Узбекистан

02.02.2021 | 11:54

Столичная вторичка в раздумье

Экономист-аналитик и независимый эксперт Игорь Цой о состоянии рынка жилой и коммерческой недвижимости в Ташкенте в январе 2021 года. 

Столичная вторичка в раздумье

-   Средняя цена предложения жилья в квартирном секторе (вторичный рынок) в январе 2021 года в Ташкенте составила 697 долларов/кв. м (месячный темп прироста составил 0,3%) или 7 322,0 тысячи сумов/кв. м (темп прироста по сравнению с предыдущим месяцем составил 0,7%). 

-   Индекс стоимости жилья в квартирном секторе (вторичный рынок) в январе 2021 года в столице составил 656 долларов/кв. м (темп прироста по сравнению с декабрём 2020 года составил 0,5%) или 6 891,3 тысячи сумов/кв. м (темп прироста по сравнению с предыдущим месяцем составил 0,9%). 

-   Средняя стоимость найма квартир в январе 2021 года в Ташкенте повысилась на 1,8% (до уровня 5,6 доллара/кв. м). В национальной валюте стоимость найма квартир также увеличилась по сравнению с декабрём 2020 года на 2,2% и составила 58,8 тысячи сумов/кв. м. 

-   Средняя стоимость аренды офисов в январе 2021 года в столице сохранилась на уровне предыдущего месяца – 8,7 доллара/кв. м. В сумовом выражении размер аренды за январь 2021 года увеличился на 0,4% и составил 91,4 тысячу сумов/кв. м. 

За 2020 год – по данным Узстата – совокупный доход на душу населения составил 11,7 млн сумов. При этом реальные темпы роста среднедушевого совокупного дохода за прошлый год практически не выросли (прирост составил 0,7%).

По данным опроса, проведённого Центром изучения общественного мнения «Ижтимоий фикр» («Социальное мнение»), 39,5% его участников отметили, что их материальное состояние в 2020 году не изменилось, а у 5,7% респондентов оно улучшилось. Другими словами, 54,8% опрошенных подтвердили ухудшение своего материального состояния.

В результате средняя цена предложения жилья на вторичном рынке (квартирный сектор) даже не смогла протестировать уровень сопротивления Фибоначчи 705 долларов/кв. м (61,8%). Но рынок постепенно подходит к этому уровню сопротивления и консолидируется.

Консолидация (флэт) – это состояние рынка, когда он находится в коридоре между уровнями поддержки и сопротивления. Данное состояние означает, что на рынке возникло некоторое состояние баланса между продавцами или покупателями, то есть спрос уравновесил предложение. Другими словами, рынок находится в состоянии накопления или распределения.

Другим фактором, сдерживающим рост цен предложения на вторичном рынке квартир города Ташкента, является активное жилищное строительство. В 2020 году в эксплуатацию введено 125 многоэтажных домов (8,5 тысячи квартир). Об этом сообщил столичный градоначальник Джахонгир Артыкходжаев. «При этом восемь из каждых десяти не за счёт казны [бюджетных средств – прим. авт.], а на деньги иностранных инвесторов и на кредиты», - подчеркнул хоким города.

28 января в ходе брифинга главный архитектор Ташкента Нуриддин Сагатов сообщил, что в Ташкенте в 2020 году было незаконно построено свыше 100 многоквартирных домов. 

«В Ташкенте увеличивается число случаев строительства многоквартирных домов на земельных участках, выделенных для индивидуального жилищного строительства. В результате, система инженерных коммуникаций в построенных многоквартирных домах подвергается негативному воздействию, некоторые из них обесточены, а в некоторых происходят различные аварии», – отметил главный архитектор столицы.

По его словам, в ходе мониторинга было установлено, что в прошлом году трёхэтажные и другие многоквартирные дома строились на земельных участках, выделенных для строительства индивидуальных домов. В результате возникло недовольство со стороны покупателей, из-за этого также нарастают, как снежный ком, проблемы в коммунальном хозяйстве. Сагатов добавил, что Градостроительный кодекс в новой редакции запрещает строительство жилых многоквартирных домов двух и более этажей на земельных участках, выделенных для индивидуального жилищного строительства.

Жители Узбекистана купили 12 799 квартир в Ташкенте с апреля 2020 года, сообщили 18 июня в пресс-службе министерства юстиции республики. Около 70% сделок было оформлено с жителями не из Ташкента. Можно предположить, что такой «бум» произошёл из-за того, что с 1 апреля 2020 года был отменен запрет на покупку жилья в Ташкенте и Ташкентской области жителями других регионов страны. Но на самом деле – в большинстве случаев – имело место переоформление ташкентских квартир на реальных собственников (лиц, на средства которых было приобретено жилье, оформленное затем на другое лицо, имеющее ташкентскую прописку).

В сентябре 2020 года количество нотариально заверенных договоров купли-продажи недвижимости выросло на 24,2% по сравнению с предыдущим; в октябре наблюдалось увеличение на 1,7%; в ноябре число сделок по купле-продаже уменьшилось на 0,5%, а в декабре — увеличилось на 20,9%.

