МНЕНИЯ
04:03, 06 марта 2019

О ветхом жилище замолвите слово ...

Экономист-аналитик и независимый эксперт Игорь Цой о том, почему у нас программа реновации началась, как всегда, неожиданно.

21 декабря 2018 года... Махалля «Чоштепа» Сергелийского района Ташкента...

По словам премьер-министра именно во время осмотра новых жилых домов в этой махалле президент поручил построить вместо ветхого жилья в столице новые комфортабельные дома. А ровно через неделю - 28 декабря 2018 года - президент Узбекистана в послании парламенту заявил о необходимости принятия программы реновации жилья на основе опыта мировых мегаполисов.

Как продать воздух? Заняться строительством и перед продажей обложить воздух кирпичом...

Это, конечно, шутка. Но в каждой шутке…

Строительство относится к высокомаржинальному бизнесу, кроме строительства жилья по государственным программам, в котором сметная прибыль невысока. На 1 декабря 2018 года по данным Госкомстата строительная отрасль получила 110 млрд сумов прибыли. Также относительно высокой прибыльностью отличается деятельность по выпуску строительных материалов. Так, за 11 месяцев прошлого года АО «Узстройматериалы» получили рост прибыли на 270 млрд сумов.

Говоря о стремительном развитии строительного сектора, глава правительства привел слова заместителя председателя Государственного комитета по архитектуре и строительству — начальника Государственной инспекции архитектурно-строительного надзора Козима Туляганова. «Козим Туляганов, который работал бывшим первым заместителем премьер-министра, хокимом Ташкента, начальником треста «Ташкентстрой», вчера сообщил такие цифры: даже в самые лучшие времена в Советском Союзе в Ташкенте не принимали в эксплуатацию 1 млн кв. м. общей площади жилья, в Узбекистане — 5 млн кв. м. Год еще не завершился, а мы уже преодолели эти показатели», — отметил Абдулла Арипов.

Принимали.

Строительной отрасли всегда уделялось повышенное внимание. Согласно данным статсборника «Народное хозяйство СССР за 70 лет» в 1980 году в республике было введено 5,7 млн кв.м. жилья, в 1985 – 6,0 млн., в 1986 – 6,3 млн., в 1987 – 7,1 млн., в 1990 – 9,9 млн. кв.м.

В 1987 году в Ташкенте было сдано 1 031 тыс.кв.м. жилья (данные по остальным годам отсутствуют).

Только ли из-за прибыльности девелоперских проектов стремятся развивать строительство и строительную индустрию? Не только. Развитие строительства способствует расширению масштабов производства и оказания услуг в десятках смежных отраслях, занятости населения, улучшает условия жизни людей и влияет на развитие всех сфер народного хозяйства. Возведение жилых домов выделяется относительно короткими сроками завершения всех циклов (особенно при индустриальном жилищном строительстве), то есть застройщик жилья может, например, за год-два построить ЖК и продать в нем квартиры: средства не будут заморожены, взятые кредиты возвращаются и девелопер получает прибыль.

Именно эта кажущаяся простота и легкость получения маржи в крупном размере и за короткий срок привлекает в строительство жилья многих предпринимателей, порой имеющих самое смутное представление о возведении домов, не говоря уже об урбанистике.

Всегда ли новое жилье лучше старого, или «Дьявол кроется в деталях».

Но и вопрос финансирования, в конце концов, можно решить.

И эти детали стараются не афишировать. Понятно, что программа реновации требует значительных средств. Как же находит средства московская мэрия? Ведь она предлагает и квартиры в новых домах с большей общей площадью, с ремонтом комфорт-класса, с благоустроенной придомовой территорией, да еще недалеко от прежнего места жительства.  И опять дело в размере, вернее, этажности строящегося дома для переселенцев.

Пропорция выдерживается такая: общая площадь квартир в новом доме равна или больше удвоенной суммы площадей жилья в доме или домах, попавших в программу реновации, и откуда идет переселение в построенный дом.

Это видно на приведенном фото: сначала на стартовой площадке строится высотное здание (на фото 17-ти этажное, но есть проекты 24-х и 32-х этажных жилых домов), которое и заселяют бывшими жителями 5-ти этажных домов, которые согласились участвовать в программе.

