств и получившие вид на жительство, могут приобрести недвижимое имущество в новостройках города Ташкента и Ташкентской области стоимостью не менее 3 300 минимальных заработных плат с осуществлением расчетов через банковские счета.

Указанные изменения приняты с целью стимулирования приобретения жилья на первичном рынке, развитию жилищного строительства и его финансовому оздоровлению. Однако, указанные изменения не привели к ажиотажному спросу на квартиры в новостройках и резкому росту числа совершаемых сделок купли-продажи квартир на первичном рынке. Как показывает выборочное обследование, около трети квартир в новых жилых комплексах продается плохо.

Сложившаяся ситуация, когда иногородние граждане республики получили право приобретать жилье в новостройках Ташкента, но продолжает отсутствовать право покупки вторичного жилья в столице, нарушает их права, а также права продавцов вторичного жилья (ставит последних в неравные условия с девелоперами).

Запрет на приобретение жилья на вторичном рынке столичного региона противоречит Конституции (статья 18: «Все граждане Республики Узбекистан имеют одинаковые права и свободы и равны перед законом без различия пола, расы, национальности, языка, религии, социального происхождения, убеждений, личного и общественного положения» и статья 54: «Собственник по своему усмотрению владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему имуществом») и закону «О защите частной собственности и гарантиях прав собственников» (статья 4: «Собственник по своему усмотрению и в своих интересах владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему имуществом).

В апреле 2019 года ГУВД опубликовало разъяснение правил прописки для узбекистанцев, покупающих квартиры в новостройках, а также их родственников. Согласно разъяснениям: «В указании Главного управления миграции и оформления гражданства МВД (№ 22/25297 от 14 декабря 2017 года) определено, что на основании указанного выше постановления приватизация недвижимости физическими лицами, не имеющими постоянную прописку в Ташкенте и Ташкентской области, производится после нотариального оформления недвижимости и регистрации в государственном реестре.

Прописка на данную жилплощадь осуществляется на основании пункта 1 закона "О перечне категории лиц – граждан Республики Узбекистан, подлежащих постоянной прописке в городе Ташкенте и Ташкентской области" (№ ЗРУ-296 от 14 сентября 2011 года). Лица, получившие прописку на основании этого пункта, могут прописать на приобретенную в столице жилплощадь следующих родственников: супруга, супругу и их детей, не имеющих свои семьи, а также совместных несовершеннолетних детей и (или) детей, рожденных от предыдущего брака, а также рожденных без зарегистрированного брака и усыновленных детей. Указанный перечень лиц является исчерпывающим».

На одном из Telegram-каналов был поднят вопрос, почему гражданину, купившему в новостройке квартиру, и прописавшемуся в столице на основании вышеуказанного постановления правительства, теперь отказывают в прописке в приобретенное им жилье его совершеннолетнего ребенка с супругой и их несовершеннолетними детьми.

«Поскольку у гражданина, о котором шла речь в вопросе, ребёнок – совершеннолетний и имеет свою семью (супруга и ребёнка), руководствуясь упомянутым актом Главного управления миграции и оформления гражданства МВД Узбекистана, гражданину в прописке с ним его семейного ребёнка было отказано», – ответило ГУВД.   

Для сведения покупателей жилья в новостройках. Выбирайте компанию-застройщика имеющую хорошие историю и репутацию. При приеме квартиры обращайте внимание на имеющиеся протечки на стенах или под трубами отопительной системы, водоснабжения, наличие царапин и сколов на стеклопакетах. Их не должно быть. Проверьте наличие электропитания во всех точках, а также правильность установки входной двери: при полуоткрытом состоянии она должна сохранять свое положение. Цвет бетонных конструкций должен быть ровный, на них не должно быть наплывов или пустот.

Обязательно необходимо проверить высоту потолков в разных комнатах и обратить внимание на то, что пол и потолок должны быть ровными, без заметных трещин и пятен замазки, скрывающих дефекты. Поднесите зажжённую зажигалку или спичку к окошку вентиляционной шахты - пламя должно затягиваться внутрь.

И главное. Не поленитесь рулеткой измерить площадь квартиры. Она может не соответствовать размеру площади, за которую заплатили. При выявлении меньшей площади (часто встречается на практике) необходимо требовать внесения изменений в договор и возврата переплаченной суммы. Нередко застройщики соглашаются компенсировать разницу предоставлением строительных материалов, которые необходимы для дальнейшей отделки квартиры.

