Узбекистан

01.07.2021 | 13:56

В июне рост средней цены предложения жилья подтвердил, что в мае не было ложного прорыва уровня сопротивления 

Экономист-аналитик и независимый эксперт Игорь Цой о состоянии рынка жилой и коммерческой недвижимости в Ташкенте в июне 2021 года. 

В июне рост средней цены предложения жилья подтвердил, что в мае не было ложного прорыва уровня сопротивления 

-   Средняя цена предложения жилья в квартирном секторе (вторичный рынок) в июне 2021 года в Ташкенте достигла 729 долларов/кв. м (месячный темп прироста составил 1,7 %) или 7 707,8 тысячи сумов/кв. м (месячный темп прироста составил 1,9 %). 

-   Индекс стоимости жилья в квартирном секторе (вторичный рынок) в июне 2021 года в столице зафиксирован на уровне 690 долларов/кв. м (темп прироста по сравнению с маем 2021 года составил 1,9 %) или 7 295,4 тысячи сумов/кв. м (темп прироста по сравнению с предыдущим месяцем составил 2,1 %). 

-   Средняя стоимость найма квартир в июне 2021 года в Ташкенте осталась на уровне мая – 5,8 доллара/кв. м. В национальной валюте стоимость найма квартир увеличилась на 0,2 % и составила 61,3 тысячи сумов/кв. м. 

-   Средняя стоимость аренды офисов в июне 2021 года в столице выросла до 9,2 доллара/кв. м или на 2,2 %. В сумовом выражении размер аренды за июнь 2021 года увеличился на 2,4 % и составил 97,3 тысячи сумов/кв. м. 

В прошлом месяце средняя ценя предложения жилья (квартирный сектор, вторичный рынок) в Ташкенте уверенно преодолела уровень сопротивления 61,8 %. Почему в этом случае можно говорить о действительном (истинном) прорыве уровня сопротивления, а не о ложности ценового прорыва? Ведь многие эксперты предупреждают, что методики, позволяющие оценить истинность или ложность ценового прорыва, до сих пор не разработаны. Так, профессиональный трейдер, консультант и один из мировых авторитетов в области биржевой торговли и технического анализа Александр Элдер в книге «Основы биржевой торговли. Как играть и выигрывать на бирже» утверждает: «Рынок проводит больше времени в определенном коридоре цен, чем в тренде. Большинство прорывов за пределы коридора цен – ложные. Они как раз успевают втянуть в игру игроков, следующих за курсом до того, как цены возвратятся к норме. Ложные прорывы – проклятие любителей, а профессионалы обожают их».

Ранее мы несколько месяцев говорили о консолидации (флэт) рынка жилой недвижимости, когда его ценовой уровень находится в коридоре между уровнями поддержки и сопротивления. Данное положение означает, что на рынке возникло некоторое состояние баланса между продавцами или покупателями, то есть спрос уравновесил предложение. Другими словами, рынок находится в состоянии накопления или распределения. В таком состоянии рынок может находится длительное время, но близость уровня сопротивления 61,8 % говорила о том, что рынок скоро или должен пробить этот уровень сопротивления, или уйти в «боковик».

Рост средней цены предложения квартир в столице в июне на 1,7 % и индекса стоимости жилья на 1,9 % свидетельствует о действительном (истинном) прорыве уровня сопротивления. 

По данным Центра экономических исследований и реформ (ЦЭИР) на столичный рынок недвижимости приходится более 30 % республиканского рынка недвижимости. Количество заключённых договоров купли-продажи недвижимости в столице в апреле 2021 года составило 6,76 тысячи единиц, что на 9,5 % больше, чем в марте текущего года.

Следует учитывать, что это число сделок купли-продажи, «очищенное» от влияния сделок по переходу прав собственности на объекты недвижимости, за которыми скрывалось переоформление недвижимого имущества на реальных собственников.

Так, 18 июня 2020 года в пресс-службе министерства юстиции республики сообщили, что жители Узбекистана купили 12 799 квартир в Ташкенте с апреля 2020 года. Около 70 % сделок было оформлено жителями не из Ташкента. Можно предположить, что такой «бум» произошёл из-за того, что с 1 апреля 2020 года был отменен запрет на покупку жилья в Ташкенте и Ташкентской области жителями других регионов страны. Но на самом деле – в большинстве случаев – имело место переоформление ташкентских квартир на реальных собственников (лиц, на средства которых было приобретено жилье, оформленное затем на другое лицо, имеющее ташкентскую прописку).

Также не следует воспринимать буквально данные статистики о величине сальдо миграции по Ташкенту: разница между количеством прибывших и выбывших из столицы. За 2020 год положительное сальдо миграции достигло в столице 71,8 тысячи человек (в январе-сентябре 2020 года этот показатель составлял 59,7 тысячи), что значительно превышает этот показатель за 2019 год (положительное сальдо миграции тогда составило всего 27,0 тысяч человек). Значительная часть «прибывших» – это граждане, переоформившие на своё имя жилье и получившие регистрацию для себя и членов своих семей по месту постоянного проживания в городе Ташкенте (пункт 1 Перечня категорий лиц, утверждённого законом от 14 сентября 2011 года № ЗРУ-296).

Конечно, были и реальные сделки купли-продажи жилья, – как на первичном, так и на вторичном рынках, – гражданами, проживающими в областях. По оценкам – за апрель-май 2020 года – на долю таких сделок пришлось около 30 % всего количества проведённых сделок купли-продажи в столице. 

Это привело к вымыванию:

-      со вторичного рынка жилья квартир с ценами ниже и на уровне рыночных;

-      с первичного рынка жилья квартир класса «стандарт» (ранее «эконом-класс») и комфорт-класса. При этом особой популярностью пользовались «студии» и однокомнатные квартиры.

Спрос на объекты недвижимости поддерживает ипотечное кредитование. 

В I квартале 2021 года было выделено ипотечных кредитов на общую сумму на 1 578,3 млрд сумов. По состоянию на 1 апреля остаток ипотечных кредитов составил 29,4 трлн сумов, что на 7,1 трлн сумов (или на 31,8 %) больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Почти 30 % (455,5 млрд сумов) от общего объёма выданных ипотечных кредитов приходится на столицу.

Поскольку недвижимость, несмотря на высокие цены, остаётся довольно привлекательным инструментом для инвестиций и сбережений, граждане предпочитают вкладывать денежные средства именно в неё. При спросе растёт и цена предложения, что, в общем, закономерно и не идёт вразрез с тенденциями рынка.

В мае-июне текущего года наблюдалась повышенная активность покупателей из ближнего и дальнего зарубежья на рынках первичного и вторичного жилья в Ташкенте. Отметились граждане Казахстана (приобретение жилья в основном для инвестиционных целей), Афганистана (вывод американских военных к 11 сентября 2021 года вынудил граждан этой страны, особенно сотрудничавших с американцами (примерно 18 тысяч афганцев и порядка 53 тысяч членов их семей), приобретать жилье за границей. Администрация президента Джо Байдена приняла решение об их эвакуации, но как отмечает газета The New York Times, эвакуация с территории Афганистана не даёт привилегий в процессе рассмотрения заявки на американскую визу, а также не даёт гарантий того, что эти люди не будут депортированы домой в случае, если в визе им будет отказано), Таджикистана (реальная угроза вторжения Талибана на территорию страны. Совет Безопасности ООН движение Талибан признал террористической организацией в 2003 году), Индии и Пакистана (неблагоприятная эпидемиологическая обстановка в указанных странах).

В своём «Анализе рынка недвижимости в Узбекистане» сотрудники Центра экономических исследований и реформ (ЦЭИР) отмечают, что «скачка цен на жилье не ожидается, поскольку правительством поставлена задача, чтобы стоимость квадратного метра жилья не превышала 4 млн сумов. В частности, этого планируется достичь посредством налаживания обеспечения недорогих стройматериалов». 

Однако, речь в данном случае идёт не о комплексе жилищного строительства в целом, а о секторе возведения льготного (социального) жилья ИК «Қишлоқ қурилиш инвест» и ИК «Ўзшаҳар қурилиш инвест», а также частными предпринимателями по государственной ипотечной программе. В 2021 году в Ташкенте запланировано ввести в эксплуатацию 7 тысяч таких квартир, что составляет около трети всего ввода жилья в столице. 

