МНЕНИЯ
11:10, 02 октября 2019

Обзор рынка недвижимости города Ташкента по итогам сентября 2019 года

Экономист-аналитик и независимый эксперт Игорь Цой о состоянии рынка жилой и коммерческой недвижимости в Ташкенте. 

  • Средняя цена предложения жилья в квартирном секторе (вторичный рынок) в сентябре 2019 года в Ташкенте составила 618 долларов/кв.м. (темп снижения по сравнению с августом текущего года 1,3%) или 5 819,1 тысячи сумов/кв.м. (темп прироста по сравнению с предыдущим месяцем составил 2,7%).
  • Индекс стоимости жилья в квартирном секторе (вторичный рынок) в сентябре 2019 года в столице составил 570 долларов/кв.м. (темп снижения по сравнению с августом текущего года 1,7%) или 5 367,1 тысячи сумов/кв.м. (темп прироста 2,3%).
  • Средняя стоимость найма квартир всентябре 2019 года в Ташкенте составила 5,1 доллара/кв.м. (месячный темп прироста 4,1%) или 48 тысяч сумов/кв.м. (темп приростав сумовом выражении составил 8,3% за месяц).
  • Средняя стоимость аренды офисов в сентябре 2019 года в столице повысилась до 8,1 доллара/кв.м. (месячный темп прироста 1,3%) или до 76,3 тысячи сумов/кв.м. (темп прироста в сумовом выражении составил 5,4% за месяц). 

Квартирный сектор города Ташкента

Вторичный рынок квартир

В сентябре 2019 года средняя цена предложения (СЦП) жилой недвижимости (квартирный сектор, вторичный рынок)  города Ташкента составила 618 долларов/кв.м., что ниже аналогичного показателя августа 2019 года (месяц к месяцу - м/м) на 1,3%. Активность покупателей на рынке вторичного жилья в первый месяц осени несколько возросла, но этот фактор не повлиял на сохранение положительной динамики цен предложения.

Цена предложения в национальной валюте за сентябрь 2019 года выросла на 2,7% - до 5 819,1 тысячи сумов/кв.м. Уровень СЦП квартир в сентябре текущего года превысил показатель соответствующего периода прошлого года (год к году - г/г) на 6,4% в долларовом выражении и на 24,2% - в сумовом. Значительный рост показателей, выраженных в национальной валюте, объясняется перманентным ослаблением сума за прошедший период.

Медианная цена квартиры в сентябре 2019 года составила 35,8 тысячи долларов (в августе текущего года – 36,4 тысячи долларов), а медианная средняя цена предложения – 602 доллара за кв.м. (в августе 2019 года - 609 долларов за кв.м.)

Индекс стоимости жилья (средняя цена предложения, скорректированная на усредненный  размер дисконта или скидки при совершении сделок между продавцами и покупателями квартир) в сентябре 2019 года по сравнению с уровнем предыдущего месяца снизился в долларовом выражении на 1,7% до значения 570 долларов/кв.м., а в сумовом вырос, соответственно, на 2,3% и до 5 367,1 тысячи сумов/кв.м.

В сентябре 2019 года число предложений по продаже вторичного жилья продолжало  увеличиваться. Если в августе 2019 года количество предложений выросло по сравнению с предыдущим месяцем на 3,2%, то в сентябре – на 3,5%.

Рынок жилья инертен. Поэтому скачок курса доллара, прошедший во вторую декаду августа 2019 года, отразился – с некоторым запозданием - на ценах предложения квартир вторичного рынка в сентябре текущего года.

С 6 по 20 августа 2019 года доллар укрепился сразу на 679 сумов или на 7,8%. И влияние ослабления сума по отношению к доллару видно по приведенному графику:

С конца мая текущего года наблюдался всплеск покупательской активности на рынке вторичного жилья столицы. В основном покупатели представлены жителями областей республики (оформление производится на родственников или знакомых, имеющих ташкентскую прописку). Интерес покупателей не ослабевал и в летний период. И лишь в августе наступило затишье, которое продолжается – с небольшими отдельными волнами покупательской активности - в настоящее время.

Одним из факторов активизации на вторичном рынке жилья и поддержки вторичного рынка жилья является рост объемов вывоза плодов, ягод и овощей за пределы республики. По данным Госкомстата в январе-августе 2019 года объем экспорта плодоовощной продукции в натуральном выражении составил более 938,4 тысячи тонн (в стоимостном выражении 870,2 млн. долларов. Темпы роста, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года составили, соответственно, 119,3 % и 147,2 %.