Московская реновация – это замена пятиэтажных домов-хрущевок высотными жилыми домами-муравейниками. Это политика уплотнения городского пространства, ухудшение, а не улучшение, условий жизни жителей района, провоцирования транспортного коллапса, увеличения нагрузки на территорию и инфраструктуру.

Сам процесс реновации идет волнообразно. Пока снос домов в плане - в это время активно строится новое жилье. После переселения старые дома ломают и на их месте строятся новые высотки. По программе реновации утверждены 8 застройщиков. Заказчиком выступает правительство Москвы. Для дополнительного стимулирования девелоперам разрешено выставлять на продажу несколько квартир в каждом доме, чтобы получить дополнительную прибыль. Остальная часть незаселенных квартир или передается переселенцам следующей волны или продается.

Как будто замечательно выходит: вместо старого жилья люди получают новые квартиры. Новые, но в высотках. И это не единственная причина разочарования переселенцев.

В феврале 2019 года из программы реновации вышло 159 московских домов

Основными причинами стали: нежелание переезжать на новое место жительства (это можно понять: даже разница между старым и новым домом в 1,5-2 км играет существенную роль. На примере Ташкента: Сквер и БУЗ, Кашгарка и Бодомзор, Лабзак и Тахтапуль, Чорсу и Кукча, м. Чиланзар – Домрабад,  базар Асака – Кушбеги), удовлетворительное технико-эксплуатационное состояние существующего дома (заменены стояки, сделан ремонты) и, главное, это опасение жильцов, что предоставленное новое жилье не будет таким, как обещали. Последняя причина становится основной.

Житель Москвы подробно обосновал свой отказ от предложенной ему по программе реновации квартиры: в описании проекта кухня имела площадь 10-12 кв.м., фактически 7,89 кв.м.; маленькая ванная комната (нельзя установить стиральную машинку и длина комнаты всего 1,5 м.); допущенный брак строительных работ и использование некачественных материалов и оборудования (течет крыша, вода попадает в квартиры и подъезд; протекает балконный блок, вода попадает в квартиру через него; постоянно ломаются лифты; слышны звуки из соседних квартир); нынешний его дом расположен значительно ближе к метро, чем предлагаемый ему вариант, а из окон его старой квартиры - вид на парк 50-летия Октября.

Старое не значит плохое

Что такое ветхое жилье? А аварийное?

22 декабря 2018 года на отчетно-выборной конференции Комитета женщин премьер-министр сообщил: «Вчера нам президент дал строгое поручение: все старые дома в Ташкенте, у которых нет канализации и т. д., все ветхое жилье снести и построить на месте новые дома со всеми условиями… Президент говорит, чтобы была горячая вода, отопление, чтобы не кололи дрова, не использовали уголь для приготовления пищи».

Первый заместитель хокима Ташкента по вопросам архитектуры, капитального строительства и развития коммуникаций Даврон Хидоятов сообщил на встрече с журналистами 16 февраля 2019 года, что в махалле «Лолазор» сносить планируется не трехэтажные, а двухэтажные дома, которые находятся в аварийном состоянии. «Чтобы вы понимали, для чего это делается — в Ташкенте более 1 850 двух- и одноэтажных домов. А трехэтажных более 3 000. На сегодняшний день говорят, что эти дома выстоят [землетрясение], но с каждым годом их архитектурная и строительная часть слабеет. Они не выдержат 4- и 5-балльную нагрузку. Эти дома уже старые», — отметил он.

И премьер-министр, и первый заместитель хокима Ташкента упоминают «старые дома». В нормативных документах нет определения «ветхости» здания, весьма расплывчата и формулировка аварийного.

Для признания здания ветхим или аварийным должно проводится обследование здания и его помещений межведомственной комиссией, при этом осуществляется инструментальный контроль, лабораторные исследования, проектно-изыскательные и специализированные экспертизы. Согласно «Правилам оценки физического износа жилых зданий»  КМК 2.01.16-97 результаты обследования оформляются в виде таблиц. Например, таких:

Этот метод используется для получения заключения о состоянии жилых домов. Мониторинг технического состояния включает в себя сплошное и регулярное обследование жилищного фонда. Квартиры проверяют выборочно, но на первых и последних этажах, в торцовых секциях - обязательно. Вспомните, когда в последний раз проводилось плановое техническое обследование в вашем доме и было ли оно вообще.

