Узбекистан

08.04.2021 | 14:51

Найти своё место

Экономист-аналитик и независимый эксперт Игорь Цой о том, как трансформируется рынок коммерческой недвижимости в стране. 

Найти своё место

Есть три вида активов: бизнес, недвижимость и бумаги. 

Роберт Кийосаки, американский предприниматель, инвестор, писатель. 

Рынок недвижимости – одна из наиболее традиционных областей экономики и, вместе с тем, один из наиболее динамично развивающихся рынков.

Несмотря на то, что рынок недвижимости постепенно привыкает к новым реалиям, кризис, вызванный пандемией COVID-19, ещё не преодолён. Наиболее уверенно сегодня чувствует себя тот, кто научился адаптироваться под меняющиеся условия и запросы аудитории. Адаптивность действительно стала одним из главных преимуществ поведения участников рынка недвижимости.

«Если есть дорогая покупка, свидетельствующая о превратно понимаемом снобизме, то это автомобиль. Автомобили падают в цене. Стоимость домов растёт» (Харви Маккей, американский бизнесмен)

К недвижимому имуществу относятся: участки земли, недра, здания, сооружения, многолетние насаждения и иное имущество, прочно связанное с землёй, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Укрупнённая классификация объектов недвижимости может выглядеть следующим образом:

1) естественные (природные) объекты – земельный участок, лес, многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр;

2) искусственные объекты (постройки):

а) жилая недвижимость;

б) коммерческая недвижимость – офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественные комплексы; 

в) общественные (специальные) здания и сооружения: лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребёнка, санатории, спортивные комплексы и другие); учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, лицеи, институты, дома детского творчества и другие); культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры, театры, цирки, планетарии и другие); специальные здания и сооружения (административные, памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты и другие);

г) инженерные сооружения.

Особый интерес вызывает жилая и коммерческая недвижимости. Если название жилых помещений говорит само за себя, то определение и характеристики коммерческой недвижимости стоит рассмотреть подробнее.

Коммерческая недвижимость – это доходная недвижимость, то есть недвижимость, способная приносить доход. Классификация коммерческой недвижимости проходит по целевому назначению. Β соответствии c этой характеристикой все объекты коммерческой недвижимости подразделяются на: торговые (магазины, бутики, торговые центры, аптеки, автосалоны и другие); гостиницы, отели, гостевые дома, хостелы; индустриальные (цеха, склады и сопутствующие им помещения); складские (помещения и здания, являющиеся частью логистической системы); социальные (медицинские, научные, спортивные, детские центры и другие объекты, работающие на платной основе с целью получения дохода). 

Также выделяют помещения свободного назначения. «Свободное назначение» — это, скорее, не профессиональный, a разговорный термин. Им обозначают недвижимость, которая может быть использована для различных целей. Например, помещение, расположенное около станции метро, можно использовать в качестве магазина, салона, фитнес-клуба, кафе или офиса.

Интересно превращение жилого помещения в коммерческое и наоборот. Строительство многоэтажного жилого дома – это инвестиционный проект, который предусматривает получение прибыли. На стадии строительства квартира рассматривается как коммерческий проект. Но после оформления договора купли-продажи и его государственной регистрации в кадастровых органах квартира переходит из категории коммерческого объекта недвижимости в жилищный фонд. При переводе жилого посещения в нежилое или при сдаче квартиры в наём или аренду такая недвижимость приобретает статус коммерческой.

На рынке недвижимости большая доля приходится на жилую недвижимость, и лишь малая часть принадлежит коммерческой недвижимости. 

Так, по состоянию на 1 января 2020 года жилищный фонд страны составлял 536,8 млн кв. м, в то время как суммарная площадь объектов торговли – 5,87 млн кв. м.