Из общего объема  экспортированной плодоовощной продукции более 594 тысяч тонн составили овощи на сумму 429,8 млн. долларов; 344,4 тысячи тонн -  плоды и ягоды на сумму 440,4 млн. долларов (темпы роста в стоимостном выражении составили по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, соответственно, 192,3 % и 119,8 %).

Вместе с тем, существуют проблемы с получением средств, вырученных от экспорта  плодоовощной продукции. Центральный банк Узбекистана официально подтвердил информацию о том, что с 1 октября текущего года банкоматы прекратят выдавать физическим лицам наличную иностранную валюту.

Ранее, в начале сентября 2019 года, был установлен порядок, по которому индивидуальные предприниматели без образования юридического лица, а также фермерские хозяйства, имеющие доходы в иностранной валюте, вправе снимать наличные средства со своих банковских счетов только в национальной валюте (ранее можно было снимать в иностранной валюте), за исключением случаев обоснованного использования иностранной валюты за рубежом.

Указанные нововведения создали и создадут затруднения в осуществлении расчетов за поставленную продукцию за рубеж и окажут негативное влияние на свободное движение финансовых потоков.

На протяжении длительного времени на некоторые секторы рынка жилой недвижимости столицы оказывало давление начавшаяся программа по сносу ветхого жилья (реновация). Прежде всего, это относится к квартирам, находящиеся в ЖАКТовских домах, бараках, а также в двух- и трехэтажных домах старой постройки. Спрос на квартиры в этих домах резко уменьшился, что вынуждало продавцов такого жилья снижать цены.

С июня 2019 года наблюдалась стабилизация цен в этом секторе жилья: цены предложения в старых кирпичных домах в этом месяце достигли «дна» и начали расти. В сентябре 2019 года старые кирпичные дома также продемонстрировали снижение цен предложения ниже среднего уменьшения уровня цен по городу (1,0% против 1,3% по Ташкенту).

Этому способствовало состоявшееся 2 августа 2019 года под председательством президента видеоселекторное совещание, посвященное анализу проводимой работы по развитию малого бизнеса и предпринимательства. В ходе мероприятия президент жестко раскритиковал хокимов Ферганской, Кашкадарьинской и Хорезмской областей за допущенные ошибки при сносе жилья и объектов предпринимательства. Информация, поступающая из органов государственного управления Ташкента, свидетельствует, что большинство чиновников стали опасаться совершать самоуправные действия по сносу домов.

Традиционно пользуются популярностью однокомнатные квартиры. Чуть меньше спрос на двухкомнатные квартиры. Этим объясняется высокая стоимость квадратного метра в одно- и двухкомнатных квартирах. В сентябре 2019 года цены на однокомнатные квартиры составили 626 долларов/кв.м., а двухкомнатных – 620 долларов/кв.м.

Квартиры в кирпичных домах имеют более высокую цену, чем в панельных и монолитных домах. Это связано и с себестоимостью возведения кирпичного дома (стоимость квадратного метра в панельном доме будет существенно ниже, чем в кирпичном) и с лучшими условиями проживания в жилье, стены которого сложены из кирпича.

В сентябре 2019 года отмечено однонаправленное движение цен предложения как в сегменте дорого жилья, так и квартир эконом-класса. Так, в сентябре 2019 года СЦП жилья высокой ценовой категории по сравнению с августом текущего года снизилась на 1,0%, при этом цена жилья эконом-класса также снизилась на 1,7%.

Коэффициент расслоения (отношение СЦП жилья высокой ценовой категории и жилья эконом-класса) в сентябре 2019 года составил 2,7.   

Почти 61% квартир, выставленных на продажу в сентябре 2019 года, имели общую площадь от 40 до 79 квадратных метров. Это средняя площадь типовых двух- и трехкомнатных квартир. Именно этот сегмент занимает почти 59% квартирного рынка с ценами продаж 20 – 49 тысяч долларов: 17,0% занимают квартиры с ценами предложения от 20 до 30 тысяч долларов, 26,8% - с ценами предложения 30-39 тысяч долларов и 15,0% - от 40 до 50 тысяч долларов.