В практических целях жилье относят к ветхому, если износ его конструкций составляет: более 70% для каменных, кирпичных и полносборных зданий и более 65% для деревянных домов, мансард и зданий, возведенных из других материалов.

Для масштабных оценок – например, при реновации – возможно использовать «дату или время отсечения» («дату или время отсечки»): установленные законодательным или исполнительным органом дата ввода дома в эксплуатацию (до этой даты здания относятся к ветхому) или время срока эксплуатации (выше этого срока здания также относятся к ветхому, например, свыше 50 лет, свыше 55 или свыше 60 лет). Последний вариант применяется при определении ветхого жилья по московской программе реновации.

Но не надо паниковать, даже если ваше здание гораздо старше.

Признание дома ветхим абсолютно не означает, что в нем невозможно дальнейшее проживание и уж тем более - не основание для сноса. Это лишь отражает фактическое состояние помещения и степень его износа (большую, но не критичную). Необходимо помнить, что программа реновации предполагает добровольность участия жителей в ней. Даже если собственники проголосовали за переселение в новостройку, то это решение можно отменить путем повторного голосования.

Исключение составляют дома признанными аварийными, то есть не пригодными для проживания. К таким относят дома, основные опорные конструкции которых подверглись деформации или изменениям такой степени, что сооружение исчерпало свою несущую способность и потеряло расчетную прочность и устойчивость. Аварийное жилье не входит в программу реновации: его относят к программе аварийного жилья и оно подлежит сносу, а его жильцы – к расселению.

«Гораздо легче строить вновь, чем перестраивать старое»

Слова, вынесенные в подзаголовок, принадлежат писателю, критику и декабристу Александру Бестужеву. Мне эта фраза не нравится. Напоминает: «Весь мир насилья мы разрушим. До основанья, а затем. Мы наш, мы новый мир построим…» Да, это «Интернационал» - гимн пролетариата, коммунистов и революционеров. Ну и как построили?

Но с высказыванием Бестужева, похоже, полностью согласны московские и ташкентские высокопоставленные чиновники в вопросе сноса ветхого жилья. Так, председатель Госкомземгеодезкадастра Абдушукур Абдуллаев сказал: «В Ташкенте существует большое количество таких старых домов. Если направить средства, чтобы ремонтировать, поддерживать коммуникации, на это уходит большое количество финансовых ресурсов», то есть легче их снести. И далее: «Во всех развитых странах, развитых городах, если смотреть на центр города, жилых домов почти нет — либо гостиницы, либо развлекательные центры, либо парки отдыха. В Ташкенте тоже ведется большая работа, чтобы превратить его в такой город».

Это не так. Жилые дома расположены в центре Парижа, Гамбурга, Мюнхена, Киева, Москвы, Петербурга, Праги, Вены, Хельсинки, Мельбурна, Торонто… Можно долго перечислять «развитые города» с центральной жилой застройкой. А жилые дома в Мэйфэйре (Mayfair) – центр Лондона (Гайд Парк) и Вестминстере (Westminster) - Вестминстерское аббатство и Биг-Бен, вообще пользуются особой популярностью среди олигархов. И почему в Международном деловом центре «Tashkent city» больше половины помещений жилые? Или район Президентского дворца уже не центр?

На счет того, что «уходит большое количество финансовых ресурсов» на ремонт старых домов. Ремонтные работы осуществляются за счет кредитов коммерческих банков, выдаваемых ТЧСЖ, и кредиты погашаются за счет взносов членов товарищества, а не государства.

Но вернемся к сути вопроса. Реновация – это не только снос старого здания. Вернее, не так. Снос – это крайняя мера при осуществлении программы реновации. Нам внушили, - допускаю, что специально и целенаправленно, - извращенное понятие реновации, механически перенеся смысл реновации в промышленности (замена изношенных машин и оборудования новыми основными средствами) в сферу недвижимости.

Реновация (лат. renovatio - возобновление, обновление, ремонт) - процесс улучшений, реконструкций, реставраций без разрушений целостности всей структуры. Не уничтожение, а модернизация.