«Инвестирование в недвижимость через бизнес даёт сразу четыре дохода: рентный доход, амортизация, повышение стоимости и налоговые преимущества» (Роберт Кийосаки, американский предприниматель, инвестор, писатель)

2020 год стал вызовом для мировой экономики: пандемия, кризисные явления и падение платёжеспособного спроса внесли коррективы в работу бизнеса. Отрасль коммерческой недвижимости оказалась в непростом положении.

Рынок офисной недвижимости испытывал потрясения из-за перевода сотрудников на удалённый режим работы; гостиницы столкнулись с резким снижением спроса на номера; торговые центры и стрит-ритейл были вынуждены перестраивать стратегию своей работы. Самым стабильным сегментом рынка недвижимости в условиях пандемии оставались склады (угроза закрытия границ и нарушение сроков поставок способствовали стремлению предпринимателей к накоплению запасов товаров и сырья). Так, если товарные запасы в розничной торговле в Ташкенте в 2018 году составляли 24 дня товарооборота, то в прошлом году этот показатель достиг 36 дней.

2021 год рынок коммерческой недвижимости встречал со сдержанным оптимизмом. Сейчас можно констатировать, что «пациент скорее жив». Большинство неприятностей были прогнозируемыми и временными, другие — долгосрочными и неизбежными в силу общих тенденций. Пандемия коронавируса внесла существенные ограничения и коррективы в предпринимательскую деятельность.

На 2021-2023 годы правительство прогнозирует восстановление экономической активности. Темпы прироста валового продукта вновь планируются в коридоре 5,1-5,8 процента. При этом прирост розничного товарооборота прогнозируется значительно выше – до 9,8 процента в 2023 году.

Этот год должен заставить собственников провести ребрендинг и переосмыслить проекты будущих объектов: наступает время экономии и прагматизма, простоты и рациональности. 

Начало года внушает осторожный оптимизм. Индекс деловой активности в январе 2021 года увеличился на 2,5 процента и составил 1 025 пунктов [значения индекса выше 1 000 показывают рост активности, ниже 1 000 – её спад – прим. авт.]. Наблюдался рост закупок сырья на товарно-сырьевой бирже, увеличение числа действующих хозяйствующих субъектов и возрастание компонента торговых марок.

По сообщению Центрального банка, в январе-феврале 2021 года наметилось повышение индекса деловых настроений, а экономические ожидания предприятий на три месяца вперед во всех сферах деятельности улучшились.   

Восстанавливается спрос на финансовые ресурсы в виде кредитов и иностранную валюту. В течение января-февраля объём выделенных коммерческими банками кредитов составил 18,8 трлн сумов, что незначительно – на 0,1 трлн сумов – превышает аналогичный показатель за соответствующий период 2020 года. 

Объём покупки иностранной валюты для импорта товаров и услуг приблизился к докарантинным показателям и достиг 1,72 млрд долларов. На фоне восстановления внешнего спроса экспортные поступления (без учета золота) в течение января-февраля выросли на 8 процентов по сравнению с соответствующим периодом прошлого года и достигли 1,4 млрд долларов. 

Приток трансграничных денежных переводов в январе-феврале 2021 года составил 892 млн долларов, что на 14 процентов превышает аналогичный показатель соответствующего периода прошлого года.

Ожидается, что в текущем году рынок офисной и торговой недвижимости полностью восстановится. При этом склады и распределительные центры не потеряют своей привлекательности. Косвенно это подтверждает тот факт, что количество действующих предприятий на 1 января 2021 года превысило аналогичный показатель на 1 января 2020 года на 19,4 процента. 

Более тяжёлая ситуация на рынке гостиничного хозяйства. Продолжающиеся транспортные ограничения не способствуют восстановлению нормальной деятельности гостиниц, хостелов и гостевых домов. За 2020 год количество иностранных граждан, посетивших Республику Узбекистан с целью туризма, составило 1,5 млн человек. В 2019 году этот показатель достигал показателя 6,75 млн человек.

«Она ощутима, прочна, красива. С моей точки зрения, она даже артистична. Я просто обожаю недвижимость» (Дональд Трамп, 45-й президент США)

По данным американской компании, специализирующейся на операциях с коммерческой недвижимостью, Cushman&Wakefield рынок недвижимости Ташкента находится в начале восходящего цикла.

