МНЕНИЯ
05:04, 02 April 2019

Обзор рынка недвижимости города Ташкента по итогам марта 2019 года

Экономист-аналитик и независимый эксперт Игорь Цой о состоянии рынка жилой и коммерческой недвижимости в Ташкенте.

Фото: @valdemarios / Instagram. 

  • Средняя цена предложения жилья в квартирном секторе (вторичный рынок) в марте 2019 года в Ташкенте составила 615 долларов/кв.м. (темп прироста 3,4%) или 5 187,5 тысячи сумов/кв.м. (темп прироста 3,1%).
  • Индекс стоимости жилья в квартирном секторе (вторичный рынок) в марте 2019 года в столице составил 569 долларов/кв.м. (темп прироста 3,6%) или 4 799,5 тысячи сумов/кв.м. (темп прироста 3,4%).
  • Средняя стоимость найма квартир в марте 2019 года в Ташкенте составила 4,7 долл./кв.м. (без изменений) или 39,6 тысячи сумов/кв.м. (темп прироста 0,5%).
  • Средняя стоимость аренды офисов в марте 2019 года в столице составила 7,8 долл./кв.м. (темп прироста 1,3%) или 65,8 тысячи сумов/кв.м. (темп прироста 1,8%).

Квартирный сектор города Ташкента

Вторичный рынок квартир

В марте 2019 года средняя цена предложения (СЦП) жилой недвижимости (квартирный сектор, вторичный рынок)  города Ташкента составила 615 долл./кв.м., что выше аналогичного показателя февраля 2019 года (месяц к месяцу - м/м) на 3,4%. Цена предложения в национальной валюте за тот же период выросла на 3,1% - до 5 187,5 тысячи сумов/кв.м. Уровень СЦП в марте текущего года превысил этот показатель соответствующего периода прошлого года (год к году - г/г) на 7,1% в долларовом выражении и на 11,3% - в сумовом.

Индекс стоимости жилья (средняя цена предложения, скорректированная на усредненный  размер дисконта или скидки при совершении сделок между продавцами и покупателями квартир) в марте 2019 года вырос по сравнению с уровнем предыдущего месяца на 3,6% в долларовом выражении и на 3,4% - в сумовом.

В марте 2019 года наблюдается заметный рост цен предложения на вторичном рынке жилья. Произошло снижение уровня панических настроений, связанных с опубликованием проектов по строительству Юнусабад Бизнес Сити и Дархан Бизнес Сити, а также с возведением ряда новых жилищных комплексов.

18 февраля 2019 года хоким Ташкента Джахонгир Артыкходжаев на встрече с жителями махалли «Мустакиллик» пообещал, что в ближайшее время будет создан список сносимых объектов в столице. Здания, не попавшие в список, сносу подлежать не будут. Кроме того, градоначальник пообещал, что «ваши дома без вашего разрешения никто сносить не будет».  

20 марта 2019 года на портале СОВАЗ опубликован проект нового Градостроительного кодекса Узбекистана, разработанный Министерством строительства. Разработчики проекта документа намерены расширить участие граждан, органов самоуправления граждан и общественных объединений в обсуждении и принятии решений в области градостроительной деятельности. Именно поэтому кодекс планируют дополнить новыми статьями  101- 1011. В этих статьях уточняется порядок проведения общественного контроля, обсуждения и экспертизы в сфере градостроительства.

Также дополняется статья 11, в которой говорится о возмещение вреда, причиненного юридическим и физическим лицам. Указано, что «вред, причиненный юридическим и физическим лицам в результате нарушения законодательства о градостроительстве либо в связи с изъятием земельных участков и сносом принадлежащих им зданий, сооружений и других объектов, подлежит возмещению в порядке, установленном законодательством».