Получатели социального жилья (на условиях ипотеки или на условиях социального найма) – в большинстве своём – не являются участниками рынка недвижимости и не оказывают никакого влияния на секторы жилья стандарт- или комфорт-классов, не говоря уже про жильё бизнес- или премиум-классов. Кроме того, строительство социального жилья запланировано в основном в Янгихаётском районе столицы, что также не добавляет таким проектам популярности среди потенциальных покупателей.

Уместно будет напомнить, что строительство так и не стало у нас «локомотивом» экономики.

Об этом свидетельствует динамика доли отраслей в создании валовой добавленной стоимости отраслей. Могут возразить, что необходимо рассматривать влияние строительства комплексно, включая и развитие промышленности строительных материалов. Про отечественное производство техники для земляных, подготовительных и вспомогательных работ; для сваебойных и свайных работ; для монтажных и грузоподъёмных работ; для изготовления и применения бетонных растворов, железобетонных составов, а также транспортных автомобилей скромно умолчим.

Если судить по данным Ассоциации «Узпромстройматериалы», производство продукции увеличилось в 2020 году по сравнению с 2016 годом в 3,2 раза. Но это составляет менее 6 % всего объёма промышленного производства республики. В 2020 году производство цемента по сравнению с 2016 годом выросло всего на 45 %, строительного стекла – на 59 %. Поэтому не вызывает удивления тот факт, что за тот же период объём импорта строительных материалов вырос в два раза.

За первые четыре месяца 2021 года в страну завезено 1 млн тонн цемента на 50,5 млн долларов, что на 515,1 тысячи тонн больше по сравнению с прошлогодним показателем. Для сравнения: в 2020 году импортировано 2,5 миллиона тонн цемента на 131 млн долларов.

Большая часть этого строительного материала импортируется из Казахстана – 498,3 тысячи тонн. Следом идут Кыргызстан – 278,5 тысячи тонн, Таджикистан – 234,7 тысячи тонн, Иран – 10,8 тысячи тонн, Туркменистан – 8,6 тысячи тонн. В разрезе регионов в Ташкент завезли 496,6 тысячи тонн цемента, в Ферганскую область – 194,9 тысячи тонн, в Андижанскую – 183,7 тысячи тонн, в Наманганскую – 54,4 тысячи тонн, в Сурхандарьинскую – 43,8 тысячи тонн, в Ташкентскую область – 30 тысячи тонн.

В сообщении Узстата отмечается: «Несмотря на увеличение объёмов строительных работ на 0,5 % по сравнению с январём-мартом 2020 года это почти не оказало влияния на рост ВВП (в январе-марте 2020 года – 0,5 процентных пункта).

Квартирный сектор города Ташкента

Вторичный рынок квартир

В июне 2021 года средняя цена предложения (СЦП) жилой недвижимости (квартирный сектор, вторичный рынок) города Ташкента составила 729 долларов/кв. м. Это на 1,7 % выше уровня аналогичного показателя предыдущего месяца (в мае 2021 года прирост составил 2,1 %). 

Цена предложения в национальной валюте за июнь 2021 года составила 7 707,8 тысячи сумов/кв. м, что на 1,9 % превышает уровень мая текущего года. Такая ситуация стала возможной в связи с увеличением цены в долларовом выражении и ослаблением национальной валюты в июне 2021 года.

Уровень СЦП квартир в июне 2021 года превысил показатель июня 2020 года (год к году – г/г) на 9,6 % в долларовом выражении и на 14,0 % – в сумовом. Более заметный рост показателей, выраженных в национальной валюте, объясняется перманентным ослаблением национальной валюты в течение предыдущего двенадцатимесячного периода и ростом цены предложения в долларовом выражении.

Медианная цена квартир на столичном рынке в июне 2021 года составила 40,5 тысячи долларов: в марте 2021 года этот показатель составлял 39,2 тысячи; в апреле – 39,3 тысячи и в мае – 40,1 тысячи долларов. Медианная средняя цена предложения квадратного метра в июне 2021 года достигла уровня 702 доллара/кв. м (в марте 2021 года этот показатель составил 674 доллара/кв. м; в апреле 2021 года – 674 доллара/кв. м, в мае – 689 долларов/кв. м).

Индекс стоимости жилья (средняя цена предложения, скорректированная на усреднённый размер дисконта или скидки при совершении сделок между продавцами и покупателями квартир) в июне 2021 года по сравнению с уровнем предыдущего месяца вырос в долларовом выражении на 1,9 % до значения 690 долларов/кв. м, а в сумовом, соответственно, на 2,1 % и 7 295,4 тысячи сумов/кв. м.

Наибольшее негативное влияние на столичный рынок жилой недвижимости оказало запрещение въезда в Ташкент гражданам, не имеющих ташкентской прописки, во время жёсткого карантина в прошлом году. Это значительно сократило клиентскую базу покупателей и ограничило движение финансовых потоков. Приостановление деятельности отдельных отраслей, предприятий малого и среднего бизнеса, нарушение цепочек поставок, карантинные мероприятия, девальвация национальной валюты, кризисные явления в экономике также привели к снижению спроса на жилье. 

Некоторое негативное влияние на положительную динамику цен на рынке столичной недвижимости может вызвать решение Специальной республиканской комиссии с 28 июня по 12 июля этого года запретить въезд в Ташкент иногородним. Такое наблюдалось в прошлом году, когда 24 марта были закрыты въезд и выезд из Ташкента всех видов транспорта, а также въезд иногородних.

Однако, наблюдается и противоположенный процесс. В условиях выделения масштабной финансовой поддержки экономики, помощи предпринимателям и населению – из-за значительного ослабления контроля – резко возросла коррупционная составляющая. Так, председатель Сената Танзила Нарбаева отметила на заседании Сената Олий Мажлиса, что фактов коррупции, допускаемых в различных сферах, год за годом становится больше.

В 2020 году в более чем 2,5 тысячах бюджетных учреждений было расхищено свыше 301 млрд бюджетных средств, увеличились факты осуществления государственных закупок с искусственным завышением цен. Если количество должностных лиц, занимавшихся коррупцией в 2019 году, составило 1 339 человек, то в 2020 году их насчитывается уже 1 723 человека. 

24 марта в ходе совещания по вопросам реализации программ «Обод кишлок» и «Обод махалла»президент Узбекистана Шавкат Мирзиёев заявил, что в 2020 году было расхищено свыше 8 % выделенных из бюджета средств на адресные программы: из 10 трлн сумов, выделенных на финансирование адресных программ, было разворовано 845 млрд сумов или 8,5 %.

На пленарном заседании верхней палаты парламента 28 мая 2021 года была проанализирована работа, осуществляемая для улучшения социальной сферы и уровня жизни народа. 

Как отметила председатель Сената Танзила Нарбаева, в 2019–2020 годах банкротами объявили почти десять тысяч субъектов. В результате такой деятельности объем средств, взимаемых в бюджет, получается очень незначительным. Управляющие судами по банкротству обязаны взимать долги организаций-должников в пользу бюджета. Они же, получив оплату, стараются просто объявлять предприятия банкротами.

"Государственный бюджет – это деньги народа, никто не имеет права использовать их бесцельно, эти средства должны использоваться только в интересах народа", – сказала Танзила Нарбаева.

29 марта в Ташкенте состоялось заседание национального совета по противодействию коррупции. Были озвучены данные, что 89,4 % преступлений, связанных с коррупцией, было совершено чиновниками районного и городского уровня; 9,2 % - областного уровня и 1,4 % - республиканского уровня. В 2020 году суды рассмотрели 1 502 уголовных дела   о коррупции в отношении 2 270 лиц.

Генеральный прокурор Узбекистана Нигматилла Юлдашев на 14-м пленарном заседании Сената Олий Мажлиса 23 апреля прокомментировал уголовное дело бывшего заместителя хокима Джизакской области Акрама Рахмонкулова и руководителей других компаний. Нигматилла Юлдашев сообщил об аресте 12 млрд сумов на предприятиях, относящихся к бывшему заместителю хокима Джизакской области Акраму Рахмонкулову, а также 172 магазинов, 14 квартир, 43 автомобилей и другой недвижимости.