Вот что содержится в заключение Совета союза московских архитекторов: «Под реновацией в градостроительстве подразумевается широкий спектр строительных мероприятий по обновлению жилого фонда, по мере необходимости и экономической целесообразности, от укрепления отдельных узлов конструкции, замены части компонентов инженерного обеспечения до полного сноса ветхого строения и возведения жилища заново.

Однако сегодня решено приступить под термином реновации к повсеместному к сносу жилых зданий вне зависимости от степени ветхости… Сроки эксплуатации предназначенных к сносу зданий составляют 100 и более лет...

Большое значение при этом имеет снижение стоимости реконструкции на 40% по сравнению со сносом и новым строительством, что подтверждено опытом реализации подобного вида обновления зданий на отдельных объектах в нашей стране и многочисленных примерах градостроительства в Германии, Франции, Финляндии, Венгрии и др. странах».

Экономия средств при проведении реконструкции 40%по сравнению со сносом и новым строительством! Неужели мы так богаты, что можем игнорировать это? Почему в Германии, Франции и других странах проводят модернизацию и реконструкцию старых зданий? Они такие бедные?

В прошлом году в Ташкенте проходил семинар по энергосберегающей санации в рамках проекта «Pro Housе».На семинаре приняли участие специалисты из Германии, которые поделились опытом по санации многоквартирных домов советской эпохи.

Примерно 3/4 жилого фонда Восточной Германии успешно реконструированы. Стоимость модернизации составила в среднем около 30% (!) от стоимости вновь возводимого жилья.

«Не было бы счастья, да несчастье помогло»

Вернемся к заключению Совета союза московских архитекторов. Оно было дано по итогам рассмотрения положения концепции «Комплексная реконструкция пятиэтажного жилого фонда первого этапа индустриального домостроения», представленной ООО «Архитектурная мастерская Кротова А.В.» И этот проект реконструкции одной пятиэтажки воплощен в жизнь в той же Москве. И осуществил реконструкцию архитектор, почетный строитель города Москвы Алексей Кротов.

Наверное, у читателей сразу возник вопрос: «А кто разрешил реконструкцию хрущевки?» Как часто бывает, вмешался случай. В этой пятиэтажке произошел взрыв газа. Здание было признано аварийным, а жильцов расселили, предоставив им квартиры в других домах.

Алексей Кротов убедил правительство Москвы в возможность проведения реконструкции пятиэтажки. После завершения реконструкции при сдаче дома в эксплуатацию присутствовал мэр Лужков. Очевидцы рассказывают, что он бегал по этажам с криками: «Эврика! Эврика!» Возможно, это выдумка, но обновленный дом действительно впечатляет.

Старая пятиэтажка превратилась в современный и красивый 8-ми этажный дом с мансардой, удобными подъездами, просторными квартирами, лифтами и лоджиями.

Восстановительные работы по устранению последствий взрыва привели в удорожанию реконструкции, но все равно она обошлась на 30% дешевле нового строительства. Кстати, в этом доме расположена квартира и мастерская Кротова.

А это другие варианты реконструкции пятиэтажек-хрущевок. Впечатляет. Напомню, что экономия средств при проведении реконструкции составляет 40% от стоимости демонтажа и нового строительства. Вот таких специалистов, как архитектор Кротов, которые показали реальные и эффективные результаты, и надо приглашать к нам, а не тех маргиналов, которые считают, что центр – исключительно для богатых.

Так кому выгоден снос тех же хрущевок?

Девелоперам – ради прибыли, чиновникам – ради карьеры (не хочу думать о другом), депутатам – ради демонстрации мнимой заботы о народе.

Почему мы всегда хотим быть на кого-то похожими, почему ради имиджа и внешнего лоска с такой легкостью разрушаем свою историю? Почему нас бросает из стороны в сторону? Почему мы не понимаем, как можно без обследования признавать дома аварийными и сносить их? Почему новое строительство ведется без утвержденного генерального плана Ташкента? Почему нам показывают проект Mirzo-Ulugbek Business City для ознакомления, а потом говорят, что мы сплетники и никакой снос не предусмотрен, что Ц-2 - это Дархан и что в представленном проекте старая консерватория была не серого цвета, а белого? Наверное, закон Мерфи работает и здесь: «Неважно, о чем говорят - речь всегда идет о деньгах».

Что немцу хорошо, то нам – смерть?