Особое внимание акцентировано на то, что «земельные участки будут изыматься только после открытого обсуждения и возмещения полного ущерба». Здесь же конкретизировано понятие «государственные и общественные нужды». Цели определены согласно указу президента от 1 августа 2018 года «О мерах по кардинальному улучшению инвестиционного климата в Республике Узбекистан»:

- предоставление земель для нужд обороны и государственной безопасности, охраняемых природных территорий, создания и функционирования свободных экономических зон;

- необходимость выполнения обязательств, вытекающих из международных договоров;

- обнаружение и разработка месторождения полезных ископаемых;

- строительство (реконструкция) автомобильных и железных дорог, аэропортов, аэродромов, объектов аэронавигации и авиатехнических центров, объектов железнодорожного транспорта, мостов, метрополитенов, тоннелей, объектов энергетических систем и линий электропередачи, линий связи, объектов космической деятельности, магистральных трубопроводов, инженерно-коммуникационных сетей;

- исполнение генеральных планов населенных пунктов в части строительства объектов за счет средств Государственного бюджета Республики Узбекистан, а также в других случаях, прямо предусмотренных законами и решениями Президента Республики Узбекистан.

Одновременно, на некоторые секторы рынка жилой недвижимости столицы продолжает оказывать давление начавшаяся программа по сносу ветхого жилья (реновация). Прежде всего, это относится к квартирам, находящиеся в ЖАКТовских домах, а также в двух- и трехэтажных домах старой постройки. Спрос на квартиры в этих домах резко снизился, что вынуждает продавцов такого жилья снижать цены. Несмотря на то, что цена предложения в марте 2019 года увеличилась на 3,4%, уровень цен на квартиры в ЖАКТовских домах, 2-х и 3-х этажных старых жилых постройках остался на уровне февраля текущего года.

Продолжают пользоваться популярностью однокомнатные квартиры. Чуть меньше спрос на двухкомнатные квартиры. Этим объясняется высокая стоимость квадратного метра в одно- и двухкомнатных квартирах.

Традиционно, квартиры в кирпичных домах имеют более высокую цену, чем в панельных и монолитных домах. Это связано и с себестоимостью возведения кирпичного дома (стоимость квадратного метра в панельном доме будет существенно ниже, чем в кирпичном), и с лучшими условиями проживания в жилье, стены которого сложены из кирпича. Однако, в последнее время наблюдается уменьшение величины этого расхождения.

Если до 2011 года соотношение стоимости квадратного метра квартир в кирпичных и панельных домах соответствовало коэффициенту 1,20 – 1,22 (цена предложения квадратного метра жилья, расположенного в кирпичном доме была примерно на 20-22% дороже стоимости квадратного метра квартиры в панельном или монолитном домах), то в настоящее время этот коэффициент уменьшился до 1,07 и имеет тенденцию к дальнейшему снижению.

Причина проста: жилье в панельных домах привлекало своей дешевизной по сравнению со стоимостью квартир в кирпичных домах, а рост цен на кирпичное жилье ограничивается платежеспособным уровнем населения. В результате, из-за повышенного спроса на панельное жилье, происходит «подтягивание» цен квартир в панельных домах к ценам в кирпичных. Так, если в марте 2019 года по сравнению с мартом 2011 года СЦП увеличилась на 26,3%, то цена предложения квадратного метра в кирпичных домах выросла за этот период лишь на 18,3% в то время как в панельных домах этот показатель вырос на треть (33,5%).

При этом продавцы квартир в кирпичных домах не имеют возможности пропорционально повышать цены продаж, так как спрос может упасть до критического уровня и квартиры могут или не продаться, или продажа растянется на длительное время. Кроме того, квартиры в панельных домах (кроме «хрущевок») имеют лучшую планировку и большую площадь, чем в кирпичных домах типовых проектов.

В марте 2019 года отмечен заметный рост цен предложения в сегменте дорого жилья. Так, в марте текущего года СЦП жилья высокой ценовой категории по сравнению с февралем 2019 года увеличилась на 5%, при этом цена жилья эконом-класса осталась практически без изменений. Это привело к росту коэффициента расслоения (отношение СЦП жилья высокой ценовой категории и жилья эконом-класса) до 2,6.   

Больше половины всех квартир (50,7%), выставленных на продажу в марте 2019 года, имеют площадь от 50 до 80 кв.м. Это площади двух- и трехкомнатных квартир.