Конечно, что это только верхушка айсберга. Похищенные средства выводятся за границу, оседают на счетах зарубежных банков. Часть из них, несомненно, перетекает на рынки недвижимости и автомобильный.

Поддержку рынку жилья оказывают и денежные переводы из-за границы. Наблюдается увеличение объёма поступлений денежных средств от трудовых мигрантов.

Центральный банк Узбекистана проинформировал о международных трансграничных денежных переводах физических лиц, поступивших в республику в январе-апреле 2021 года. Отмечается, что объём международных трансграничных денежных переводов, поступивших в республику, за январь-апрель 2021 год составил 1,99 млрд долларов, увеличившись по сравнению с аналогичным периодом 2020 года на 663 млн долларов или почти на 50 %, а по сравнению с аналогичным периодом 2019 года – на 33,5 %. 

«Отсутствие резкого сокращения денежных переводов объясняется тем, что в период до пандемии определенная часть денежных переводов поступала неформально (наличными), в обход банковской системы. С момента введения карантинных ограничений и невозможности перемещения между странами, ранее не учитываемая часть денежных переводов стала проходить через банковскую систему», – указали в Центральном банке Узбекистана.

Так, согласно опросу, проведённому Центральным банком среди трудовых мигрантов, 85 % респондентов заявили, что отправляет деньги в страну через банковскую систему посредством денежных переводов, остальные 15 % – наличными или другими способами.

Ограничение транспортного сообщения с Россией не позволяет отправиться туда трудовым мигрантам. В результате, рабочие вынуждены трудиться на работах, приносящих недостаточный доход, внутри республики. Однако, наблюдается увеличение денежных поступлений из Республики Корея и Турции.

Денежные поступления из-за границы играют важную роль в формировании бюджета домохозяйств и увеличении их дохода. За первые пять месяцев в Узбекистан перевели 2,6 млрд, сообщили в Центральном банке. Это на 43 % больше, чем было в январе-мае прошлого года, и на 30 %, если сравнивать с январём-маем 2019 года.

Согласно предварительным данным Узстата, в январе-марте 2021 года общий объем совокупного дохода населения страны достиг 95,4 трлн сумов. При этом темп роста совокупного дохода населения по сравнению с аналогичным периодом 2020 года в реальном выражении составил 109,8 %.

Показатель реального роста совокупного дохода на душу населения за январь-март 2021 года составил 107,7 %.

На сохранение достаточного спроса на жилье в Ташкенте заметную роль стал оказывать ещё один фактор. В июне 2020 года ЦБ Узбекистана заявил, что с 1 июля 2020 года по 1 января 2021 года приемлемыми процентными ставками по депозитам в национальной валюте считаются 18 % (вместо ранее действовавших 23-24 %). А 10 сентября 2020 года Центральный банк снизил основную ставку с 15 % до 14 %. Это привело к дополнительному снижению с 1 октября ставок по депозитам физических лиц в банках Узбекистана – до 17 %. Снижение ставок произошло и по вкладам в иностранных валютах – до 4 % по вкладам, номинированных в долларах. 

При этом ЦБ выразил уверенность, что оттока вкладов физических лиц не произойдёт, поскольку «они остаются привлекательными для вкладчиков». Простой расчёт показывает, что это не так: по итогам 2020 года уровень инфляции в Узбекистане в годовом выражении составил 11,1 %, а ослабление сума по отношению к доллару по состоянию на 1 января 2021 года в годовом выражении составило 10,2 %. Или вкладчики несут убытки от размещения депозитов в национальной валюте по новым ставкам. 

Можно, конечно, сослаться на то, что уровень инфляции снизится (ведь не зря ЦБ проводит политику инфляционного таргетирования).  Но ведь, согласно закону «О Государственном бюджете Республики Узбекистан на 2021», уровень инфляции в 2021 году прогнозируется на уровне 9-10 %, что явно не может оказать положительного влияния на мнение вкладчиков: стабильный доход от вкладов в национальной валюте превращается в стабильный убыток. 

В результате, при окончании сроков депозитов, многие вкладчики не продлевали их (как было раньше при процентных ставках 23-24 % годовых), а забирают средства. При этом многие видят в недвижимости хороший способ инвестирования или сохранения накоплений. Поэтому, если ранее в качестве покупателей столичного жилья доминировали граждане с областной пропиской, то в настоящее время наблюдается увеличение доли ташкентцев.

В «Обзоре денежно-кредитной политики за IV квартал 2020 года» ЦБ отмечает: «В 2020 году произошло небольшое замедление темпов роста депозитов физических лиц в национальной валюте (снижение на 13,5 процентных пункта по сравнению с 45,1 % в 2019 году), что в первую очередь связано с использованием сбережений из-за снижения доходов в условиях пандемии. Также во второй половине 2020 года на фоне действующего механизма приемлемых процентных ставок произошло снижение процентных ставок по депозитам, что привело к замедлению роста сбережений.

В частности, процентные ставки по срочным депозитам в национальной валюте физических лиц в первом полугодии 2020 года формировались около 20 %, тогда как во втором полугодии произошло существенное снижение до 17,0 % в декабре».

В банковской сфере начали понимать, что ставки по вкладам в национальной валюте малопривлекательны и начали изменять их условия. Некоторые банки сначала увеличили максимальную ставку по сумовым вкладам до 18 %. В январе 2021 года один банк начал предлагать онлайн-вклад в национальной валюте на 12 месяцев под 20 %, в феврале - ещё один банк объявил об открытии вклада сбережений на 13 месяцев под 21,2 % годовых, а на 18 месяцев — под 22,6 % годовых. В марте два коммерческих банка начали оформлять вклады в национальной валюте с процентной ставкой, соответственно, 20 % и 22 % годовых. В апреле к ним присоединились ещё четыре банка, которые предложили вклады под 20; 21 и 21,6 % годовых. В мае один коммерческий банк предложил срочный вклад в национальной валюте со ставкой 23 % годовых. Аналогичные условия с 6 июля предлагает ещё один банк.

В мае средняя ставка составила 19,4 % (в предыдущие четыре месяца было 17,0 %; 18,3 %; 19,1 % и 19,3 %). Совокупные срочные депозиты в национальной валюте увеличились на 19,6 %, срочные депозиты физических лиц – на 27,4 %.

В 2020 году инфляцию удержали до 12 %, что совсем не означает, что в 2021 году можно будет удержать инфляцию в пределах 9-10 %. 2020 год характеризовался снижением доходов населения и проведением мер социальной поддержки граждан. В частности, основным источником инфляции является повышение тарифов на товары и услуги, устанавливаемые государством. Но в 2020 году был введён мораторий на повышение тарифов на электроэнергию и газ, не менялась плата за коммунальные услуги.

Возможно ли продолжение подобной практики в 2021 году? Маловероятно. Слишком много проблем накопилось у естественных монополий страны. В декабре 2019 года был принят указ президента «О совершенствовании денежно-кредитной политики с поэтапным переходом на режим инфляционного таргетирования». Согласно документу, Министерству финансов в срок до 1 февраля 2020 года совместно с Министерством энергетики, Антимонопольным комитетом, Министерством экономики и промышленности, другими заинтересованными министерствами и ведомствами было поручено разработать и внести на утверждение в Кабинет Министров график либерализации регулируемых цен (тарифов) в 2020–2021 годах с учётом воздействия на цели по инфляции.

Единственное, что может перенести повышение тарифов на 2022 год – это предстоящие выборы президента страны. Но даже в таких условиях в январе 2021 года компания «Узсувтаминот» сообщила о новых тарифах на воду и канализацию по регионам Узбекистана. «Жокаргы Кенес Каракалпакстана, кенгаши народных депутатов областей и Ташкента утвердили новые тарифы на услуги питьевого водоснабжения и канализации для абонентов, имеющих водомеры», - сообщила пресс-служба компании «Узсувтаминот». «Согласно новым тарифам, в Узбекистане новые цены на услуги питьевого водоснабжения и канализации выросли в 1,9 раза», — говорится в сообщении. В отдельных регионах страны тарифы выросли в 1,5−3 раза.