Также не следует воспринимать буквально данные статистики о величине сальдо миграции по Ташкенту: разница между количеством прибывших и выбывших из столицы. За 2020 год положительное сальдо миграции достигло в столице 71,8 тысячи человек (в январе-сентябре 2020 года этот показатель составлял 59,7 тысячи), что значительно превышает этот показатель за 2019 год (положительное сальдо миграции тогда составило всего 27,0 тысяч человек). Значительная часть «прибывших» – это граждане, переоформившие на своё имя жилье и получившие регистрацию для себя и членов своих семей по месту постоянного проживания в городе Ташкенте (пункт 1 Перечня категорий лиц, утверждённого законом от 14 сентября 2011 года № ЗРУ-296).

Конечно, были и реальные сделки купли-продажи жилья, - как на первичном, так и на вторичном рынках, - гражданами, проживающими в областях. По оценкам на долю таких сделок пришлось около 30% всего количества проведённых сделок купли-продажи в столице. 

Это привело к вымыванию:

-      со вторичного рынка жилья квартир с ценами ниже и на уровне рыночных;

-      с первичного рынка жилья квартир класса «стандарт» (ранее «эконом-класс») и комфорт-класса. При этом особой популярностью пользовались «студии» и однокомнатные квартиры.

Поскольку недвижимость, несмотря на высокие цены, остаётся довольно привлекательным инструментом для инвестиций и сбережений, граждане предпочитают вкладывать денежные средства именно в неё. При спросе растёт и цена предложения, что, в общем, закономерно и не идёт вразрез с тенденциями рынка.

 Квартирный сектор города Ташкента

Вторичный рынок квартир

В январе 2021 года средняя цена предложения (СЦП) жилой недвижимости (квартирный сектор, вторичный рынок) города Ташкента составила 697 долларов/кв. м. Это на 0,3% выше уровня аналогичного показателя предыдущего месяца (в декабре 2020 года прирост составил 0,6%). 

Цена предложения в национальной валюте за январь 2021 года повысилась на 0,7% - до 7 322,0 тысячи сумов/кв. м. Уровень СЦП квартир в январе 2021 года превысил показатель января 2020 года (год к году - г/г) на 8,9% в долларовом выражении и на 19,9% - в сумовом. Значительный рост показателей, выраженных в национальной валюте, объясняется перманентным ослаблением национальной валюты в течение года.

Медианная цена квартиры в январе 2021 года повысилась до 39,2 тысячи долларов (в октябре 2020 года этот показатель составлял 38,6 тысячи; в ноябре – 38,7 тысячи; в декабре – 39,0 тысяч). Медианная средняя цена предложения в первом месяце 2021 года осталась на уровне 667 долларов/кв. м (в октябре 2020 года этот показатель составил 663 доллара/кв. м; в ноябре - 663 доллара/кв. м; в декабре - 667 долларов/кв. м).

Индекс стоимости жилья (средняя цена предложения, скорректированная на усреднённый размер дисконта или скидки при совершении сделок между продавцами и покупателями квартир) в январе 2021 года по сравнению с уровнем предыдущего месяца вырос в долларовом выражении на 0,5% до значения 656 долларов/кв. м, а в сумовом, соответственно, на 0,9% и 6 891,3 тысячи сумов/кв. м.

Наибольшее негативное влияние на столичный рынок жилой недвижимости оказало запрещение въезда в Ташкент гражданам, не имеющих ташкентской прописки, во время жёсткого карантина. Это значительно сократило клиентскую базу покупателей и ограничило движение финансовых потоков. Приостановление деятельности отдельных отраслей, предприятий малого и среднего бизнеса, нарушение цепочек поставок, карантинные мероприятия, девальвация национальной валюты, кризисные явления в экономике также привели к снижению спроса на жилье. 

Однако, наблюдается и противоположенный процесс. В условиях оказания масштабной финансовой поддержки экономики, помощи предпринимателям и населению – из-за значительного ослабления контроля – резко возросла коррупционная составляющая. 

Некоторую поддержку рынку жилья оказывают и денежные переводы из-за границы. Наблюдается восстановление объёма поступлений денежных средств от трудовых мигрантов. Ранее озвученные прогнозы по сокращению объёмов переводов в Узбекистан оказались более пессимистичными.

По прежним расчётам Центрального банка, негативное влияние внешних экономических условий на сокращение денежных переводов в Узбекистан в полной мере должно было проявиться со II квартала 2020 года, и их объёмы прогнозировались ниже прошлогодних показателей до конца текущего года. По предварительным оценкам, объем трансграничных денежных переводов в 2020 году должен был сократиться на 30-35% по сравнению с 2019 годом. При этом падение денежных переводов в апреле-июле 2020 года (месяц к месяцу аналогичного периода прошлого года) прогнозировалось главным денежно-кредитным регулятором страны до 50%, с последующим постепенным восстановлением.

На самом деле, объём поступивших в республику трансграничных переводов в 2020 году составил 6 027 млн долларов, что превышает уровень 2019 года на 4 млн долларов или на 0,1%.

Объёмы денежных переводов значительно уменьшились в марте-апреле (в связи с пандемией в России были объявлены нерабочие недели), а в мае увеличились почти в два раза по сравнению с уровнем апреля 2020 года. Зафиксировано превышение прошлогоднего показателя поступивших денежных переводов в январе, феврале, июне, сентябре-декабре 2020 года.