Рынок офисной недвижимости только начинает формироваться. Большая часть помещений данной категории была построена недавно и имеет период эксплуатации менее 10 лет. При этом на отечественном рынке офисной недвижимости отсутствуют бизнес-центры, отвечающие международным стандартам класса «А». Однако есть проекты, которые можно отнести к классу «В+» или «В++». При этом их заполняемость приближается к ста процентам.

Вхождение в Узбекистан международных и транснациональных компаний и организаций показал, что отечественный рынок офисной недвижимости не имеет возможности удовлетворить их запросы и требования. Помещения класса «А» возводятся в Международном деловом центре Tashkent City. 

Офисные помещения класса «A» должны соответствовать следующим требованиям: расположение и транспортная доступность (центр, удобный подъезд и парковка не менее одного машино-места на 100 кв. м арендуемой площади); инфраструктура (круглосуточная охрана, современные системы безопасности и контроля доступа, наличие сервисных и банковских услуг); оснащение (инновационные системы кондиционирования, климат-контроля и пожаротушения); конструкция, планировка и отделка (постройка не старше трёх лет или полностью реконструированная, высота потолков не менее 3,6 метра, свободная планировка, отделка высококачественными материалами).

Недавно сдано в эксплуатацию первое офисное помещение класса «А», расположенное около Алайского базара в Ташкенте. Это Orient Business Center. В здании также размещены ресторан, кафе, столовая, мини-маркет, аптека, банк, химчистка и другие службы сервиса.

Особое внимание стоит обратить на рынок торговой недвижимости. Хотя, на первый взгляд, кажется, что торговых объектов очень много, но это обманчивое впечатление. По состоянию на 1 января 2020 года в республике насчитывалось 43 торговых объекта на 10 тысяч населения (в Ташкенте этот показатель составил 106). Торговая площадь в среднем по стране на тысячу жителей составила 175 кв. м, по Ташкенту – 562 кв. м.

Как будто значительные цифры. Но дело в том, что здесь приведена площадь всех торговых объектов (ларьки, магазинчики и другие). Хотя для международных сопоставлений принято соотносить этот показатель к «качественной» торговой недвижимости. Под этим термином в настоящее время понимают торгово-развлекательные комплексы или центры.

Исходя из этого, в Ташкенте на 1 июня 2020 года на тысячу жителей приходилось 220 кв. м площади торговых центров. Для сравнения: по сообщению министра промышленности и торговли России Дениса Мантурова «обеспеченность населения торговыми площадями в России составляет примерно 830 кв. м на 1 тысячу человек. Это практически вдвое меньше, чем в развитых европейских странах. Например, в Германии — 1,5 тысячи кв. м, во Франции — 1,4 тысячи».

«Богатый папа научил меня создавать предприятия и инвестировать прибыль в недвижимость. Я следую этой формуле постоянно» (Роберт Кийосаки, американский предприниматель, инвестор, писатель) 

В период пандемии мы наблюдали развитие онлайн-торговли. С ослаблением карантинных ограничений всё больше покупателей предпочитают традиционные формы приобретения товаров. «Когда мы смотрим на 2021 год после пандемии, мы полагаем, что люди захотят объединиться, вернуться к покупкам, и розничная торговля снова будет процветать», - сказал Терри Монтеси, генеральный директор компании Trademark Property Company из Техаса.

Торговые центры и городская розничная торговля во всех столицах и крупных городах пострадали из-за карантинных ограничений. Появились свободные площади, которые начали заполняться кофейнями и булочными, медицинскими и оздоровительными центрами, специализированными и другими альтернативными магазинами.

В настоящее время сформировался тренд – рынок торговой недвижимости переходит к многофункциональным форматам. Возникает уникальное наполнение торговых центров. Сегодня возможность сохранить уровень заполняемости и ставки по аренде имеют только те объекты, которые смогут перестроиться под новые условия. 