В целях сохранения денежных накоплений от их обесценения население начинает уходить в «спокойные гавани»: приобретать международные валюты, золото в слитках и объекты недвижимости. По сообщению Центрального банка, в январе-апреле текущего года наблюдается рост расхода наличных денег через кассы банков (в том числе через банкоматы) по сравнению с январём-апрелем 2020 года на 38,5 %. Основными причинами являются рост объёма снятия наличных денег с банковских карт на 10,9 трлн сумов по сравнению с январём-апрелем прошлого года (увеличение в 1,7 раза), а также возрастание объёма наличных денег, направленных на покупку иностранной валюты на 6,5 трлн сумов (увеличение в 1,5 раза).

Аномально высокие температуры воздуха, которые наблюдались во второй декаде февраля, вызвали весеннее возобновление вегетации плодовых культур, шелковицы и винограда, на 2,5−3 недели раньше среднемноголетних сроков. «По большей части территории страны у плодовых культур в первой половине декады наблюдалось массовое набухание и распускание почек, к концу декады началось цветение раннецветущих плодовых культур. На юге республики цветение ранних плодовых культур началось в первой декаде февраля, к концу второй декады цветение было массовым», — говорилось в сообщении Узгидромета.

Прошедшие в конце февраля заморозки повредили почки и цветки плодовых культур, распустившиеся из-за высоких температур в этом месяце. По сообщению EastFruit, сложившаяся картина цветения и резкое похолодание до –9 градусов ночью и днём до –5 градусов приведут к существенным потерям урожая: 55-60 % будущего урожая миндаля; по сортам абрикоса, которые уже расцвели – 70-80 %; по другим сортам абрикоса, которые ещё не расцвели – 30-35 %; сливы – 35-40 %. Это несомненно, приведёт и уже приводит к удорожанию этих и других местных плодов, что окажет давление на инфляционные процессы. Кроме того, неблагоприятные погодные условия в других странах и, как следствие, удорожание стоимости – прежде всего – продуктов питания делает вполне реальной угрозу импортируемой инфляции.

Поддержку рынку жилой недвижимости оказывает повышение зарплат работников бюджетных организаций и учреждений в феврале 2021 года, рост объёмов инвестиций за счёт нецентрализованных источников и выделенных кредитов. Также в феврале-марте 2021 года в Узбекистане продолжилось восстановление экономической активности. Согласно проводимым Центральным банком опросам предприятий реального сектора экономики, индекс экономической активности вырос с 50,3 в январе 2021 года до 51,7 – в феврале и 55,2 – в марте. 

Бизнес-сообщество положительно оценивает перспективы экономического восстановления экономики страны в постковидный период. 

Это также поддерживает рынок жилой недвижимости в Ташкенте.

В апреле 2021 года число предложений по продаже вторичного жилья показало снижение на 7 %. В феврале-мае 2021 года наблюдался рост количества предложений по продаже квартир в столице, соответственно, на 13; 8 и 18 %. Положительный тренд продолжился и в июне 2021 года: число предложений выросло на 7 %.

Кроме проводимых карантинных мероприятий на рынок жилья негативно влияет резкая девальвация национальной валюты, проведённая ЦБ в прошлом году в целях обеспечения эффективного курса сума по отношению к национальным валютам стран-соседей, прежде всего, это относится к РФ и Казахстану. Изменение стоимости национальной валюты, несомненно, влияет на рыночную цену квартир. Обычно наблюдается обратная зависимость: при укреплении курса доллара по отношению к суму, цена предложения в долларовом эквиваленте снижается. Но, начиная с августа 2017 года, цена предложения квадратного метра квартир в столице, выраженная в долларах, растёт и при обесценении сума. 

Основной причиной сложившейся ситуации является накачивание экономики деньгами (политика количественного смягчения (англ. Quantitative easing, QE). 

Вброс в экономику дополнительных денег — это модно, популярно, но далеко не эффективно. Появление разрыва между реальным сектором и денежно-финансовым приводит к возникновению кризисных явлений.  

Поддержку рынку недвижимости оказывает и восстановление объёмов выручки от экспорта плодоовощной продукции. По данным Узстата объём экспорта плодоовощной продукции за первое полугодие составил 526,9 тысячи тонн (в стоимостном выражении превысил 291,6 млн долларов). Было экспортировано 419,8 тысячи тонн овощей на сумму 172,5 млн долларов, а также 70,2 тысячи тонн плодов и ягод на сумму 80,0 млн долларов.

В январе-мае 2021 года доля плодоовощной продукции в общем объёме экспорта составила 5,1 %. Основными рынками экспорта плодоовощной продукции являются Казахстан, Россию, Кыргызстан и КНР.

В списке наиболее экспортируемой продукции отсутствует абрикосы. Узбекистан из лидера по экспорту абрикосов в прошлом году, превратился в импортёра этого фрукта: в 2020 году республика занимала второе место после Испании по объёму экспорта абрикосов. Абрикосы в Узбекистане продаются по цене в 6,5 раз выше по отношению к соответствующему периоду предыдущего года. 

Согласно анализу EastFruit, в Узбекистане в текущем году фактически полностью отсутствуют экспортные отгрузки свежего абрикоса несмотря на то, что сейчас время созревания этого фрукта и его экспорт должен быть в самом разгаре. Более того, из-за высоких цен на абрикос на внутреннем рынке и относительно низких цен в соседнем Таджикистане, Узбекистан в этом году импортирует абрикос из соседней страны.

Главная причина, конечно же, кроется в заморозках, сильно повлиявших на урожай в Узбекистане. Две волны заморозков в конце февраля и в середине марта причинили серьёзный ущерб урожаю косточковых видов фруктов, особенно абрикосу. Потери урожая абрикоса по Узбекистану оценивались минимум в 60-65 %. Отмечалось, что реальный ущерб может оказаться ещё больше. Также отмечалось возможное негативное влияние непогоды на качество узбекского абрикоса.

В Таджикистане, где потери абрикоса были не столь существенными, цены на эти фрукты находятся в пределах 0,79-1,06 доллара за кг, то есть в 3-5 раз ниже, чем в Узбекистане. Дополнительным фактором давления на цены абрикоса в Таджикистане, кроме неплохого урожая, является полное закрытие границы с Кыргызстаном, через который осуществлялся экспорт. Поэтому таджикские абрикосы выгодно закупать для реализации потребителям в Узбекистане.

В июне 2021 года цены на квартиры, расположенные в старых кирпичных домах, скорректировались в сторону повышения на 1,1 % (636 долларов/кв. м). В 4-х и 5-ти этажных кирпичных домах типовой планировки СЦП достигла уровня 760 долларов/кв. м, что на 2,0 % превышает соответствующий показатель предыдущего месяца.

В 4-х и 5-ти этажных панельных домах типовой планировки в июне 2021 года также наблюдался рост цен предложения (на 1,4 % - до 666 долларов/кв. м). В панельных девятиэтажных домах типовой планировки средняя цена предложения за июнь 2021 года повысилась на 1,8 % - до 735 долларов/кв. м.

Традиционно в столице пользуются популярностью однокомнатные квартиры. Чуть меньше спрос на двухкомнатные квартиры. Этим объясняется высокая стоимость квадратного метра в таких жилых помещениях. В июне 2021 года цены предложения на однокомнатные и двухкомнатные квартиры составили, соответственно, 757 и 738 долларов/кв. м, продемонстрировав за месяц темпы роста, соответственно, 102,0 и 101,5%.

Квартиры в кирпичных домах имеют более высокую цену, чем в панельных и монолитных домах. Это связано со стоимостью возведения кирпичного дома (стоимость квадратного метра в панельном доме будет ниже, чем в кирпичном) и с лучшими условиями проживания в жилье, стены которого сложены из кирпича. 

В мае-июне 2021 года отмечен заметный рост цен предложения в сегменте квартир класса «стандарт» (ранее «эконом-класс»). За июнь 2021 года СЦП квартир этого класса увеличилась на 2,4 % (в мае 2021 года прирост также составлял 2,4 %), что свидетельствует о более высоком спросе на жилье такого класса. При этом, прирост СЦП квартир высокой ценовой категории за июнь 2021 года составил 0,9 % (в мае – 1,1 %).

По сравнению с уровнем июня 2020 года средняя цена предложения на жильё эконом-класса выросла на 18,2 %. Такая динамика цен привела к сохранению коэффициента расслоения (отношение СЦП жилья высокой ценовой категории и жилья эконом-класса) на уровне 2,2. 