Но восстановление текущих объёмов денежных переводов не свидетельствует о том, что общий объём денежной массы, поступивший из-за границы, также стремится к прошлогодним показателям. Он сократился и сократился значительно (примерно на 20% от уровня 2019 года). На кажущееся восстановление поступлений от трудовых мигрантов оказало воздействие замораживание транспортного сообщения во время карантина, что исключило возможность передачи денежных средств нарочным и вынудило пользоваться системами денежных переводов.

«Отсутствие резкого сокращения денежных переводов объясняется тем, что в период до пандемии определенная часть денежных переводов поступала неформально (наличными), в обход банковской системы. С момента введения карантинных ограничений и невозможности перемещения между странами, ранее не учитываемая часть денежных переводов стала проходить через банковскую систему», – указали в Центральном банке Узбекистана.

Так, согласно опросу, проведённому Центральным банком среди трудовых мигрантов, 85% респондентов заявили, что отправляет деньги в страну через банковскую систему посредством денежных переводов, остальные 15% – наличными или другими способами.

В настоящее время на сохранение достаточного спроса на жилье в Ташкенте заметную роль стал оказывать ещё один фактор. В июне 2020 года ЦБ Узбекистана заявил, что с 1 июля 2020 года по 1 января 2021 года приемлемыми процентными ставками по депозитам в национальной валюте считаются 18% (вместо ранее действовавших 23-24%%). А 10 сентября Центральный банк снизил основную ставку с 15% до 14%. Это привело к дополнительному снижению с 1 октября ставок по депозитам физических лиц в банках Узбекистана - до 17%. Снижение ставок произошло и по вкладам в иностранных валютах - до 4% по вкладам, номинированных в долларах. 

При этом ЦБ выразил уверенность, что оттока вкладов физических лиц не произойдёт, поскольку они остаются привлекательными для вкладчиков. Простой расчёт показывает, что это не так: по итогам 2020 года уровень инфляции в Узбекистане в годовом выражении составил 11,1%, а ослабление сума по отношению к доллару по состоянию на 1 января 2021 года в годовом выражении составило 10,2%. Или вкладчики несут убытки от размещения депозитов в национальной валюте по новым ставкам. 

Можно, конечно, сослаться на то, что уровень инфляции снизится (ведь не зря ЦБ проводит политику инфляционного таргетирования).  Но ведь, согласно недавно принятому закону «О Государственном бюджете Республики Узбекистан на 2021», уровень инфляции в 2021 году прогнозируется на уровне 9-10%%, что явно не может оказать положительного влияния на мнение вкладчиков: стабильный доход от вкладов в национальной валюте превращается в стабильный убыток. 

В результате, при окончании сроков депозитов, многие вкладчики не продлевают их (как было раньше при процентных ставках 23-24%% годовых), а забирают средства. При этом многие видят в недвижимости хороший способ инвестирования или сохранения накоплений. Поэтому, если ранее в качестве покупателей столичного жилья доминировали граждане с областной пропиской, то в настоящее время наблюдается увеличение доли ташкентцев.

В банковской сфере, видимо, начинают понимать, что ставки по вкладам в национальной валюте малопривлекательны и начали изменять их условия. Некоторые банки увеличили максимальную ставку по сумовым вкладам до 18%, а один банк начал предлагать онлайн-вклад в национальной валюте на год под 20%. 

Да, в этом году инфляцию удержали до 12%, что совсем не означает, что в 2021 году можно будет удержать инфляцию в пределах 9-10%%. 2020 год характеризовался снижением доходов населения и проведением мер социальной поддержки граждан. В частности, основным источником инфляции является повышение тарифов на товары и услуги, устанавливаемые государством. Но в 2020 году был введён мораторий на повышение тарифов на электроэнергию и газ, не менялась плата за коммунальные услуги.

Может эта практика будет продолжена в 2021 году? Маловероятно. Слишком много проблем накопилось у естественных монополий страны. В декабре 2019 года был принят указ президента «О совершенствовании денежно-кредитной политики с поэтапным переходом на режим инфляционного таргетирования». Согласно документу, Министерству финансов в срок до 1 февраля 2020 года совместно с Министерством энергетики, Антимонопольным комитетом, Министерством экономики и промышленности, другими заинтересованными министерствами и ведомствами было поручено разработать и внести на утверждение в Кабинет Министров график либерализации регулируемых цен (тарифов) в 2020–2021 годах с учётом воздействия на цели по инфляции.

Единственное, что может перенести повышение тарифов на 2022 год – это предстоящие выборы президента страны. Но, как мы знаем, компания «Узсувтаминот» уже сообщила о новых тарифах на воду и канализацию по регионам Узбекистана. «Жокаргы Кенес Каракалпакстана, кенгаши народных депутатов областей и Ташкента утвердили новые тарифы на услуги питьевого водоснабжения и канализации для абонентов, имеющих водомеры», - сообщила пресс-служба компании «Узсувтаминот».

«Согласно новым тарифам, в Узбекистане новые цены на услуги питьевого водоснабжения и канализации выросли в 1,9 раза», — говорится в сообщении. В отдельных регионах тарифы выросли в 1,5−3 раза.