44,2% всех продаваемых квартир в марте 2019 года имели цену от 20 до 40 тысяч долларов, а почти 27% реализовывались по цене от 30 до 40 тысяч долларов.

В марте 2019 года наибольшую долю в продаваемых квартирах занимали трехкомнатные квартиры (33,6% всего рынка квартир на вторичном рынке), затем, с небольшим отрывом, двухкомнатные квартиры (31,5%).

В марте 2019 года во всех районах столицы наблюдался рост цены предложения квартир. Лидером является Мирзо-Улугбекский район, в котором за март текущего года прирост цен предложения составил 3,8%.

В 2018 году по данным Центрального банка РФ из России в Узбекистан было переведено в виде денежных переводов 4,1 млрд долларов, что составляет 104,6% к аналогичному показателю 2017 года. Денежные переводы из России составляют 75-80% всех переводов, поступающих в Узбекистан. Роль денежных переводов велика: они оказывают значительное влияние на формирование внутреннего платежеспособного спроса населения, снижение уровня бедности, образование внутренних сбережений, преодоление депрессивности регионального развития, стабилизацию курса национальной валюты. Кроме того, размер денежных переводов оказывает заметное влияние на формирование цен на объекты жилой недвижимости.

Как следует из отчета «Мониторинг экономической ситуации в Российской Федерации» за декабрь 2018 года, подготовленного Российской академия народного хозяйства и государственной службы (РАНХиГС) объем временной миграции из Узбекистана в Россию восстановился до показателей 2015 года (1,884 млн человек). На 1 декабря 2018 года в России пребывало 1,888 млн граждан Узбекистана (на 1 декабря 2017 года было 1,7 млн человек, а в 2016 году — 1,5 млн человек). Несмотря на это докризисные показатели пока не достигнуты. Так, на 1 декабря 2014 года в России пребывало 2,2 млн граждан Узбекистана, отставание от показателя 2013 года составляет и вовсе 25%.

В марте 2019 года Министерством юстиции зарегистрированы изменения и дополнения, внесенные в Инструкцию о порядке постоянной и временной прописки иностранных граждан и лиц без гражданства в городе Ташкенте и Ташкентской области.

В соответствии с внесенными изменениями при личном предъявлении не требуется нотариальное удостоверение заявления-согласия собственника жилья о предоставлении жилой площади, прилагаемого к заявлению для получения разрешения на постоянное проживание в городе Ташкенте и Ташкентской области иностранными гражданами и лицами без гражданства.

Кроме того, не требуется нотариальное удостоверение документов на жилье, прилагаемых к заявлению для оформления постоянной прописки иностранных граждан и лиц без гражданства, имеющих вид на жительство, а также прибывающих из других регионов республики.

Согласно закону от 20 марта 2019 года № ЗРУ-531 в Гражданский кодекс были внесли изменения и дополнения в части нотариального удостоверения сделок купли-продажи объектов недвижимости. Обязательное нотариальное удостоверение сохранилось в отношении сделок по купле-продаже квартиры, жилого дома или их частей, а также предприятия в целом как имущественного комплекса. Соответственно, если реализуются земельные участки, здания, сооружения, многолетние насаждения и другие объекты недвижимости, нотариальное удостоверение сделки необязательно.

Первичный рынок квартир (новостройки)

К недвижимому имуществу в новостройках относится имущество, право собственности на которое возникло на основании решения хокима района (города) об утверждении акта комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством здания, сооружения, жилого помещения и с момента его принятия прошло не более трех лет.

В настоящее время строительством жилой недвижимости в столице занимаются около двух десятков компаний.  Новостройки, в основном, охватывают центральную часть города, расширенный центр, а также районные центры с удобной транспортной развязкой, наличием крупной торговой или развитой социальной инфраструктур. Но главное, как и на рынке вторичного жилья, при формировании цены действует принцип трех «М»: «Место, место и еще раз место».