Индекс доходности жилья (экономическая целесообразность инвестиций в жилье) является показателем экономической эффективности вложения средств в жилую недвижимость. Он основывается на идеологии доходного метода оценки недвижимости, согласно которому стоимость квартиры оправдана, если квартира может приносить соответствующий доход. В этом смысле жилье на вторичном рынке рассматривается как инструмент для инвестирования, потенциальный доход от которого складывается из двух составляющих: 

-      потенциальные платежи от возможной сдачи квартиры в найм или аренду; 

-      изменение стоимости квартиры в зависимости от изменения уровня цен на рынке.

Например, среднестатистическая квартира в столице за период с июня 2020 по июнь 2021 года может принести доход – в валюте – 9,6 % годовых за счёт найма (аренды) и ещё 9,6 % годовых – за счёт общего роста цен на жилье. Сумма этих показателей и будет формировать уровень потенциальной доходности вторичного жилья – в июне текущего года индекс доходности столичного жилья составил 19,2 %.

Однако, индекс доходности не учитывает такие детали, как накладные расходы, амортизацию, возможный простой квартиры, налоги и другие индивидуальные издержки, которые могут снижать потенциальную доходность. Кроме того, при общем снижении цен на недвижимость общая доходность жилья может уйти в отрицательную зону, если темпы снижения стоимости превышают доход от найма (аренды).

Около 41 % квартир, выставленных на продажу в июне 2021 года, имели общую площадь от 40 до 79 квадратных метров. Это средняя площадь типовых двух- и трёхкомнатных квартир. Именно этот сегмент занимает 51 % квартирного рынка с ценами продаж 20-49 тысяч долларов: 9,7 % занимают квартиры с ценами предложения от 20 до 30 тысяч долларов; 19,4 % – с ценами предложения 30-39 тысяч долларов и 22,1 % – от 40 до 50 тысяч долларов.

В июне 2021 года наибольшую долю рынка квартир, выставленных на продажу, занимали двухкомнатные (36,7 % от общего предложения квартир на вторичном рынке) и трёхкомнатные квартиры (27,5 %).

В июне 2021 года в Ташкенте наблюдалось однонаправленное движение цен предложения по районам. Наибольший прирост за месяц показал Мирзо-Улугбекский район, СЦП в котором достигла уровня 793 доллара/кв. м, продемонстрировав месячный прирост на 2,1 %. Наименьший прирост средней цены предложения наблюдался в Мирабадском и Яккасарайском районах – по 0,8 %.

***

По данным Госкомстата, в течение 2020 года по республике введено в эксплуатацию 61,3 тысячи жилых домов общей площадью 12,7 млн кв. м. Основную часть жилого фонда (90,3 %), составили жилые дома, отнесённые к категории индивидуального жилищного строительства.

Доля жилых домов, построенных по типовым проектам и введённых в эксплуатацию, составляет 4,8 %. Остальные 4,9 %, введённых в эксплуатацию жилых домов, сооружены другими юридическими лицами.

68,2 % жилых домов, введённых физическими лицами, и 82,3 % жилых домов, возведённых по типовым проектам, построены в сельской местности.

***

В 2020 году ввод жилья на одного жителя в Узбекистане составил 0,37 кв. м, что ниже, чем в странах Содружества.  По итогам 2020 года показатель ввода жилья на одного жителя в Республике Казахстан достиг 0,81 кв. м. Это самый высокий показатель среди стран СНГ, по которому Казахстан приблизился к уровню экономически развитых стран. По итогам прошлого года в России было введено 0,56 кв. м жилья на одного жителя, в Белоруссии - 0,45 кв. м/человека.

***

В июне Узстат впервые разместил средние цены на первичном и вторичном рынках жилья по регионам за январь-март 2021 года.

Сразу отмечу, что Узстат предоставил данные по Ташкенту явно заниженные. На вторичном и первичном рынке столичного жилья цена квадратного метра 4-комнатной квартиры указана выше 3-комнатной, что является некорректным.

Средние цены одного квадратного метра на вторичном и первичном рынках жилья по Узбекистану превышают стоимости квадратного метра в 1-4-комнатных, что является ошибкой: значение среднего показателя не должно превышать или быть меньше величин, входящих в объём признака.  

***

Опубликована позиция Узбекистана в Индексе доступности жилья

Узбекистан занял 82-е место из 109 стран в рейтинге стран по доступности жилья, сообщает Numbeo. Индекс страны составил 15,59 (чем ниже показатель, тем лучше). Специалисты рассчитывают показатель по наименьшему соотношению цен на недвижимость и доходов населения.

Самое доступное жилье оказалось в Саудовской Аравии, Пуэрто-Рико, Южно-Африканской Республике и США. А недоступное в Сирии, Гонконге, Ямайке и Камбодже.

В СНГ наша страна опережает Армению, Кыргызстан и Азербайджан, уступая Белоруссии, России и Казахстану.

***

В Агробанке объявили о запуске программы ипотечного кредитования на вторичном рынке жилья. Основные условия для предоставления ипотечного кредита:

-      первоначальный взнос – 25 % от стоимости жилья;

-      процентная ставка – 18 % годовых;

-      срок погашения кредита - до 20 лет;

-      максимальная сумма выдачи кредита - 323 млн сумов.

11 января 2021 года появилась информация об открытии кредитной линии для приобретения жилья на вторичном рынке ещё от одного банка – Hamkorbank. Условия выдачи ипотечного кредита аналогичны существующим в Агробанке.

В апреле 2021 года АКБ «Капиталбанк» запустил новый кредитный продукт для покупки квартир и домов на вторичном рынке — «Ипотека Капитал 24».

Процентная ставка:

-      24 % годовых, если первоначальный взнос не менее 51%;

-      26 % годовых, если первоначальный взнос не менее 26%.

Срок: не более пяти лет.

Максимальная сумма кредита: до 2 млрд сумов.

Для оформления ипотечного кредита необходимо:

-      гражданство Узбекистана;

-      наличие постоянного дохода;

-      предварительный договор на приобретение квартиры;

-      копия кадастрового паспорта.

Чтобы получить кредит, заёмщик должен быть трудоустроен и иметь стабильный доход. Ипотечный кредит оформляется в филиале «Капиталбанка» по месту нахождения приобретаемого жилья, а не по месту прописки. Ежемесячный платёж не должен превышать 70 % от дохода. Если доход недостаточен, то можно оформить созаёмщиков.

***

Указом Президента от 26.01.2021 г. № УП-6146 «О внесении изменений и дополнений в некоторые акты Президента Республики Узбекистан» в соответствии с законом от 28.08.2019 г. № ЗРУ-558 и указом Президента от 22.04.2020 г. № УП-5984, внесены изменения и дополнения в следующий законодательный акт:

В Перечень категорий лиц – иностранных граждан и лиц без гражданства, прибывших из других государств и имеющих право на регистрацию по месту постоянного проживания в Республике Каракалпакстан и областях, кроме Ташкентской области, включены:

-      соотечественники, проживающие за рубежом, и члены их семей (супруг, супруга и несовершеннолетние дети);

-      граждане иностранных государств или лица без гражданства, внёсшие инвестиции в создание предприятий по производству товаров и оказанию услуг на территории Республики Узбекистан в размере не менее 3 млн долларов, – учредители (участники) предприятий с участием иностранных инвестиций и члены их семей (супруг, супруга и несовершеннолетние дети);

-      граждане иностранных государств и лица без гражданства, которым присвоен статус «Почётный гражданин», а также члены их семей (супруг, супруга и несовершеннолетние дети).

***

Постоянная регистрация в Ташкенте и Ташкентской области стала доступной онлайн-услугой в разделе «Гражданство» на ЕПИГУ (my.gov.uz).

Данная услуга предоставляется следующим категориям граждан:

-      имеющим жилье, приобретённое в соответствии с законодательством, – на приобретённое в частную собственность жилье;

-      имеющим приписку по месту постоянного проживания в Ташкенте, – в случае их обращения по вопросу регистрации по месту постоянного проживания по другому адресу в Ташкенте и Ташкентской области;

-      имеющим регистрацию по месту постоянного проживания в Ташкентской области, – в случае их обращения по вопросу регистрации по месту постоянного проживания по другому адресу в Ташкентской области.