Рынок найма квартир и аренды офисных помещений

Рынок найма квартир

Средняя стоимость найма квартиры в городе Ташкенте в апреле 2019 года снизилась по сравнению с уровнем прошлого месяца на 2,1% и составила 4,6 доллара/кв.м. До апреля стоимость найма квартир в Iквартале 2019 года сохранялась на уровне 4,7 доллара/кв.м.

В сумовом выражении стоимость найма также уменьшилась до 39,0 тысяч сумов за кв. метр или по сравнению с предыдущим месяцем размер оплаты за временное проживание снизился на 1,7%.

Начиная с августа 2017 года (дно: июль 2017 года, когда размер стоимости найма квартир снизилась до 3,8 долл./кв.м.) наблюдается стабильное увеличение платы за наём. Начиная с осени 2017 года происходит резкое снижение количества предложений о найме квартир, а срок экспозиции (время нахождения объекта на рынке найма недвижимости с момента начала рекламы или поиска наймополучателя до момента снятия предложения в связи с нахождением наймополучателя и совершением сделки) сократился с 3,5 недель до 1,5 недели.

Наблюдается переток наймодателей из неформального сектора в формальный. Это обусловлено тем, что с 1 января 2019 года произошло упрощение оформления договоров найма: нотариальное удостоверение таких договоров было отменено. Однако, постановка договоров найма и аренды на учет в налоговых органах остается обязательной. Постановка на учет договоров найма жилья может производиться как при личном обращении в налоговый орган, так и онлайн (через личный кабинет, открываемый на веб-сайте ГНК).

В налоговую инспекцию нужно подать: анкету; договор аренды (может заключаться как по установленной примерной форме, так и произвольно, в соответствии с правилами Гражданского кодекса); копию документа, удостоверяющего личность физического лица или руководителя юридического лица (если участвует представитель – копию документа, подтверждающего его полномочия).

Напоминаем, что согласно закону от 11 октября 2018 года № ЗРУ-497 статья 1591Кодекса об административной ответственности изложена в следующей редакции: «Отсутствие договора аренды (найма), договора предоставления в безвозмездное пользование здания, сооружения или их части, жилого помещения между гражданами либо несоблюдение обязательной постановки на учет договора аренды (найма) в государственных налоговых органах - влечет наложение штрафа от пяти до десяти минимальных размеров заработной платы».

Рынок аренды офисных помещений

Рынок аренды офисной недвижимости в Ташкенте не отличается особым разнообразием. Несмотря на то, что в столице вводятся все новые бизнес-центры они, как правило, ориентированы на небольшие и средние компании. В связи с проводимым реформированием экономической, политической и общественно-социальной жизни наблюдается приход в Ташкент иностранных компаний, в основном, оказывающих услуги, а также международных организаций.

С апреля 2017 года наблюдается рост размера платы за аренду офисов (в апреле 2017 года средняя стоимость предложения офисных помещений снизилась до 5,8 долл./кв.м.)

Основная причина – это проведение либерализации и позитивных преобразований в политической, экономической, культурной и других сферах общественной жизни за последние два года. За Iквартал 2019 года в Ташкенте было создано 6,5 тысячи предприятий и организаций.

В апреле 2019 года средняя стоимость аренды офисов в Ташкенте составила 7,8 долл./кв.м. или 66,1 тысячи сумов/кв.м. По сравнению с уровнем марта текущего года в апреле 2019 года наблюдается сохранение размера арендной платы в долларовом выражении, и увеличение в сумовом – на 0,5%.

Сдача в аренду офисных помещений более выгодная предпринимательская деятельность, чем сдача жилья: кроме фактора превышения арендной ставки офисов над размером найма квадратного метра квартир (в апреле 2019 года, соответственно, 7,8 и 4,6 доллара/кв.м.) играет роль то обстоятельство, что площадь сдаваемой коммерческой недвижимости значительно больше площади квартир, сдаваемых в найм.

При подготовке обзора использованы  материалы печатных СМИ (платные объявления). Несмотря на стремление автора использовать максимально возможную и достоверную статистическую базу при проведении данного анализа, оптимальную методику отбора данных и их обработки, допускается наличие определенной погрешности полученных результатов, отраженных в настоящем обзоре.

В связи с этим,  автор и редакция Repost.uz не несут ответственности за действие или бездействие участников рынка недвижимости, равно как за наступление или не наступление каких-либо финансовых, материальных и иных последствий в результате таких действий или бездействий.

При использовании или перепечатке материала активная ссылка на сайт обязательна.


Получайте новые статьи первыми в Телеграм-канале @RepostUZ

Re:post
10:05, 02 May 2019

Вам также может быть интересно


СМОТРЕТЬ ЕЩЕ