В январе 2021 года число предложений по продаже вторичного жилья вновь показало снижение. Если в октябре этот показатель уменьшился на 16% по сравнению с предыдущим месяцем, в ноябре – на 12%, в декабре - на 18%, то в январе 2021 года – на 8%.

Кроме проводимых карантинных мероприятий на рынок жилья негативно влияет резкая девальвация национальной валюты, проведённая ЦБ в целях обеспечения эффективного курса сума по отношению к национальным валютам стран-соседей, прежде всего, это относится к РФ и Казахстану. 

Изменение стоимости национальной валюты, несомненно, влияет на рыночную цену квартир. Обычно наблюдается обратная зависимость: при укреплении курса доллара по отношению к суму, цена предложения в долларовом эквиваленте снижается. Но, начиная с августа 2017 года, цена предложения квадратного метра квартир в столице, выраженная в долларах, растёт и при обесценении сума. 

Одной из причин сложившейся ситуации является накачивание экономики деньгами (политика количественного смягчения (англ. Quantitative easing, QE). Вброс в экономику дополнительных денег — это модно, популярно, но далеко не эффективно. Появление разрыва между реальным сектором и денежно-финансовым приводит к возникновению кризисных явлений.  

Наблюдается также сокращение объёмов выручки от экспорта плодоовощной продукции. По данным Узстата объем экспорта плодоовощной продукции за 2020 год составил 1 485,0 тысяч тонн и в стоимостном выражении превысил 1 008,6 млн долларов (снижение по сравнению с показателем 2019 года составило 16,5%). За этот период было вывезено 768,3 тысячи тонн овощей на общую сумму 400,0 млн долларов и 402,3 тысячи тонн плодов и ягод на сумму 353,9 млн долларов. При этом темпы снижения в стоимостном выражении по сравнению с 2019 годом составили, соответственно, 15,1% и 13,0%.

За 2020 год доля плодоовощной продукции в общем объёме экспорта составила 6,7%.

Основные рынки экспорта плодоовощной продукции приходятся на Россию, Казахстан и Кыргызстан. В стоимостном выражении наибольшая часть экспорта плодоовощной продукции приходится на Российскую Федерацию (25,3% от всего объёма вывоза плодоовощной продукции) и Казахстан – 24,9%.

Российские потребители традиционно предпочитают продукты из постсоветских республик. Узбекистан, как страна, обладающая почти идеальными природными условиями для развития сельского хозяйства, имеет особое значение для России в этом отношении. 

В январе 2021 года цены на квартиры, расположенные в старых кирпичных домах, остались без изменений (619 долларов/кв. м). В 4-х и 5-ти этажных кирпичных домах типовой планировки СЦП увеличилась за январь 2021 года на 0,1% (725 долларов/кв. м). В 4-х и 5-ти этажных панельных домах типовой планировки СЦП наблюдался более заметный рост цен предложения (на 0,6% - до 638 долларов/кв. м). В панельных девятиэтажных домах типовой планировки средняя цена предложения за январь 2021 года повысилась на 0,4% - до 703 долларов/кв. м.

Традиционно в столице пользуются популярностью однокомнатные квартиры. Чуть меньше спрос на двухкомнатные квартиры. Этим объясняется высокая стоимость квадратного метра в таких жилых помещениях. В декабре 2020 года цены на однокомнатные и двухкомнатные квартиры составили, соответственно, 716 и 701 долларов/кв. м, увеличившись за месяц, соответственно, на 1,0 и 0,6%.

Квартиры в кирпичных домах имеют более высокую цену, чем в панельных и монолитных домах. Это связано с себестоимостью возведения кирпичного дома (стоимость квадратного метра в панельном доме будет ниже, чем в кирпичном) и с лучшими условиями проживания в жилье, стены которого сложены из кирпича. 

В январе 2021 года отмечено разнонаправленное движение цен предложения в сегменте дорого жилья и квартир класса «стандарт» (ранее «эконом-класс»). За январь 2021 года СЦП жилья высокой ценовой категории осталась на уровне декабря 2020 года. При этом СЦП квартир эконом-класса увеличилась на 1,0% (в декабре 2020 года прирост составил 1,3%), что свидетельствует о более высоком спросе на жилье такого класса.

Такая динамика цен привела к сохранению коэффициента расслоения (отношение СЦП жилья высокой ценовой категории и жилья эконом-класса) на уровне 2,3. 

Более 57% квартир, выставленных на продажу в январе 2021 года, имели общую площадь от 40 до 79 квадратных метров. Это средняя площадь типовых двух- и трёхкомнатных квартир. Именно этот сегмент занимает почти 52% квартирного рынка с ценами продаж 20-49 тысяч долларов: 12,1% занимают квартиры с ценами предложения от 20 до 30 тысяч долларов; 19,3% - с ценами предложения 30-39 тысяч долларов и 20,1% - от 40 до 50 тысяч долларов.

В январе 2021 года наибольшую долю рынка квартир, выставленных на продажу, занимали двухкомнатные (44,9% от общего предложения на рынке квартир на вторичном рынке) и трёхкомнатные квартиры (28,8%).