Услуга автоматизирована и предоставляется в течение 1 рабочего дня. Стоимость предоставления услуги составляет 2 % от базовой расчётной величины. При обращении за получением государственной услуги через Единый портал, государственная пошлина уплачивается в размере 90 процентов от суммы.

Первичный рынок квартир (новостройки)

К недвижимому имуществу в новостройках относится имущество, право собственности на которое возникло на основании решения хокима района (города) об утверждении акта комиссии о приёмке в эксплуатацию законченного строительства здания, сооружения, жилого помещения, с момента принятия которого прошло не более трёх лет.

В настоящее время строительством жилой недвижимости в столице занимаются около трёх десятков крупных компаний.  Общее количество строительных организаций, зарегистрированных в столице, на 1 мая 2021года составило 8,5 тысячи единиц – в основном это субъекты малого предпринимательства. Новостройки, как правило, охватывают центральную часть города, расширенный центр, а также районные центры с удобной транспортной развязкой, наличием крупной торговой или развитой социальной инфраструктур. 

Проведение статистического анализа цен на квартиры в новостройках затруднено из-за малой статистической базы данных, что делает крайне сложным предметное, территориальное и временное изучение динамики стоимости жилья первичного рынка.

Так, если анализируемая база данных квартир на вторичном рынке содержит свыше одной тысячи предложений в месяц, то на первичном – всего около 70, что делает крайне затруднительным решение вопроса репрезентативности данных о стоимости квадратного метра новостроек. Даже вхождение на рынок продаж или уход с него одного ЖК влияет на средний показатель стоимости квартир в новостройках. Некоторую определённость позволит внести продажа жилья в новостройках на условиях «заходи и живи»: с законченным ремонтом, возможно, с кухней, оборудованием и бытовой техникой. Сложность для анализа представляет и учёт объявлений отдельными застройщиками акций или скидок.

Наиболее адекватным показателем рыночных тенденций является именно вторичный рынок жилья. Это рынок однообразного законченного товара со множеством независимых продавцов. На рынке новостроек квартиры обладают разной степенью готовности дома, уровнем отделки, класса, а также юридическим состоянием. Первичный рынок жилья оказывает влияние на состояние вторичного рынка, но и последний также воздействует на рынок новостроек.

В данном обзоре сделана попытка проследить за динамикой цен в новостройках Ташкента на основании мониторинга стоимости квадратного метра 44-х жилищных комплексов столицы. В методике, как и ранее, использованы способы исключения статистического шума и выделения ядра предложений. В соответствии с представлениями об инертности рынка недвижимости применены модифицированные алгоритмы сглаживания данных.

Видно, что стоимость квадратного метра в новостройках Ташкента находится в ценовом коридоре 700-820 долларов. В то же время, цена в национальной валюте имеет устойчивый повышательный тренд, связанный, прежде всего, с инфляционными процессами. Наблюдается корреляция стоимости жилья в национальной валюте с курсом доллара к суму.

Средняя цена предложения одного квадратного метра в долларах на первичном рынке жилья в июне 2021 выросла на 0,6 % – до уровня 810 долларов/кв. м. Средняя цена предложения на жилье в новостройках в сумах в июне 2021 года составила 8,56 млн сумов, что выше уровня предыдущего месяца на 0,8 %. 

Застройщикам выгодно продать квартиры в построенных жилых комплексах как можно быстрее. Выплата процентов за кредит, требование возврата самого кредита, замораживание «денег в бетоне», непрерывность строительного цикла и рост операционных расходов заставляют застройщиков не только ускоренно возводить дома, но и стремиться оперативно реализовывать готовые квартиры. Не случайно строительство стало относится к технологиям с непрерывным производственно-технологическим циклом. 

Учитывая существующую маржинальность этого бизнеса, можно предположить, что застройщики вполне безболезненно могут пойти на некоторое снижение прибыльности своих проектов в целях сохранения сформировавшегося уровня цен. Такая картина ранее наблюдалась, например, в девелоперских проектах Москвы, где рентабельность снизилась до 30 %.

Условия, содержащиеся в постановлении Кабинета Министров Узбекистана от 16 ноября 2019 года № 911; расширение ипотечного кредитования жилья на вторичном рынке; введение требования о сдаче квартир с отделкой и проведёнными коммуникациями; активизация борьбы населения с точечными застройками; удорожание строительных материалов могут привести к ситуации, когда на рынке останутся лишь крупные застройщики. В свою очередь, это может привести к сокращению объёмов предложения квартир в новостройках и заметному росту цен на них. 

Такая ситуация, например, имеет место в настоящее время в Москве. В 2020 году квартиры в новостройках в «старой» Москве стали дороже в среднем на 18 %, в Новой Москве — на 29 %; в первом квартале 2021 года, соответственно, на 11 % и 9 %.

***

С 15 апреля 2021 года в Узбекистане вступает в силу новый порядок сдачи домов в эксплуатацию, сообщил первый заместитель министра строительства Шерзод Хидоятов. По его словам, для создания более благоприятных условий для населения были внесены изменения в строительные нормативы.

«Дома больше не будут сдаваться в «коробочном» состоянии. Этот порядок вступит в силу в апреле, через три месяца», — заявил первый заместитель главы Министерства строительства. Шерзод Хидоятов подчеркнул, что подрядные организации должны будут на 100 % завершить работы по отделке квартир и проведению коммуникаций.

«Это необходимо, в первую очередь, с точки зрения безопасности. На сегодняшний день есть много факторов. Я их перечислю. Во-первых, сегодня после сдачи дома в виде «коробки» владельцы квартир при ремонте и изменении планировки допускают много ошибок. Это нагрузки на плиты, изменение шахт, демонтаж, что крайне негативно влияет на конструкцию дома. Учитывалось это, а также пожарная безопасность», — заявил Шерзод Хидоятов.

Кроме того, по его словам, недовольство населения также вызывает формирование кадастра квартиры. Речь идёт о сокращении «жилой площади» после возведения стен.

«Например, если продаётся квартира площадью 88 кв. м, то завтра при монтаже стен площадь сокращается до 77 кв. м. Но население платит за квадратные метры под стенами тоже. А в квартирах со стенами площадь в кадастре формируется уже с учётом стен. За счёт разницы площадей население платило лишние деньги. Теперь с апреля квартиры в виде «коробки» приниматься не будут. До этого выдавалась квартира с четырьмя стенами, без коммуникаций, без разделения комнат. [Застройщики] теперь должны будут разделить стены, провести коммуникации, установить сантехфаянс, а затем сдавать объект», — отметил первый замминистра строительства.

Приведёт ли это к удорожанию цен на жилье в новостройках. Вполне, возможно. Некоторые застройщики уже анонсировали повышение стоимости жилья с апреля 2021 года.

***

Важную роль в поддержании спроса на жилье в новостройках оказывает ипотечное кредитование, которое – в основном – оформляется для приобретения жилья именно в новостройках.

По сообщению Центрального банка, объёмы ипотечного кредитования в Узбекистане в 2020 году увеличились на 20 % по сравнению с 2019 годом. За 2020 год коммерческими банками были выделены ипотечные кредиты 77 274 физическим лицам в размере 9,1 трлн сумов, что на 1,1 трлн сумов больше, чем за 2019 год.

Лидирует по развитию ипотеки Ташкент, где в 2020 году объём выданных ипотечных кредитов вырос на 87,4 % или на 1 484,6 млрд сумов по сравнению с уровнем 2019 года; Навоийская область, соответственно, 81,9 % и 152,1 млрд сумов; Сырдарьинская — 63,2 % и 122,8 млрд сумов; Самаркандская область — 34,8 % и 225 млрд сумов.

Из общего объёма ипотечных кредитов 5,1 трлн сумов или 56,1 % направлены на приобретение жилых домов, построенных ИК «Қишлоқ қурилиш инвест» и ИК «Ўзшаҳар қурилиш инвест».  3,7 трлн сумов (40,8 %) - выделены на покупку жилья на первичном и 0,3 трлн сумов (3,1 %) — вторичном рынке жилья.

***

Предусматривается создание специальных – народных – комиссий, в состав которых войдут депутаты Кенгашей и представители общественности. Об этом было анонсировано на видеоселекторном совещании 3 марта под председательством главы государства.