Проведение статистического анализа цен на квартиры в новостройках затруднено из-за малой статистической базы данных, что делает невозможным предметное, территориальное и временное изучение динамики стоимости жилья. Так, если анализируемая база данных квартир на вторичном рынке содержит более 3,5 тысячи предложений, то на первичном – всего около 250 предложений, что делает невозможным добиться репрезентативности данных по стоимости квадратного метра новостроек. Даже вхождение на рынок продаж одного ЖК влияет на средний показатель стоимости квартир в новостройках.

С 1 января 2019 года большинство застройщиков перешло на уплату общеустановленных налогов. Наблюдение за предложениями девелоперов показало, что многие из них повысили цены к концу 2018 года на 8-12%. Вместе с тем, существуют квартиры в новостройках или строящихся домах, на которые застройщик установил скидки в цене или предоставляет бонусы.

Например, в честь праздника Навруз компания NovaStroy объявила акцию на приобретение квартир в ЖК NovaCenter или ЖК NovaGarden со скидкой 21%. Праздничная акция будет действовать с 21 марта по 21 апреля 2019 года (условия акции не распространяются на нежилые и коммерческие помещения).

Постановлением Кабинета Министров от 22 октября 2018 года № 845 было разрешено приобретать физическим лицам, не имеющим постоянной прописки в городе Ташкенте и Ташкентской области, недвижимое имущество в новостройках города Ташкента и Ташкентской области с осуществлением расчетов через банковские счета. Этим же постановлением предусматривается, что иностранные граждане или лица без гражданства, прибывшие в город Ташкент и Ташкентскую область из других регионов республики и имеющие постоянную прописку в этих регионах, а также прибывшие из других государств и получившие вид на жительство, могут приобрести недвижимое имущество в новостройках города Ташкента и Ташкентской области стоимостью не менее 3 300 минимальных заработных плат с осуществлением расчетов через банковские счета.

Указанные изменения приняты с целью стимулирования приобретения жилья на первичном рынке, развитию жилищного строительства и его финансовому оздоровлению. Однако, указанные изменения не привели к ажиотажному спросу на квартиры в новостройках и резкому росту числа совершаемых сделок купли-продажи квартир на первичном рынке. Как показывает выборочное обследование, около трети квартир в новых жилых комплексах продается плохо.

Сложившаяся ситуация, когда иногородние граждане республики получили право приобретать жилье в новостройках Ташкента, но продолжает отсутствовать право покупки вторичного жилья в столице, нарушает их права, а также права продавцов вторичного жилья (ставит последних в неравные условия с девелоперами).

Запрет на приобретение жилья на вторичном рынке столичного региона противоречит Конституции (статья 18: «Все граждане Республики Узбекистан имеют одинаковые права и свободы и равны перед законом без различия пола, расы, национальности, языка, религии, социального происхождения, убеждений, личного и общественного положения» и статья 54: «Собственник по своему усмотрению владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему имуществом») и закону «О защите частной собственности и гарантиях прав собственников» (статья 4: «Собственник по своему усмотрению и в своих интересах владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему имуществом).

Следует отметить, что спрос на жилье в новостройках определяется не только либерализацией условий их покупки, уровнем платежеспособности, развитием ипотечного кредитования, но и отсутствием гарантий от сноса вновь построенного жилья в условиях, когда генеральный план столицы только разрабатывается. И прецеденты сноса новостроек уже имеются. В настоящее время, например, суд Мирзо-Улугбекского района Ташкента рассматривает дело о сносе двух трехэтажных домов, возведенных частным инвестором и в которых уже проживало 600 человек. Основанием для сноса явилось их незаконное строительство. В ноябре прошлого года один дом был уже снесен.

В целях развития рынка недвижимости, усиления спроса и расширения предоставления ипотечных кредитов Министерство финансов совместно с банками планирует сформировать систему ипотечного кредитования как на первичном, так и на вторичном рынках. В этих целях готовятся предложения по созданию специализированной компании по рефинансированию ипотеки в виде акционерного общества с первоначальным уставным капиталом 25 млрд сумов.