Неуважительное отношение к прошлому, потеря исторической памяти, культивирование морали временщика разрушает общественное сознание и мораль, делает жизнь бессмысленной, агрессивной и варварской. 

Не знаю как вам, но на меня сильное впечатление произвел эпизод, когда 21 января 2019 года входе экскурсии по Бундестагу нашему президенту показали надпись «Ташкент», сделанную советским солдатом в 1945 году.

Поразила не сама надпись, а то отношение немецкого народа к своей истории, какая бы она не была.

Что стоило восстановить стену, отреставрировать ее, чтобы ничто не напоминало о поражении Германии в войне. Но немцы оставили стену в том виде и состоянии, в котором она была после взятия Рейхстага.

Память - она ведь всегда с нами, она заставляет выверять наши шаги в настоящем и думать о будущем. Память - основа совести и нравственности: нет памяти – отсутствует и совесть.

Что мы оставим своим детям и внукам? Город, в котором душевно и уютно, готовый всегда поделиться теплом, участием и добротой, с его индивидуальностью, отзывчивостью и гостеприимством, с его старыми, но крепкими домами, с разнообразной архитектурой и самобытностью, с чинарами и дубами, которые мы помним с самого детства и которые еще можно сохранить от вырубки, с тенистыми улицами и прогулочными зонами, где можно отдохнуть на скамейках, полакомиться мороженым, сыграть в шахматы…

Или город, с высотными домами-муравейниками, превратившиеся в трущобы, с пустыми площадками и чахлыми кустиками можжевельника и арчи, который похож на сотню других городов, в котором не задерживаются туристы, а горожане, лавируя под палящим солнцем между кучами мусора и припаркованными автомобилями, стремятся скорее забиться в свои жилые отсеки.

От нас зависит, каким будет наш любимый город через 10-15 лет. Не будьте равнодушными. Ведь «слугам народа» все равно. Они – временщики, которых, по-настоящему, не волнует, что будет в будущем. Их девиз: «Здесь и сейчас». Не их дети и внуки будут жить в каменных джунглях. Наши… Их-то дети уедут за границу, будут жить и учиться в «развитых городах» и презрительно отзываться о «совковом» наследии.

Вместо послесловия, или три «С»: Сквер… Степь… Скульптура одинокого всадника…

Вот к чему приводит бездумная, бездушная и варварская «реновация».

Сначала вырубаем столетние чинары, а на их место высаживаем «любимчиков» всех нынешних хокимов сосны да елки, убираем ташкентский трамвай, чтобы он возродился в Самарканде, обрезаем путепроводы, закрываем дороги, а потом проводим их восстановление, устанавливаем заборы вокруг зданий и разделительные ограждения на дорогах, а затем демонтируем их, сносим памятники архитектуры и культуры, а на их месте возводим новоделы, проводим реновацию базаров, после которой люди перестают «делать базар»…

Очень, очень редко сейчас бываю на Сквере… Ужасно больно видеть его таким… Остановившееся сердце Ташкента... Вспоминаю старый сквер, вспоминаю истории про самаркандские сады, больше известные как сады Амира Темура, поскольку, украшая и  возвеличивая столицу, Сахибкиран восстанавливал, увеличивал, украшал и городские сады. Таких садов было 12 и каждый отличался своими насаждениями, дворцами, отделкой стен, строений, и, говоря современным языком, тематической направленностью. Плоды из этих садов строжайше запрещалось продавать: их просто раздавали всем.

В ноябре этого года будет 10 лет, как нет нашего парка на Сквере. Но когда случается там быть, то подходя к памятнику Амира Темура, как будто слышу слова этого величайшего человека, полководца или правителя:

«Я слышал, что если Бог возвеличит кого-либо и этот человек во всех своих делах будет руководствоваться справедливостью и будет милостив к своим подданным, то его могущество возрастет, если же такой человек уклонится на путь несправедливости и жестокости, то падет и его могущество».

Чиновники, услышьте слова знаменитого предка и постарайтесь быть достойны его памяти.

Хотя бы попытайтесь… И прости нас, Сквер… Пожалуйста…

Мнение редакции может не совпадать с точкой зрения автора статьи

Re:post
04:03, 06 марта 2019

Вам также может быть интересно


СМОТРЕТЬ ЕЩЕ