В январе 2021 года в Ташкенте наблюдалось разнонаправленное движение цен предложения по районам. Наибольший прирост за месяц показала СЦП в районах, которые ранее были аутсайдерами по темпам роста СЦП.  Это – Бектемирский (рост 101,0%) и Сергелийский (100,9%) районы. Среди районов, в которых наблюдалось снижение СЦП – Учтепинский и Шайхонтохурский районы (уменьшение по 0,5%). Новичок – Янгихаётский район – показал среднюю положительную динамику: рост за январь составил 0,4%.

***

По данным Госкомстата, в течение 2020 года по республике введено в эксплуатацию 61,3 тысячи жилых домов общей площадью 12,7 млн кв. м. Основную часть жилого фонда (90,3%), составили жилые дома, отнесённые к категории индивидуальное жилищное строительство.

Доля жилых домов, построенных по типовым проектам и введённых в эксплуатацию, составляет 4,8%. Остальные 4,9% введённых в эксплуатацию жилых домов сооружены другими юридическими лицами.

68,2% жилых домов, введённых физическими лицами, и 82,3% жилых домов, возведённых по типовым проектам, построены в сельской местности.

***

В Агробанке объявили о запуске программы ипотечного кредитования на вторичном рынке жилья. Основные условия для предоставления ипотечного кредита:

-      первоначальный взнос - 25% от стоимости жилья;

-      процентная ставка - 18% годовых;

-      срок погашения кредита - до 20 лет;

-      максимальная сумма выдачи кредита - 323 млн сумов.

11 января 2021 года появилась информация об открытии кредитной линии для приобретения жилья на вторичном рынке ещё от одного банка – Hamkorbank.

***

Указом Президента от 26.01.2021 г. № УП-6146 «О внесении изменений и дополнений в некоторые акты Президента Республики Узбекистан» в соответствии с законом от 28.08.2019 г. № ЗРУ-558 и указом Президента от 22.04.2020 г. № УП-5984, внесены изменения и дополнения в следующие законодательные акты:

В Перечень категорий лиц – иностранных граждан и лиц без гражданства, прибывших из других государств и имеющих право на регистрацию по месту постоянного проживания в Республике Каракалпакстан и областях, кроме Ташкентской области, включены:

-      соотечественники, проживающие за рубежом, и члены их семей (супруг, супруга и несовершеннолетние дети);

-      граждане иностранных государств или лица без гражданства, внёсшие инвестиции в создание предприятий по производству товаров и оказанию услуг на территории Республики Узбекистан в размере не менее 3 млн долларов, – учредители (участники) предприятий с участием иностранных инвестиций и члены их семей (супруг, супруга и несовершеннолетние дети);

-      граждане иностранных государств и лица без гражданства, которым присвоен статус «Почётный гражданин», а также члены их семей (супруг, супруга и несовершеннолетние дети).

***

Постоянная регистрация в Ташкенте и Ташкентской области стала доступной онлайн-услугой в разделе «Гражданство» на ЕПИГУ (my.gov.uz).

Данная услуга предоставляется следующим категориям граждан:

-      имеющим жилье, приобретённое в соответствии с законодательством, – на приобретённое в частную собственность жилье;

-      имеющим приписку по месту постоянного проживания в Ташкенте, – в случае их обращения по вопросу регистрации по месту постоянного проживания по другому адресу в Ташкенте и Ташкентской области;

-      имеющим регистрацию по месту постоянного проживания в Ташкентской области, – в случае их обращения по вопросу регистрации по месту постоянного проживания по другому адресу в Ташкентской области.

Услуга автоматизирована и предоставляется в течение 1 рабочего дня. Стоимость предоставления услуги составляет 2% от базовой расчётной величины. При обращении за получением государственной услуги через Единый портал, государственная пошлина уплачивается в размере 90 процентов от суммы.

Первичный рынок квартир (новостройки)

К недвижимому имуществу в новостройках относится имущество, право собственности на которое возникло на основании решения хокима района (города) об утверждении акта комиссии о приёмке в эксплуатацию законченного строительства здания, сооружения, жилого помещения, с момента принятия которого прошло не более трёх лет.

В настоящее время строительством жилой недвижимости в столице занимаются около двух десятков компаний и частных застройщиков.  Новостройки, в основном, охватывают центральную часть города, расширенный центр, а также районные центры с удобной транспортной развязкой, наличием крупной торговой или развитой социальной инфраструктур. 

Проведение статистического анализа цен на квартиры в новостройках затруднено из-за малой статистической базы данных, что делает крайне сложным предметное, территориальное и временное изучение динамики стоимости жилья первичного рынка.

Так, если анализируемая база данных квартир на вторичном рынке содержит около одной тысячи предложений в месяц, то на первичном – всего около 70, что делает крайне затруднительным решение вопроса репрезентативности данных о стоимости квадратного метра новостроек. Даже вхождение на рынок продаж или уход с него одного ЖК влияет на средний показатель стоимости квартир в новостройках. Кроме того, часть жилья в новостройках продаётся на условиях «заходи и живи»: с законченным ремонтом, кухней, оборудованием и бытовой техникой. Большинство – с ЧОС (черновая отделка стен). Сложность для анализа представляет и объявление отдельными застройщиками акций или скидок.