Среди основных задач новой компании будет формирование на основе рыночных принципов системы ипотечного финансирования на первичном и вторичном рынках. Посредством этой системы планируется предоставлять банкам деньги, которые те в дальнейшем смогут предоставлять населению для покупки жилья. Компания также займется привлечением средств международных финансовых институтов и иностранных банков для последующего рефинансирования банкам, выдающим ипотечные кредиты.

Для сведения покупателей жилья в новостройках. Выбирайте компанию-застройщика имеющую хорошие историю и репутацию. При приеме квартиры обращайте внимание на имеющиеся протечки на стенах или под трубами отопительной системы, водоснабжения, наличие царапин и сколов на стеклопакетах. Их не должно быть. Проверьте наличие электропитания во всех точках, а также правильность установки входной двери: при полуоткрытом состоянии она должна сохранять свое положение. Цвет бетонных конструкций должен быть ровный, на них не должно быть наплывов или пустот.

Обязательно необходимо проверить высоту потолков в разных комнатах и обратить внимание на то, что пол и потолок должны быть ровными, без заметных трещин и пятен замазки, скрывающих дефекты. Поднесите зажжённую зажигалку или спичку к окошку вентиляционной шахты - пламя должно затягиваться внутрь.

И главное. Не поленитесь рулеткой измерить площадь квартиры. Она может не соответствовать размеру площади, за которую заплатили. При выявлении меньшей площади (часто встречается в практике) необходимо требовать внесения изменений в договор и возврата переплаченной суммы. Нередко застройщики соглашаются компенсировать разницу предоставлением строительных материалов, которые необходимы для дальнейшей отделки квартиры.

Рынок найма квартир и аренды офисных помещений

Рынок найма квартир

Масштабное строительство в городе Ташкенте оказало существенную поддержку рынку найма квартир на вторичном рынке: застройщики при изъятии земельных участков возмещают некоторым сносимым стоимость временного проживания на съёмном жилье на период до завершения строительства нового жилья или освоения земельного участка.

Начиная с августа 2017 года (дно: июль 2017 года, когда размер стоимости найма квартир снизилась до 3,8 долл./кв.м.) наблюдается стабильное увеличение платы за наём. В марте 2019 года стоимость найма квартир составила 4,7 долл./кв.м. или 39,6 тысячи сумов/кв.м. В долларовом эквиваленте стоимость найма квадратного метра осталась на уровне января-февраля 2019 года, в сумовом – произошло увеличение этого показателя на 0,5% по сравнению с аналогичным показателем февраля 2019 года.

Начиная с осени 2017 года происходит резкое снижение количества предложений о найме квартир, а срок экспозиции (время нахождения объекта на рынке найма недвижимости с момента начала рекламы или поиска наймополучателя до момента снятия предложения в связи с нахождением наймополучателя и совершением сделки) сократился с 3,5 недель до 1,5 недели.

Вместе с тем, предложения найма с ценами выше рыночных не пользуются популярностью. Это объясняется тем, что застройщиками или хокимиятом устанавливается лимит для временного проживания сносимых. Обычно его размер колеблется от 170 до 190 долларов в месяц (оплата производится в сумах банковским платежом).

Ситуация в секторе дорого и элитного жилья, сдаваемого в наем, может измениться. В проекте Концепции развития сферы туризма Узбекистана до 2025 года предлагается упростить порядок размещения туристов в частных квартирах.

Наблюдается переток наймодателей из неформального сектора в формальный. Это обусловлено тем, что с 1 января 2019 года произошло упрощение оформления договоров найма: нотариальное удостоверение таких договоров было отменено. Однако, постановка договоров найма и аренды на учет в налоговых органах остается обязательной. Постановка на учет договоров найма жилья может производиться как при личном обращении в налоговый орган, так и онлайн (через личный кабинет, открываемый на веб-сайте ГНК).

В налоговую нужно подать: анкету; договор аренды (может заключаться как по установленной примерной форме, так и произвольно, в соответствии с правилами Гражданского кодекса); копию документа, удостоверяющего личность физического лица или руководителя юридического лица (если участвует представитель – копию документа, подтверждающего его полномочия).