Рынок качественной торговой недвижимости находится на новом этапе своей эволюции, когда торговые центры, торгово-развлекательные комплексы трансформируются в центры общения, переходя от простых форматов к многофункциональным. Этот этап будет сопровождаться изменением концепций объектов и появлением новых форматов торговли и обслуживания, при которых посетители смогут провести с удовольствием и пользой как можно больше времени.

Современные торговые центры превращаются в точки притяжения горожан. Раньше не уделяли такого внимания на развитие общественных пространств и развлечений, но сегодня это обязательное условие коммерческого успеха. Теперь в моллы [торговый центр (комплекс) или место для гуляния – прим. авт.] стараются привлекать посетителей, предлагая максимальное количество услуг: кафе и рестораны, детские площадки и городки, игровые зоны для детей и взрослых, кинотеатры и салоны красоты, языковые школы и медицинские центры.

Примером может служить торгово-развлекательный центр «ДЕПО Mall», в котором имеются помещения с различными площадями и назначениями, а для привлечения клиентов и создания дополнительных удобств создана парковка на 600 машино-мест, автомаркет, автосервис и автозаправочная станция. Наличие инновационного кинотеатра, детских аттракционов и боулинга, фитнес- и оздоровительных услуг, кафе и фудкорта [зона питания – прим. авт.] предоставляет семье возможность не только провести шопинг в магазинах известных брендов и в супермаркете Makro, но приятно и с пользой провести свой досуг.

Необходимо отслеживать и потребительские настроения. Центр экономических исследований и реформ проводит ежемесячный опрос, который формирует картину потребительских настроений (Индекс потребительских настроений). 

Анализ результатов этого опроса и изменения спроса на рынке недвижимости за январь текущего года показал, что увеличение на 1 процент доли оптимистичных ожиданий населения на покупку долгосрочных товаров, приводит к увеличению на 1,5 процента количества сделок с недвижимостью.

Начинающие инвесторы боятся делать рискованные ставки на акции, ценные бумаги, стоимость которых нестабильна. Банковские депозиты гарантируют довольно низкий процент по валютным и – стремящийся уйти в отрицательную зону – реальный процент по сумовым вкладам. Золото демонстрирует снижение с 2 056 долларов за тройскую унцию (6 августа 2020 года) до 1 731 (26 марта 2021 года).

Покупка даже небольшой коммерческой недвижимости даёт возможность получать стабильный доход. Интересно, что Golden House выпустил корпоративные облигации номиналом 10 млн сумов с гарантированной минимальной доходностью в размере 9 процентов годовых в долларах. Это позволяет инвесторам, не имеющим значительного капитала, также участвовать в прибыли (profit sharing), получаемой от реализации девелоперских проектов.

Вместо послесловия, или что советовал Роберт Кийосаки

Надо заставить работать деньги на вас, а не вас на деньги. 

Роберт Кийосаки объяснил, что если деньги вкладываются в активы, то они приносят дополнительный доход. Доход, полученный от активов, реинвестируется в новые активы и доход увеличивается. Начинает работать магия сложного процента. Деньги начинают самовоспроизводиться с нарастающим эффектом. Этот эффект Кийосаки назвал «печатание денег в недвижимости»: деньги начинают делать деньги без вашего участия.

По мнению американский инвестора богатым становится не тот, кто много зарабатывает, а тот, кто много и успешно инвестирует в длительные стратегии.

Но почему именно недвижимость?

Инвестиция обеспечена имуществом: работают не просто деньги, а деньги, защищённые недвижимостью.

Недвижимость приносит стабильный доход, который легко планировать.

Недвижимость – это не биржевой товар, то есть вложения, обеспеченные недвижимостью, не могут мгновенно обесцениться.

Мнение редакции может не совпадать с точкой зрения автора статьи.

Больше новостей в Телеграм-канале Подписаться

Последние новости

Больше новостей

Популярные новости