В сентябре 2019 года наибольшую долю рынка реализуемых квартир занимали двухкомнатные квартиры (30,5% всего рынка квартир на вторичном рынке) и трехкомнатные квартиры (27,3%).

В сентябре 2019 года в Ташкенте наблюдалось синхронное снижение цен предложения во всех районах. Лидерами по снижению цен на квартиры явились Бектемирский (за месяц цена предложения уменьшилась на 2,2%) и Учтепинский (2,1%) районы.

Изменение средней цены предложения квартирного сектора на вторичном рынке в городах Ташкенте и Москве и динамика цен на нефть приведены в следующем графике:

Наблюдается сильная корреляция между изменениями цен на жилую недвижимость в Москве и стоимостью нефти (по оценке экспертов корреляция достигает 0,8-0,96. Показатель 1,0 означает полное совпадение графиков).

Связь между уровнями цен на квартиры в Ташкенте и стоимости нефти менее заметна. Это понятно, ведь влияние мировых цен на нефть происходит опосредственно: через изменение объема денежных средств, поступающих от трудовых мигрантов, и размера выручки от экспорта газа (цена на газ привязана к котировкам стоимости корзины нефти и нефтепродуктов (газойль и мазут) с временным лагом, как правило, 6 месяцев). 

2012-2014 годы – это период высоких цен на нефть. В 2012 году сумма перечислений денежных средств из РФ в Узбекистан составила 5,7 млрд долларов (среднегодовая цена предложения квартир в Ташкенте 550 долларов/кв.м.); в 2013 году, соответственно, 6,7 млрд долларов и 652 доллара/кв.м.); в 2014 году - 5,7 млрд долларов и 779 долларов/кв.м. 

13 августа 2019 года президент подписал закон «О приватизации земельных участков несельскохозяйственного назначения». В соответствии с законом, приватизация земельных участков производится в следующих формах:

– выкуп юридическими и физическими лицами земельных участков, находящихся на правах постоянного пользования (владения), либо пожизненного наследуемого владения;

– продажа земельных участков через электронный онлайн-аукцион. Закон вступает в силу с 1 марта 2020 года.

Для молодежи Узбекистана предоставляется возможность получения льготной ипотеки.

В Узбекистане изменились и другие условия ипотеки. Теперь, ипотечные кредиты для строительства индивидуальных жилых домов и доступных жилых домов по типовым проектам в сельской местности будут предоставляться сроком на 20 лет с двухлетним (начиная с 1 января 2020 года – одногодичным) льготным периодом (на сегодняшний день выдавался сроком на 15 лет с 6 месячным льготным периодом).

Также, одноэтажные 3-комнатные доступные жилые дома, размещаемые на земельных участках размером 0,02 га, и четырехэтажные доступные многоквартирные (2- и 3-комнатные) дома считаются доступными жилыми домами.

Размер ипотечного кредита устанавливается в размере, не превышающем 90 процентов от сметной стоимости доступного жилого дома.

Кроме того, ипотечный кредит будет выдаваться гражданам Республики Узбекистан, которым исполнилось 18 лет и не достигшим 60 лет (для получения такого кредита верхний возрастной предел до сегодняшнего дня отсутствовал). 

Первичный рынок квартир (новостройки)

К недвижимому имуществу в новостройках относится имущество, право собственности на которое возникло на основании решения хокима района (города) об утверждении акта комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством здания, сооружения, жилого помещения и с момента принятия которого прошло не более трех лет.

В настоящее время строительством жилой недвижимости в столице занимаются около двух десятков компаний.  Новостройки, в основном, охватывают центральную часть города, расширенный центр, а также районные центры с удобной транспортной развязкой, наличием крупной торговой или развитой социальной инфраструктур.

Проведение статистического анализа цен на квартиры в новостройках затруднено из-за малой статистической базы данных, что делает невозможным предметное, территориальное и временное изучение динамики стоимости жилья. Так, если анализируемая база данных квартир на вторичном рынке содержит более 2,5 тысячи предложений, то на первичном – всего около 230 предложений, что делает невозможным добиться репрезентативности данных по стоимости квадратного метра новостроек. Даже вхождение на рынок продаж одного ЖК влияет на средний показатель стоимости квартир в новостройках.