В задачи этой комиссии будет входить мониторинг за справедливым выделением земельных участков для возведения объектов, а также осуществление контроля за ходом строительных работ. До 1 мая глава государства поручил запустить веб-портал, где была бы представлена информация о порядке предоставления ипотеки, субсидий для квартир в многоэтажных домах. На сайте будет также система электронной отчётности и подробная информация о другой работе. Таким образом, планируют обеспечить прозрачность процессов в этой сфере.

***

С 1 марта повторно будет запущена услуга по выдаче субсидий для малоимущих и граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Субсидии — средства из государственного бюджета, выдаваемые безвозмездно лицам с невысоким доходом, чтобы покрыть часть первоначального взноса или процентных платежей по кредиту для приобретения жилья на основе ипотечных кредитов. Первоначальный взнос — это средства, выделяемые на покупку жилья на первичном рынке (то есть новых построенных домов). В городах и сельских районах его размер будет варьироваться.

Субсидия также может быть предоставлена для покрытия процентов по ипотечному кредиту. При этом, выплачивается:

- в сельской местности — на компенсацию расходов, связанных с оплатой процентов по ипотечному кредиту в течение первых пяти лет — в части, превышающей 10 процентных пунктов;

- в городах (в том числе городе Ташкенте) — на компенсацию расходов, связанных с оплатой части первоначального взноса в размере 10 процентов от расчётной стоимости жилья;

- процентов по кредиту в течение первых пяти лет — в части, превышающей 12 процентных пунктов в городе Ташкенте;

- 10 процентных пунктов в городах Республики Каракалпакстан и областей.

Заявку на получение субсидии можно подавать через Центры государственных услуг или в электронном виде с помощью портала my.gov.uz.

***

Данные средства выделяются только семьям, нуждающимся в улучшении жилищных условий; женщинам, попавшим в трудное социальное положение; молодёжи, принимающей активное участие в социальной жизни страны и другим гражданам Узбекистана, входящим в эту категорию. Чтобы получить субсидию, гражданин должен иметь возраст 18 лет. Если гражданин является трудовым мигрантом, заявление от его имени могут подать члены семьи. Субсидии предоставляются только по месту регистрации заявителя.

Субсидия не означает, что каждому заявителю будут выделены денежные средства. Для этого необходимо соответствовать ряду требований. Специальная комиссия, состоящая в основном из представителей органов, ответственных за предоставление субсидии, будет оценивать заявителей по критериям и назначать баллы по ним.

Ответственные органы — отделения внутренних дел, отделение финансов, государственная налоговая инспекция, центр содействия занятости, кадастр, отделение махалли и поддержки семьи, районный Кенгаш Союза молодёжи, районные (городские) хокимияты, принимающие участие коммерческие банки. Все указанные органы необходимы для проверки подлинности документов, предоставленных при подаче заявки.

Социальные критерии служат определению граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. При формировании баллов по критериям учитываются заработок соискателя и (или) членов его семьи (в городах и сельских местностях обозначены отдельные значения), статус жилого помещения (аренда или частная собственность), нуждающиеся в социальной защите (трудовые мигранты, сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, одинокие женщины и так далее), а также есть ли в семье лицо с инвалидностью.

***

Субсидия выдаётся в порядке очереди набравшим наиболее высокий балл.

Документы, необходимые для получения субсидии:

– паспорт;

– копии паспортов членов семьи и свидетельство о браке (при полной семье с совершеннолетними детьми), свидетельство о рождении детей (если дети несовершеннолетние);

– копии свидетельства о расторжении брака либо решения суда о принятии брака недействительным (в случае, если брак зарегистрирован) и архивной справки органов ЗАГС о семейном состоянии (если брак не был зарегистрирован);

– номер кадастра с места постоянной прописки и сведения относительно вида собственности;

– копия домовой книги места постоянной прописки либо карточки квартиры (форма № 17);

– справка о доходах заявителя и лиц, берущих в долг вместе с ним, а также справка об удержанном подоходном налоге (при наличии дополнительных доходов налоговая декларация).

Если после подачи заявки соискатель получит положительный ответ, то он может получить субсидию по своему выбору в виде средств для покрытия части первоначального взноса либо выплаты процентов по кредиту на приобретение жилья.

***

Если договор об ипотеке расторгается в результате невыполнения заявителем договорных обязательств (платежей) по договору об ипотеке, средства, удержанные в соответствии с этим соглашением, включая выделенные субсидии, будут полностью возмещены с продажи заложенного дома. Остальные вопросы (кому, в каком виде и количестве эти субсидии будут выделены) решаются только организованной комиссией.

На одну семью (одному из членов семьи) субсидия выдаётся только один раз.

Срок подачи заявлений на субсидию по ипотечному кредиту — с 1 марта по 1 октября 2021 года. Заявки, поданные по истечении этого срока, рассматриваться не будут.

***

В 2021 году будет введён шестимесячный льготный период по ипотеке, а в городах первоначальный взнос снизят с 20 до 15%.

5 февраля в Узбекистане утверждён новый порядок выдачи ипотеки за счёт средств, размещаемых Министерством финансов республики в коммерческих банках. Соответствующее постановление приняло правительство.  

Кредиты банки будут выдавать по рыночной ставке на срок не более 20 лет

Заёмщик должен быть гражданином Узбекистана в возрасте от 18 до 60 лет и иметь постоянный источник дохода. Также у него не может быть просроченной задолженности по кредитам, полученным ранее. 

В соответствии с нормативными актами, по отношению к заёмщикам применяется аннуитетная* схема погашения и они не имеют льготного периода. Также определено, что в случае уменьшения основной ставки ЦБ, процентная ставка пропорционально снижается, а при повышении – остаётся неизменной.

Сумма ипотечных кредитов составит до 240 млн сумов на квартиры с одной и двумя спальнями в сельской местности и в городах; до 320 млн сумов на квартиры с тремя и более спальнями. 

В Ташкенте на одно- и двухкомнатные квартиры будет выделяться кредит в размере до 264 млн сумов; на трех- и более комнатные – до 352 млн сумов.

*– Аннуитетные платежи – это регулярные платежи по кредиту, которые вносятся равными суммами. Часть денег из аннуитетного платежа идёт на погашение тела кредита, а часть – на уплату процентов. Главная отличительная особенность аннуитетного платежа – это его фиксированная сумма.

Рынок найма квартир и аренды офисных помещений

Рынок найма квартир

Средняя стоимость найма квартир в городе Ташкенте в июне 2021 года в долларовом выражении сохранилась на уровне мая – 5,8 доллара/кв. м.  В сумовом выражении стоимость найма увеличилась до 61,3 тысячи сумов/кв. м. Тренд на увеличение стоимости найма квартир в октябре-ноябре 2020 года был прерван в декабре прошлого года. Сейчас можно наблюдать осторожное возвращение к повышательному тренду.  

По сравнению с июнем 2020 года средний размер платы за наём вырос в июне 2021 года на 5,5 % в долларовом, и на 9,7 % – в сумовом выражении.

После снятия жёсткого карантина в Ташкент стали возвращаться иногородние работники. Кроме того, произошло возвращение вузов к традиционной форме обучения, что стало триггером для столичного рынка найма жилья.

Однако, недостаточный рост доходов большей части населения и вновь введённые ограничения на авиасообщения заставляют арендодателей более осторожно подходить к увеличению платы за наём. Кроме того, свою роль играет и выход на рынок дополнительных предложений. Так, если в январе 2021 года количество предложений от наймодателей увеличилось на 7,5 % по сравнению с уровнем предыдущего месяца, в феврале – на 8 %, в марте – на 5 %, в апреле – на 3 %, в мае – на 4 %, то в июне количество вариантов возросло ещё на 3 %. 

Среднее время экспозиции (периода времени с даты вывода объекта недвижимости на рынок до момента заключения сделки) квартиры на столичном рынке найма (аренды) составило в июне 2021 года 3,5 недели.

На графике представлены коэффициенты соответствия величин найма и стоимости жилья. Это время (месяцы или годы), необходимое для того, чтобы сумма платы за наём жилья сравнялась с рыночной стоимостью квартиры. В июне 2021 года этот показатель в среднем по Ташкенту составил 126 месяцев или 10,5 года.