Наиболее адекватным показателем рыночных тенденций является именно вторичный рынок жилья. Это рынок однообразного законченного товара со множеством независимых продавцов. На рынке новостроек квартиры обладают разной степенью готовности дома, уровнем отделки, класса, а также юридическим состоянием. Первичный рынок жилья оказывает влияние на состояние вторичного рынка, но и последний также воздействует на рынок новостроек.

В данном обзоре сделана попытка проследить за динамикой цен в новостройках Ташкента на основании мониторинга стоимости квадратного метра 42-х жилищных комплексов столицы. В методике, как и ранее, использованы способы исключения статистического шума и выделения ядра предложений. В соответствии с представлениями об инертности рынка недвижимости применены модифицированные алгоритмы сглаживания данных.

Видно, что стоимость квадратного метра в новостройках Ташкента находится в ценовом коридоре 700-820 долларов. В то же время, цена в национальной валюте имеет устойчивый повышательный тренд, связанный с инфляционными процессами. Наблюдается корреляция стоимости жилья в национальной валюте с курсом доллара к суму.

Средняя цена предложения одного квадратного метра в долларах на первичном рынке жилья в январе 2021 сохранилась на уровне 777 долларов/кв. м. Средняя цена предложения на жилье в новостройках в сумах в январе 2021 года составила 8,2 млн сумов, что выше уровня декабря 2020 года на 0,4%.

Застройщикам выгодно продать квартиры в построенных жилых комплексах как можно быстрее. Выплата процентов за кредит, требование возврата самого кредита, замораживание «денег в бетоне», непрерывность строительного цикла и рост операционных расходов заставляют застройщиков не только ускоренно возводить дома, но и стремиться оперативно реализовывать готовые квартиры. Не случайно строительство стало относится к технологиям с непрерывным производственно-технологическим циклом. 

Учитывая существующую маржинальность этого бизнеса, можно предположить, что застройщики вполне безболезненно могут пойти на некоторое снижение прибыльности своих проектов. Такая картина ранее наблюдалась, например, в девелоперских проектах Москвы. 

С 15 апреля 2021 года в Узбекистане вступит в силу новый порядок сдачи домов в эксплуатацию, сообщил первый заместитель министра строительства Шерзод Хидоятов. По его словам, для создания более благоприятных условий для населения были внесены изменения в строительные нормативы.

«Дома больше не будут сдаваться в «коробочном» состоянии. Этот порядок вступит в силу в апреле, через три месяца», — заявил первый заместитель главы Министерства строительства. Шерзод Хидоятов подчеркнул, что подрядные организации должны будут на 100% завершить работы по отделке квартир и проведению коммуникаций.

«Это необходимо, в первую очередь, с точки зрения безопасности. На сегодняшний день есть много факторов. Я их перечислю. Во-первых, сегодня после сдачи дома в виде «коробки» владельцы квартир при ремонте и изменении планировки допускают много ошибок. Это нагрузки на плиты, изменение шахт, демонтаж, что крайне негативно влияет на конструкцию дома. Учитывалось это, а также пожарная безопасность», — заявил Шерзод Хидоятов.

Кроме того, по его словам, недовольство населения также вызывает формирование кадастра квартиры. Речь идёт о сокращении «жилой площади» после возведения стен.

«Например, если продаётся квартира площадью 88 кв. м, то завтра при монтаже стен площадь сокращается до 77 кв. м. Но население платит за квадратные метры под стенами тоже. А в квартирах со стенами площадь в кадастре формируется уже с учётом стен. За счёт разницы площадей население платило лишние деньги. Теперь с апреля квартиры в виде «коробки» приниматься не будут. До этого выдавалась квартира с четырьмя стенами, без коммуникаций, без разделения комнат. [Застройщики] теперь должны будут разделить стены, провести коммуникации, установить сантехфаянс, а затем сдавать объект», — отметил первый замминистра строительства.

Приведёт ли это к удорожанию цен на жилье в новостройках. Вполне, возможно. 

Важную роль в поддержании спроса на жилье в новостройках оказывает ипотечное кредитование, которое - в основном – оформляется для приобретения жилья в новостройке. 

По сообщению Центрального банка, объёмы ипотечного кредитования в Узбекистане в 2020 году увеличились на 20% по сравнению с 2019 годом. За 2020 год коммерческими банками были выделены ипотечные кредиты 77 274 физическим лицам в размере 9,1 трлн сумов, что на 1,1 трлн сумов больше, чем за 2019 год.

Лидирует по развитию ипотеки Ташкент, где в 2020 году объём выданных ипотечных кредитов вырос на 87,4% или на 1 484,6 млрд сумов по сравнению с уровнем 2019 года; Навоийская область, соответственно, 81,9% и 152,1 млрд сумов; Сырдарьинская — 63,2% и 122,8 млрд сумов; Самаркандская область — 34,8% и 225 млрд сумов.

Из общего объёма ипотечных кредитов 5,1 трлн сумов или 56,1% направлены на приобретение жилых домов, построенных ИК «Қишлоқ қурилиш инвест» и ИК «Ўзшаҳар қурилиш инвест».  3,7 трлн сумов (40,8%) - выделены на покупку жилья на первичном и 0,3 трлн сумов (3,1%) — вторичном рынке жилья.