В связи с резким ослаблением национальной валюты некоторые застройщики повысили цены до 10%. Кроме того, с приближением срока ввода здания в эксплуатацию девелоперы, как правило, повышают цены. Так, в жилищном комплексе «Chehov» стоимость двухкомнатной квартиры (общая площадь 60,5 кв. метров) была в марте текущего года 609,5 млн сумов, в апреле - 612,84; в мае - 616,08; в июне – 619,69; в июле – 626,14 ; в августе – 681,28; и в сентябре наблюдалось символическое повышение до 684,22 млн сумов.

Постановлением Кабинета Министров от 22 октября 2018 года № 845 было разрешено приобретать физическим лицам, не имеющим постоянной прописки в городе Ташкенте и Ташкентской области, недвижимое имущество в новостройках города Ташкента и Ташкентской области с осуществлением расчетов через банковские счета. Этим же постановлением предусматривается, что иностранные граждане или лица без гражданства, прибывшие в город Ташкент и Ташкентскую область из других регионов республики и имеющие постоянную прописку в этих регионах, а также прибывшие из других государств и получившие вид на жительство, могут приобрести недвижимое имущество в новостройках города Ташкента и Ташкентской области стоимостью не менее 3 300 минимальных заработных плат с осуществлением расчетов через банковские счета.

Указанные изменения приняты с целью стимулирования приобретения жилья на первичном рынке, развитию жилищного строительства и его финансовому оздоровлению. Однако, указанные изменения не привели к ажиотажному спросу на квартиры в новостройках и резкому росту числа совершаемых сделок купли-продажи квартир на первичном рынке. Как показывает выборочное обследование, около трети квартир в новых жилых комплексах продается плохо.

Сложившаяся ситуация, когда иногородние граждане республики получили право приобретать жилье в новостройках Ташкента, но продолжает отсутствовать право покупки вторичного жилья в столице, нарушает их права, а также права продавцов вторичного жилья (ставит последних в неравные условия с девелоперами).

Запрет на приобретение жилья на вторичном рынке столичного региона противоречит Конституции (статья 18: «Все граждане Республики Узбекистан имеют одинаковые права и свободы и равны перед законом без различия пола, расы, национальности, языка, религии, социального происхождения, убеждений, личного и общественного положения» и статья 54: «Собственник по своему усмотрению владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему имуществом») и закону «О защите частной собственности и гарантиях прав собственников» (статья 4: «Собственник по своему усмотрению и в своих интересах владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему имуществом).

Для сведения покупателей жилья в новостройках. Выбирайте компанию-застройщика имеющую хорошие историю и репутацию. При приеме квартиры обращайте внимание на имеющиеся протечки на стенах или под трубами отопительной системы, водоснабжения, наличие царапин и сколов на стеклопакетах. Их не должно быть. Проверьте наличие электропитания во всех точках, а также правильность установки входной двери: при полуоткрытом состоянии она должна сохранять свое положение. Цвет бетонных конструкций должен быть ровный, на них не должно быть наплывов или пустот.

Обязательно необходимо проверить высоту потолков в разных комнатах и обратить внимание на то, что пол и потолок должны быть ровными, без заметных трещин и пятен замазки, скрывающих дефекты. Поднесите зажжённую зажигалку или спичку к окошку вентиляционной шахты - пламя должно затягиваться внутрь.

Не поленитесь рулеткой измерить площадь квартиры. Она может не соответствовать размеру площади, за которую заплатили. При выявлении меньшей площади (часто встречается на практике) необходимо требовать внесения изменений в договор и возврата переплаченной суммы. Нередко застройщики соглашаются компенсировать разницу предоставлением строительных материалов, которые необходимы для дальнейшей отделки квартиры.

Особое внимание уделите проверке не находится ли приобретаемая квартира в качестве залога у банка, выдавшего кредит застройщику (такие случаи в последнее время участились).

Рынок найма квартир и аренды офисных помещений

Рынок найма квартир

Средняя стоимость найма квартир в городе Ташкенте в сентябре 2019 года повысилась по сравнению с уровнем прошлого месяца на 4,1% и составила 5,1 доллара/кв.м. В сумовом выражении стоимость найма также увеличилась до 48,0 тысяч сумов за кв. м. или по сравнению с предыдущим месяцем размер оплаты за временное проживание в национальной валюте повысился на 8,3%.

Увеличение стоимости найма вызван сезонным фактором (временный рост спроса на жилье со стороны студентов). В настоящее время наблюдается крайне низкий уровень предложения съемных квартир, а их срок экспозиции сократился до 1 недели.