Напоминаем, что согласно закону от 11 октября 2018 года № ЗРУ-497 статья 1591Кодекса об административной ответственности изложена в следующей редакции: «Отсутствие договора аренды (найма), договора предоставления в безвозмездное пользование здания, сооружения или их части, жилого помещения между гражданами либо несоблюдение обязательной постановки на учет договора аренды (найма) в государственных налоговых органах - влечет наложение штрафа от пяти до десяти минимальных размеров заработной платы».

Рынок аренды офисных помещений

Рынок аренды офисной недвижимости в Ташкенте не отличается особым разнообразием. Несмотря на то, что в столице вводятся все новые бизнес-центры они, как правило, ориентированы на небольшие и средние компании. В связи с проводимым реформированием экономической, политической и общественно-социальной жизни наблюдается приход в Ташкент иностранных компаний, в основном, оказывающих услуги, а также международных организаций.

С апреля 2017 года наблюдается рост размера платы за аренду офисов (в апреле 2017 года средняя стоимость предложения офисных помещений снизилась до 5,8 долл./кв.м.)

Основная причина – это проведение либерализации и позитивных преобразований в политической, экономической, культурной и других сферах общественной жизни за последние два года. Если на 1 января 2018 года в Ташкенте было зарегистрировано 62,4 тысячи предприятий и организаций (20,8% общего количества в республике), то на 1 января 2019 года эти показатели составили, соответственно, 71,3 тысячи и 21,0%.

В марте 2019 года средняя стоимость аренды офисов в Ташкенте составила 7,8 долл./кв.м. или 65,8 тысячи сумов/кв.м. По сравнению с уровнем февраля текущего года в марте 2019 года наблюдается рост размера арендной платы в долларовом исчислении на 1,3% и в сумовом – на 1,8%. Повышательный тренд величины арендной платы имеет устойчивый характер.

Сдача в аренду офисных помещений более выгодная предпринимательская деятельность, чем сдача жилья: кроме фактора превышения арендной ставки офисов над размером найма квадратного метра квартир (в марте 2019 года, соответственно, 7,8 и 4,7 долл./кв.м.) играет роль и то обстоятельство, что площадь сдаваемой коммерческой недвижимости значительно больше площади квартир, сдаваемых в найм. Именно поэтому с таким размахом осуществляется строительство «Центров махалли» (в основном трехэтажные проекты офисных зданий, в которых 2 и 3 этажи, а также часть 1 этажа предназначены для сдачи в аренду). Это вызывает недовольство и жалобы жителей домов махалли, особенно тех, которые расположены рядом с местом стройки.

Генеральная прокуратура, в ходе проведенных проверок законности строительства таких «Центров махалли», опротестовала ряд незаконных решений районных хокимиятов города Ташкента. По данным ведомства, в Бектемирском районе было принято 12 незаконных решений, в Мирабадском - 18, в Мирзо-Улугбекском - 44, в Алмазарском - 45, в Сергелийском - 33, в Учтепинском - 52, в Чиланзарском - 41, в Шайхонтохурском - 35, в Юнусабадском - 56, в Яккасарайском - 19, в Яшнабадском – 37.

Следует отметить, что основаниями для проведения прокурорской проверки явились жалобы жителей и публикации о нарушении закона при строительстве центров в средствах массовой информации.

При подготовке обзора использованы  материалы печатных СМИ (платные объявления). Несмотря на стремление автора использовать максимально возможную и достоверную статистическую базу при проведении данного анализа, оптимальную методику отбора данных и их обработки, допускается наличие определенной погрешности полученных результатов, отраженных в настоящем обзоре.

В связи с этим,  автор и редакция Repost.uzне несут ответственности за действие или бездействие участников рынка недвижимости, равно как за наступление или не наступление каких-либо финансовых, материальных и иных последствий в результате таких действий или бездействий.

При использовании или перепечатке материала активная ссылка на сайт обязательна.


Получайте новые статьи первыми в Телеграм-канале @RepostUZ

Re:post
05:04, 02 April 2019

Вам также может быть интересно


СМОТРЕТЬ ЕЩЕ