***

Указом Президента Республики Узбекистан от 28 ноября 2019 года № УП-5886 «О дополнительных мерах по совершенствованию механизмов ипотечного кредитования» был принят новый порядок ипотечного кредитования, на основании которого 3 695 гражданам выделены кредиты общей стоимостью в 793,3 млрд сумов. 

Из них 367,5 млрд сумов (46,3%) выданы на приобретение 2-х комнатных квартир, 425,8 млрд сумов (53,7 %) - на приобретение 3-х и более комнатных квартир.

Наибольшая доля ипотечных кредитов приходится на Самаркандскую область (215,8 млрд. сумов), город Ташкент (153,7 млрд. сумов), Навоийскую (78,9 млрд. сумов) и Ферганскую области (77,4 млрд. сумов).

Продление же сроков ипотеки с 15 до 20 лет не окажет заметного влияния на рынок ипотечного кредитования: в обществе происходит активное расслоение на богатых и бедных. Формирование среднего класса – основного потребителя кредитных продуктов – не происходит. Кредитные риски сместились в сторону менее обеспеченных групп населения.

По расчётам, - на полное удовлетворение потребности населения в жилье в Узбекистане, - необходимо ежегодно строить 145 тысяч квартир. На это потребуется почти 27 трлн сумов, что составляет более 23 процентов государственного бюджета.

***

Президент Шавкат Мирзиёев 7 декабря подписал указ о внесении изменений в условия ипотечного кредитования. Документом определены лимиты ипотечных кредитов, выдаваемых частными подрядчиками на покупку квартир свободной планировки:

-      в Ташкенте для квартир общей площадью до 60 кв. м — 264 млн сумов, более 60 кв. м — 352 млн сумов;

-      в других регионах для квартир общей площадью до 60 кв. м — 240 млн сумов, более 60 кв. м — 320 млн сумов.

Кроме того, срок подачи заявок на получение субсидий в рамках целевых выплат продлён до 31 декабря 2020 года, а срок выплаты — до 1 июля 2021 года. Указом также установлено, что в доходы заявителя, обратившегося за субсидией, могут быть включены и доходы других лиц. 

Ранее условия ипотеки были изменены постановлением президента, подписанным в мае этого года. Тогда сроки ипотечных кредитов были продлены с 15 до 20 лет.

Рынок найма квартир и аренды офисных помещений

Рынок найма квартир

Средняя стоимость найма квартир в городе Ташкенте в январе 2021 года в долларовом выражении увеличилась на 1,8% - до 5,6 доллара/кв. м. В сумовом выражении стоимость найма также выросла на 2,2% - до 58,8 тысячи сумов/кв. м. Тренд на увеличение стоимости найма квартир в октябре-ноябре 2020 года был прерван в декабре. Сейчас можно наблюдать возвращение к растущему тренду.  

По сравнению с январём 2020 года средний размер платы за наём вырос в январе 2021 года на 1,8% в долларовом, и на 12,1% - в сумовом.

После снятия жёсткого карантина в Ташкент стали возвращаться иногородние работники. Кроме того, произошло возвращение вузов к традиционной форме обучения, что стало триггером для столичного рынка найма жилья. Решением Специальной республиканской комиссии с 16 ноября высшие учебные заведения Узбекистана продолжили обучение в очной форме.

Однако, реальное снижение доходов большей части населения и вновь введённые ограничения на авиасообщения заставляют арендодателей более осторожно подходить к увеличению платы за наём. Кроме того, свою роль играет и выход на рынок дополнительных предложений. Так, в январе 2021 года количество предложений от наймодателей увеличилось на 7,5% по сравнению с уровнем предыдущего месяца.

На графике представлены коэффициенты соответствия величин найма и стоимости жилья. Это время (месяцы или годы), необходимое для того, чтобы сумма платы за наём жилья сравнялась с рыночной стоимостью квартиры. В январе 2021 года этот показатель в среднем по Ташкенту составил 124 месяца (по сравнению с предыдущим месяцем показатель сократился на 2 месяца) или 10 лет и 4 месяца.

Столичный коэффициент соответствия – в условиях ослабления карантинных мероприятий – вернулся к верхней границе среднемировых значений: по американскому методу определения размера найма этот показатель составляет 118-125 месяцев. 

Существует два основных метода определения размера найма жилья. Европейский метод: размер найма жилья в месяц исчисляется как произведение площади квартиры в квадратных метрах на индекс найма (евро/кв. м). Индекс – в зависимости от страны –   равен от 5 до 10 евро/кв. м/месяц. С этим методом связан и метод сравнительного сопоставления размера найма, который в основном используется и на нашем рынке. Это когда узнается месячный размер найма в сопоставимых районе и квартире, а затем вводят поправки в зависимости от конкретных характеристик своего района, дома и квартиры, оснащённости и качества мебели, техники, наличия или свежести ремонта и так далее.  

Американский метод, в котором размер найма зависит от сложившихся рыночных цен на жилье. При этом максимальная месячная плата за наем не должна превышать 0,8-0,85% от рыночной стоимости жилья (с учётом обстановки, ремонта, изношенности). Минимальный размер, как правило, не должен быть ниже 0,6%.

Если следовать американскому методу, то средняя стоимость найма квартиры в Ташкенте в январе 2021 года должна была составлять 5,92 доллара/кв. м, что значительно выше фактически сложившегося показателя (5,6 доллара/кв. м).