Наблюдается переток наймодателей из неформального сектора в формальный. Это обусловлено тем, что с 1 января 2019 года произошло упрощение оформления договоров найма: нотариальное удостоверение таких договоров было отменено. Однако, постановка договоров найма и аренды на учет в налоговых органах остается обязательной. Постановка на учет договоров найма жилья может производиться как при личном обращении в налоговый орган, так и онлайн (через личный кабинет, открываемый на веб-сайте ГНК).

В налоговую инспекцию нужно подать: анкету; договор аренды (может заключаться как по установленной примерной форме, так и произвольно, в соответствии с правилами Гражданского кодекса); копию документа, удостоверяющего личность физического лица или руководителя юридического лица (если участвует представитель – копию документа, подтверждающего его полномочия).

Напоминаем, что согласно закону от 11 октября 2018 года № ЗРУ-497 статья 1591Кодекса об административной ответственности изложена в следующей редакции: «Отсутствие договора аренды (найма), договора предоставления в безвозмездное пользование здания, сооружения или их части, жилого помещения между гражданами,  либо несоблюдение обязательной постановки на учет договора аренды (найма) в государственных налоговых органах - влечет наложение штрафа от пяти до десяти минимальных размеров заработной платы».

Недавно были внесены поправки в Положение о порядке обязательной постановки договоров аренды недвижимого имущества на учет в органах государственной налоговой службы.

Согласно внесенным изменениям постановке на учет в налоговых органах подлежат договоры аренды недвижимости, заключаемые только между физическими лицами. Аналогичное требование в отношении договоров аренды недвижимости с участием юридических лиц – отменено.

Рынок аренды офисных помещений

Рынок аренды офисной недвижимости в Ташкенте не отличается особым разнообразием. Несмотря на то, что в столице вводятся все новые бизнес-центры они, как правило, ориентированы на небольшие и средние компании. В связи с проводимым реформированием экономической, политической и общественно-социальной жизни наблюдается приход в Ташкент иностранных компаний, в основном, оказывающих услуги, а также международных организаций.

В сентябре 2019 года средняя стоимость аренды офисных помещений в столице выросла  на 1,3% до 8,1 доллара/кв. м. общей площади. В сумовом выражении размер аренды офисов увеличился на 5,4% и достиг 76,3 тысячи сумов/кв.м. общей площади.

С апреля 2017 года наблюдается рост размера платы за аренду офисов (в мае 2017 года средняя стоимость предложения офисных помещений снизилась до 5,8 долл./кв.м. – «дно» на рынке аренды офисов).

Основная причина – это проведение либерализации и прогрессивных преобразований в политической, экономической, культурной и других сферах общественной жизни за последнее время. На 1 сентября 2019 года в Ташкенте было создано 13,8 тысячи предприятий и организаций, против 12,5 тысячи – на 1 августа текущего года.

Сдача в аренду офисных помещений более выгодная предпринимательская деятельность, чем сдача жилья: кроме фактора превышения арендной ставки офисов над размером найма квадратного метра квартир (в сентябре 2019 года, соответственно, 8,1 и 5,1 доллара/кв.м.) играет роль то обстоятельство, что площадь сдаваемой коммерческой недвижимости значительно больше площади квартир, сдаваемых в наем. Так, в сентябре 2019 года средняя общая площадь офисных помещений, предлагаемых в аренду, составила 173 кв.м., а жилых помещений для временного проживания – 55 кв.м. 

При подготовке обзора использованы  материалы печатных СМИ (платные объявления). Несмотря на стремление автора использовать максимально возможную и достоверную статистическую базу при проведении данного анализа, оптимальную методику отбора данных и их обработки, допускается наличие определенной погрешности полученных результатов, отраженных в настоящем обзоре.

В связи с этим,  автор и редакция Repost.uz не несут ответственности за действие или бездействие участников рынка недвижимости, равно как за наступление или не наступление каких-либо финансовых, материальных и иных последствий в результате таких действий или бездействий.

При использовании или перепечатке материала активная ссылка на сайт обязательна.


Получайте новые статьи первыми в Телеграм-канале @RepostUZ

Re:post
11:10, 02 октября 2019

Вам также может быть интересно


СМОТРЕТЬ ЕЩЕ