Столичный коэффициент соответствия – в условиях нового ужесточения карантинных мероприятий – превысил верхнюю границу среднемировых значений: по американскому методу определения размера найма этот показатель составляет 118-125 месяцев. 

Существует два основных метода определения размера найма жилья. Европейский метод: размер найма жилья в месяц исчисляется как произведение площади квартиры в квадратных метрах на индекс найма (евро/кв. м). Индекс – в зависимости от страны –   равен от 5 до 10 евро/кв. м/месяц. 

С этим методом связан и метод сравнительного сопоставления размера найма, который в основном используется и на нашем рынке. Это когда узнается месячный размер найма в сопоставимых районе и квартире, а затем вводят поправки в зависимости от конкретных характеристик своего района, дома и квартиры, оснащённости и качества мебели, техники, наличия или свежести ремонта и так далее.  

Американский метод, в котором размер найма зависит от сложившихся рыночных цен на жилье. При этом максимальная месячная плата за наём не должна превышать 0,8-0,85 % от рыночной стоимости жилья (с учётом обстановки, ремонта, изношенности). Минимальный размер, как правило, не должен быть ниже 0,6 %.

Если следовать американскому методу, то средняя стоимость найма квартиры в Ташкенте в июне 2021 года должна была находиться в коридоре 4,30 – 6,09 доллара/кв. м (минимальное и максимальное средние значения), что соответствует фактически сложившемуся среднему показателю предложения найма квартир в столице (5,8 доллара/кв. м).

Введение карантинных мероприятий выявило проблему отсутствия практики у большинства наймодателей брать депозит. Ташкентцы-наймодатели во время самоизоляции не могли полноценно контролировать сдаваемое жилье и поведение квартирантов. Не каждый имел приятельские отношения с соседями, рядом с которыми находилась сдаваемая квартира, и которые позволили, хотя бы частично, обеспечить безопасность найма. В связи с этим, у наймодателей наблюдалось повышение уровня порога тревожности за сдаваемые квартиры. 

Владельцы жилья беспокоились, что квартиранты могут покинуть жилье без оплаты найма или сдадут его в субаренду. Более спокойны были те, кто взял у наймополучателей так называемый security deposit (страховой депозит на случай нанесения вреда имуществу). По завершению найма квартиры депозит возвращается наймополучателю: в полном размере – в случае возврата имущества в прежнем состояние с учётом естественного износа или с удержанием части суммы – на размеры стоимости повреждённого имущества или затрат на его восстановление. Получение такого депозита – обычно его ставка равна месячной величине найма, но встречаются варианты до трёхмесячных величин, – повышает порог гарантированного возмещения ущерба, нанесённого наймополучателями. 

***

В соответствии с законом «О Государственном бюджете Республики Узбекистан на 2021 год» установлены минимальные ставки арендной платы для физических лиц, сдающих имущество в аренду, на 2021 год.

Рынок аренды офисных помещений

В связи с проводимым реформированием экономической, политической и общественно-социальной жизни наблюдается приход в Ташкент иностранных компаний, в основном, оказывающих услуги, а также международных организаций. 

Однако, эпидемия коронавируса внесла свои коррективы. Введение карантинных мероприятий привело к тому, что бизнес-центры стали массово временно закрываться: компании-арендополучатели вынуждены были перейти на дистанционный режим работы («удалёнка»). Как показали индивидуальные опросы многим понравился такой способ работы (не тратится время на дорогу, параллельно можно решать многие бытовые вопросы, спокойная обстановка способствует повышению качества и эффективности работы).

Согласно прогнозу Cushman & Wakefield (аналитический отчёт «Будущее офисного рынка. Глобальная трансформация») к 2023 году в Москве доля сотрудников на гибридном графике («удалённая работа + офис») достигнет 40-50 %, в странах Европы и США – 50-60 %. Ожидается, что в 2021-2022 гг. она будет сохраняться на уровне 30-35 %. 

В Москве доля сотрудников, которые 100 % времени проводят на удалённой работе, сократится с 7-8 % в 2021 году до 5-6% в 2023 году (в 2022 году – 4-5 %). До пандемии исключительно удалённо работали не более 1-2 % сотрудников. На рынке труда Европы и США, наоборот, ожидается рост этого показателя – с 5-6% в 2021 году до 10-11% в 2023 году.

Российский бизнес пока не готов переводить на удалённую работу значительное число сотрудников, а выбирает гибридный вариант (частично офисная работа для примерно половины работников). И это несмотря на то, что в той же Москве сокращение одного рабочего места в офисе приносит компании экономию в среднем 2,6-3,3 тысячи долларов в год. Вероятно, потеря корпоративной культуры для компаний значит больше, чем финансовая экономия.

Около 12,3 % работающих людей в Европейском союзе работали дома из-за пандемии в 2020 году. Согласно данным Евростата ранее этот показатель составлял около 5 %. Цифры сильно различаются по странам Европы: более 25 % выполняли свою работу дома в Финляндии, в то время как в Болгарии этот показатель составлял всего 1,2 %.

Недавно Knight Frank представило отчёт о будущем офисных пространств. Опрашивались почти 400 международных компаний с общей численностью сотрудников более 10 млн человек. 

По результатам опроса лишь 2 % компаний планируют увеличить траты на офисную недвижимость. А 34 % хотят сократить их более, чем на 10 %. Иными словами, крупные компании будут сокращать офисные площади за счёт перевода части сотрудников на удалённую работу, а также менять локации на более дешёвые.

Этот тренд может коснутся и Узбекистана. Сначала к изменениям прибегнут крупные зарубежные компании в столице, затем они станут распространяться на большие отечественные компании. В будущем это обещает снижение арендных ставок, введение больше трансформируемых пространств, передачу площадей офисных центров под другие виды деятельности.

Однако, в настоящее время в Узбекистане практически все организации вернулись к традиционной форме работы в офисах. Это привело к восстановлению спроса на аренду офисных помещений. Оживление почувствовали и арендодатели, которые начали увеличивать размеры стоимости аренды офисных помещений.    

В июне 2021 года средняя цена предложения аренды офисных помещений возросла до 9,2 доллара/кв. м или на 2,2 %. В национальной валюте стоимость аренды достигла 97,3 тысячи сумов/кв. м, увеличившись за месяц на 2,4 %. По сравнению с июнем 2020 года средний размер аренды офисов вырос в долларовом выражении на 8,2 %, а в сумовом – на 12,6 %. 

Поддержке рынку аренды оказывает и появление новых субъектов предпринимательства. Наблюдается активность по организации новых предприятий и организаций в Ташкенте.  

За январь-май 2021 года в Узбекистане количество вновь созданных предприятий и организаций составило 45,5 тысячи единиц. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года, этот показатель увеличился на 7 595 единиц, а темпы роста составили 120,0 %. За январь-май 2021 года в Ташкенте было создано 7 786 предприятий и организаций.

***

Сдача в аренду офисных помещений более выгодная предпринимательская деятельность, чем сдача жилья: кроме фактора превышения арендной ставки офисов над размером найма квадратного метра квартир (в июне 2021 года, соответственно, 9,2 и 5,8 доллара/кв. м) играет роль то обстоятельство, что площадь сдаваемой коммерческой недвижимости значительно больше площади квартир, сдаваемых в наём. Так, в июне 2021 года средняя общая площадь офисных помещений, предлагаемых в аренду, составила 325 кв. м, а жилых помещений для временного проживания – 54 кв. м.

Данный обзор является заключительным. В связи с объективными причинами публикации о состоянии рынка недвижимости в городе Ташкенте приостанавливаются.

При подготовке обзора использованы материалы печатных СМИ (платные объявления), предложения, размещённые в открытом доступе, информация риэлторских организаций, а также мнения риэлторов.

Несмотря на стремление автора использовать максимально возможную и достоверную статистическую базу при проведении данного анализа, оптимальную методику отбора данных и их обработки, допускается наличие определенной погрешности полученных результатов, отражённых в настоящем обзоре.

В связи с этим, автор и редакция Repost.uz не несут ответственности за действие или бездействие участников рынка недвижимости, равно как за наступление или ненаступление каких-либо финансовых, материальных и иных последствий в результате таких действий или бездействий.

При использовании или перепечатке материала активная ссылка на сайт обязательна.

Больше новостей в Телеграм-канале Подписаться

Последние новости

Больше новостей

Популярные новости