Введение карантинных мероприятий выявило проблему отсутствия практики у большинства наймодателей брать депозит. Ташкентцы-наймодатели во время самоизоляции не могли полноценно контролировать сдаваемое жилье и поведение квартирантов. Не каждый имел приятельские отношения с соседями, рядом с которыми находилась сдаваемая квартира, и которые позволили, хотя бы частично, обеспечить безопасность найма. В связи с этим, у наймодателей наблюдалось повышение уровня порога тревожности за сдаваемые квартиры. 

Владельцы жилья беспокоились, что квартиранты могут покинуть жилье без оплаты найма или сдадут его в субаренду. Более спокойны были те, кто взял у наймополучателей так называемый security deposit (страховой депозит на случай нанесения вреда имуществу). По завершению найма квартиры депозит возвращается наймополучателю: в полном размере – в случае возврата имущества в прежнем состояние с учётом естественного износа или с удержанием части суммы – на размеры стоимости повреждённого имущества или затрат на его восстановление. Получение такого депозита – обычно его ставка равна месячной величине найма, но встречаются варианты до трёх месячных величин, – повышает порог гарантированного возмещения ущерба, нанесённого наймополучателями. 

***

В соответствии с законом «О Государственном бюджете Республики Узбекистан на 2021 год» установлены минимальные ставки арендной платы для физических лиц, сдающих имущество в аренду, на 2021 год.

Рынок аренды офисных помещений

Рынок аренды офисной недвижимости в Ташкенте не отличается особым разнообразием. Несмотря на то, что в столице вводятся все новые бизнес-центры, они, как правило, ориентированы на небольшие и средние компании. В связи с проводимым реформированием экономической, политической и общественно-социальной жизни наблюдается приход в Ташкент иностранных компаний, в основном, оказывающих услуги, а также международных организаций. 

Однако, эпидемия коронавируса внесла свои коррективы. Введение карантинных мероприятий привело к тому, что бизнес-центры стали массово временно закрываться: компании-арендополучатели вынуждены были перейти на дистанционный режим работы («удалёнка»). Сложно сказать, сохранят ли подобный режим работы офисные сотрудники после отмены карантинных мероприятий: как показали индивидуальные опросы многим понравился такой способ работы (не тратится время на дорогу, параллельно можно решать многие бытовые вопросы, спокойная обстановка способствует повышению качества и эффективности работы).

Но думается, учитывая наш менталитет, что возврат к прежней системе организации работы возобладает. Многим руководителям нужно просто физически ощущать свою власть над подчинёнными и контролировать все их действия, трудовой распорядок и дисциплину. В настоящее время спрос на аренду офисных помещений постепенно восстанавливается. Оживление почувствовали и арендодатели, которые начали увеличивать размеры стоимости аренды офисных помещений.   

В январе 2021 года средняя цена предложения аренды офисных помещений осталась на уровне декабря 2020 года - 8,7 доллара/кв. м. В национальной валюте стоимость аренды достигла 91,4 тысячи сумов/кв. м, увеличившись за месяц на 0,4%. По сравнению с январём 2020 года года средний размер аренды офисов вырос в долларовом выражении на 1,2%, а в сумовом – на 11,3%.

Поддержке рынку аренды оказывает и появление новых субъектов предпринимательства. Наблюдается активность по организации новых предприятий и организаций в Ташкенте.  За 2020 год в Ташкенте было создано 14 875 предприятий.

Думается, что рынок аренды офисов вскоре переформатируется. Большую популярность будут иметь коворкинг-офисы и центры. Не случайно идея совместного использования офиса оказалась особенно востребованной в США после кризиса 2001 года (коллапс технологического индекса NASDAQ и доткомов). Тогда у специалистов, оставшихся без работы после банкротства компаний, появилась необходимость в рабочем пространстве для фриланса.

Сдача в аренду офисных помещений более выгодная предпринимательская деятельность, чем сдача жилья: кроме фактора превышения арендной ставки офисов над размером найма квадратного метра квартир (в январе 2021 года, соответственно, 8,7 и 5,6 доллара/кв. м) играет роль то обстоятельство, что площадь сдаваемой коммерческой недвижимости значительно больше площади квартир, сдаваемых в наём. Так, в январе 2021 года средняя общая площадь офисных помещений, предлагаемых в аренду, составила 278 кв. м, а жилых помещений для временного проживания – 54 кв. м.

При подготовке обзора использованы материалы печатных СМИ (платные объявления), предложения, размещённые в открытом доступе, информация риэлторских организаций, а также мнения риэлторов.

Несмотря на стремление автора использовать максимально возможную и достоверную статистическую базу при проведении данного анализа, оптимальную методику отбора данных и их обработки, допускается наличие определенной погрешности полученных результатов, отражённых в настоящем обзоре.

В связи с этим, автор и редакция Repost.uz не несут ответственности за действие или бездействие участников рынка недвижимости, равно как за наступление или ненаступление каких-либо финансовых, материальных и иных последствий в результате таких действий или бездействий.

При использовании или перепечатке материала активная ссылка на сайт обязательна.

Больше новостей в Телеграм-канале Подписаться

Последние новости

Больше новостей

Популярные новости